CAPITULO 1.6 – SECTOR CONSTRUCCI覰
1.6 Sector Construcci贸n
El a帽o 2013 fue un a帽o ambiguo para la construcci贸n, aun cuando todos los indicadores muestran una importante recuperaci贸n tras el deterioro del 2012. Tal situaci贸n se debe a las grandes expectativas que gener贸 la primera mitad del a帽o sobre el sector y el estancamiento e incluso leve retroceso que signific贸 el final del a帽o. Esto sucedi贸 m谩s all谩 del destacado impulso que implic贸, como sucede cada dos a帽os -aunque en menor medida en 2013 por no ser una elecci贸n presidencial-, la obra p煤blica preelectoral. El r茅cord de consumo de cemento Portland y la recuperaci贸n laboral se contraponen con el magro desempe帽o en la construcci贸n de edificios para vivienda y el l铆mite al crecimiento que constituye la inestabilidad de precios. El sector inmobiliario, por su parte, contin煤a notablemente afectado por el denominado 鈥渃epo cambiario鈥, aunque mantiene expectativas positivas, incluso ante el rotundo fracaso de los Certificados de Dep贸sito para Inversi贸n (CEDIN), instrumento p煤blico creado para revitalizar el sector. Es por este motivo que resulta dificultoso valorar un a帽o que comenz贸 con grandes expectativas, pero finaliz贸 planteando muchos interrogantes a futuro.
1.6.1 Panorama General
La construcci贸n representa un sector de notable importancia para el pa铆s. No s贸lo por ser mano de obra intensivo y por lo tanto generador de puestos de trabajo, sino por constituir una parte importante de la actividad econ贸mica nacional. Luego de la crisis de 2001, este sector se erigi贸 como uno de los mayores dinamizadores de la econom铆a, mostrando el Producto Bruto Interno de la Construcci贸n (PBIC), aumentos permanentemente por encima del crecimiento del PBI. No obstante, a partir del a帽o 2008, y con la sola excepci贸n del 2011, el PBIC tuvo un desempe帽o inferior a la econom铆a en su conjunto.
Esta situaci贸n se traduce en una disminuci贸n del PBIC como porcentaje del PBI, es decir, una menor importancia de la construcci贸n en la econom铆a argentina. Entre 2007 y 2013, tal retroceso supera el punto porcentual, pasando de 6,35% a 5,11% respectivamente.
1.6.1.1 Evoluci贸n de los insumos
El nivel de actividad en el sector de la construcci贸n puede medirse mediante diferentes par谩metros, no obstante, todos ellos se basan en el despacho o consumo de insumos. Este es el caso de Indicador Sint茅tico de la Actividad de la Construcci贸n (ISAC), el cual es elaborado por el INDEC en base al desempe帽o de nueve insumos b谩sicos: art铆culos sanitarios de cer谩mica, asfalto, ca帽os de acero sin costura, cemento Portland, hierro redondo para hormig贸n, ladrillos huecos, pisos y revestimientos cer谩micos, pinturas para la construcci贸n, placas de yeso y vidrio plano.
El ISAC marc贸 durante 2013 un crecimiento destacado del 4,6%, no obstante cabe resaltar la disparidad del mismo (Gr谩fico 1.47). Mientras los primeros seis meses del a帽o exhiben crecimiento, a partir de agosto se evidencia un relativo estancamiento, seguido por un leve retroceso los 煤ltimos meses. Tal particularidad es inobservable si se analizan las tasas de crecimiento interanuales, dada la base baja de comparaci贸n que constituye el 2012.
La explicaci贸n de este 煤ltimo fen贸meno puede encontrarse en la desagregaci贸n por bloques del ISAC; los cuales, de acuerdo a la metodolog铆a del INDEC, representan distintas tipolog铆as de obra:
鈼 Edificios para vivienda: comprende los edificios destinados a univiviendas y multiviviendas, sean 茅stos realizados por el sector p煤blico o privado. Se incluyen las construcciones nuevas, las ampliaciones y los gastos para mejoras realizados por los hogares.
鈼 Edificios para otros destinos: comprende los edificios destinados a industria y talleres, almacenaje y galpones sin destino, administraci贸n, banca y finanzas , comercios , educaci贸n, salud, transporte, hoteler铆a y alojamiento, cultura y espect谩culos, recreaci贸n y deportes, arquitectura funeraria, gastronom铆a y otros destinos, sean 茅stos realizados por el sector p煤blico o privado. Se incluyen las construcciones nuevas y las ampliaciones.
鈼 Construcciones petroleras: se incluye la perforaci贸n de pozos petroleros y la construcci贸n de instalaciones conexas relacionadas con esta actividad.
鈼 Obras viales: comprende la construcci贸n y mantenimiento de carreteras, caminos, puentes, viaductos, autopistas, etc. Asimismo se incluye el tramado vial urbano.
鈼 Otras obras de infraestructura: incluye obras h铆dricas y de saneamiento, infraestructura de transporte, redes de telefon铆a, tendidos el茅ctricos, transporte y distribuci贸n de gas, etc.
Es posible destacar dos factores determinantes para el deterioro de fin de a帽o del sector: desde marzo de 2013, el desempe帽o de edificios para vivienda, abstrayendo el componente estacional, mostr贸 una pendiente negativa y, luego de las elecciones de octubre, los bloques ligados a la obra p煤blica (obras viales y otras obras de infraestructura), exhibieron retrocesos. Incluso edificios para otros destinos, de gran performance durante el a帽o, sufri贸 una ca铆da.
El caso de edificios para vivienda es, con seguridad, el m谩s significativo. El crecimiento de este bloque fue s贸lo del 3,1% durante 2013, inferior al desempe帽o del ISAC, a pesar del impulso que deber铆a haber significado el Plan PROCREAR.
Un indicador alternativo al ISAC es el 脥ndice Construya, el cual es elaborado por el Grupo Construya en base a las ventas de las empresas que lo conforman206. El mismo, hist贸ricamente m谩s vol谩til que el ISAC, marca un crecimiento del 8,7% en 2013 respecto del a帽o previo y, pese a su elevado valor, confirma la tendencia relevada por el INDEC.
En materia de empleo, el 2013 fue un a帽o de franca recuperaci贸n, aun cuando el nivel de ocupaci贸n del sector, medido en cantidad de empleados registrados de la construcci贸n todav铆a se mantiene lejos del valor m谩ximo de noviembre de 2011, cuando se registraron 438.360 trabajadores. Enero comenz贸 con el menor n煤mero de empleados desde julio de 2010, tendencia que fue revirti茅ndose hasta alcanzar en octubre 410.584 trabajadores, es decir, se crearon 27.000 puestos en s贸lo diez meses. Cabe r茅cordar que se trata de empleados registrados; la crisis originada tras el cepo cambiario, no s贸lo destruy贸 empleos, sino que tambi茅n corri贸 trabajadores hacia la informalidad y estos efectos contin煤an. La comparaci贸n entre noviembre de 2013 y el ismo mes de 2011 refleja una ca铆da del 8,1%.
La mayor parte del empleo registrado creado en 2013 correspondi贸 a empresas de m谩s de veinte empleados y, en especial, a aquellas con m谩s de 100. Esto se debe a que fueron tales firmas las que perdieron mayor personal durante el 2012. Las peque帽as empresas mantienen niveles de empleo similares a los valores de 2011, con anterioridad al establecimiento de restricciones a la compra de moneda extranjera.
206 Las mismas son: Later-Cer, Cer谩mica Quilmes, FV, Loma Negra, Cerro Negro, Klaukol, Aluar, AcerBrag, Plavicon, Cefas S.A., Ferrum y AcquaSystem.
El an谩lisis de los insumos denota crecimiento, tal como lo reflejan los indicadores agregados. Los insumos asociados al comienzo de obra y la obra p煤blica exhiben los mayores incrementos, ientras que aquellos ligados al final de obra, como pinturas para construcci贸n y pisos y revestimientos cer谩micos presentan retrocesos respecto a los valores de 2012. La explicaci贸n de este fen贸meno radica, en parte, en el efecto rezagado de la crisis del a帽o 2012 sobre estos 煤ltimos insumos, hip贸tesis reforzada por el hecho de que los 煤ltimos meses de 2013 muestran una moderaci贸n en la ca铆da de los mismos e, incluso, variaciones positivas en octubre y noviembre, alentado as铆 la posibilidad de mejoras durante 2014, como consecuencia de las obras iniciadas el a帽o previo.
El caso del cemento exige un an谩lisis por separado. Durante 2013 se alcanzaron nuevos r茅cords de consumo de cemento mensual y anual. El consumo de cemento ascendi贸 un 11,8% para alcanzar un total de 11.688.026 toneladas, m谩ximo valor de la serie. En particular, octubre fue el mejor mes con un consumo de 1.136.672. La discriminaci贸n por envase permite visualizar la din谩mica de las obras durante el a帽o, all铆 se percibe que el consumo en bolsa creci贸 11,4%, por debajo del total, mientras que a granel ascendi贸 12,4%, comprobando una mejora en las grandes obras, aunque gran parte de este desempe帽o puede ser consecuencia de la obra p煤blica preelectoral. Este dato guarda correlaci贸n con el mayor aumento del empleo registrado en las firmas de mayor envergadura.
Adem谩s, es posible realizar una separaci贸n geogr谩fica del consumo, con el objetivo de obtener una aproximaci贸n al desarrollo de la construcci贸n en las provincias. El Cuadro 1.4 muestra que los principales distritos presentaron incrementos superiores al promedio, mientras que regiones como Cuyo y Patagonia, se encuentran rezagadas. A su vez dentro de cada regi贸n se perciben grandes discrepancias. Mientras el crecimiento del consumo alcanz贸 el 12% para el NEA, n Formosa cay贸 1,5%; caso similar al de Chubut, donde el retroceso fue del 3,3%, a diferencia del incremento del 9,5% de la Patagonia en su conjunto.
1.6.1.2 Costo de la construcci贸n
Un aspecto determinante del mercado es la evoluci贸n de los costos de la construcci贸n y su efecto negativo sobre el nivel de actividad. Existen numerosos indicadores que miden la evoluci贸n del precio de los insumos utilizados en la construcci贸n. El INDEC calcula el 脥ndice de Costos de la Construcci贸n (ICC INDEC) para Capital Federal y veinticuatro distritos del conurbano bonaerense y establece una separaci贸n entre mano de obra, materiales y gastos generales. La C谩mara Argentina de la Construcci贸n (CAC) elabora un indicador propio (ICC CAC) para Capital Federal, el cual discrimina entre mano de obra y materiales. Finalmente, la Direcci贸n General de Estad铆sticas y Censos de la Provincia de C贸rdoba (DGEyC) presenta un indicador local (ICC CBA) con mano de obra, materiales y varios como sus rubros.
El Gr谩fico 1.52 muestra los resultados de los tres 铆ndices en forma simult谩nea, los cuales evidencian una aceleraci贸n en la tendencia creciente hacia finales de 2013. Mientras los 铆ndices calculados por CAC y DGEyC lucen resultados similares, el correspondiente al INDEC marca menores niveles de crecimiento en los costos. Durante 2013, el costo de la construcci贸n aument贸 28,2% seg煤n ICC CBA, 24,9% seg煤n ICC CAC y s贸lo 19,4% seg煤n ICC INDEC. A su vez las variaciones interanuales de diciembre llegan a valores de 26,4%, 29,4% y 20,8% respectivamente.
En todos los 铆ndices, el rubro mano de obra muestra los mayores incrementos, en un rango que abarca entre el 21,7% y el 26,4%, por encima del incremento en los materiales, el cual oscila entre 15,6% y 23,6%.
1.6.1.3 Mercado inmobiliario
A diferencia del a帽o previo cuando tanto la construcci贸n como el mercado inmobiliario se vieron afectados, en 2013 s贸lo este 煤ltimo mantuvo la tendencia negativa. La principal causa de este fen贸meno radica en el grado de adaptaci贸n a las nuevas condiciones, en particular, a la restricci贸n a la compra de divisas. La construcci贸n supo aprovechar los recursos nominados en pesos que no pod铆an destinarse al mercado de viviendas ya construidas, todav铆a reacio a aceptar la moneda dom茅stica. De esta manera, el perjuicio del sector inmobiliario sirvi贸 como impulsor de la construcci贸n, relaci贸n no sustentable en el largo plazo, pero factible en el corto plazo.
En 2013, el mercado inmobiliario logr贸 moderar su ca铆da, pero continu贸 con la tendencia negativa, acentuando a煤n m谩s el desconcierto que afecta al sector. La imposibilidad de fijar precios en pesos y la dificultad de obtener d贸lares entre los inversores, as铆 como la resistencia a desprenderse de ellos, son los principales motivos de la retracci贸n. Dos indicadores de esta situaci贸n son la cantidad de escrituras de compraventa y los 铆ndices de actividad y expectativas del mercado inmobiliario, elaborados por el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo de la Ciudad de Buenos Aires (CPAU) e IIE y CEDIN, respectivamente.
En cuanto a las escrituras de compraventa, la Ciudad Aut贸noma de Buenos Aires sufri贸 un descenso del 22,9% respecto a 2012. Al realizar la comparaci贸n con los resultados de 2011, previo a las regulaciones cambiarias, la ca铆da es todav铆a m谩s abultada y supera el 43,8%, lo cual refleja la magnitud del impacto de la crisis del sector. Un escenario similar presenta la Provincia de Buenos Aires, donde las 106.409 escrituras de compraventa realizadas durante 2013 es un 10,8% m谩s bajo que 2012 y 22,9% menor a 2011.
Por el lado de los indicadores de actividad, el 铆ndice cualitativo de actividad IIE y CEDIN se calcula sobre las respuestas de percepci贸n del nivel de actividad de firmas de la Ciudad de C贸rdoba, ponderando la diferencia entre las contestaciones positivas y negativas, as铆 como aquellas que expresan continuidad en el nivel. Los valores extremos del 铆ndice son cero y diez, y se definen cuatro intervalos de la siguiente manera: (0-2,5) 鈥渆mpeoramiento acentuado鈥, (2,5鈥5) 鈥渆mpeoramiento moderado鈥, (5-7,5) 鈥渕ejora moderada鈥, (7,5-10) 鈥渕ejora acentuada鈥. El 铆ndice de actividad elaborado por CPAU para Capital Federal presenta algunas diferencias metodol贸gicas que deben tenerse en cuenta previo a realizar una comparaci贸n. Al no ponderar las respuestas de continuidad, se muestra m谩s vol谩til. Adem谩s es de c谩lculo mensual, mientras que el primero se presenta trimestralmente. Pese a las discrepancias, ambos compartencriterios en la determinaci贸n de los intervalos de calificaci贸n.
Tal como se observa en el Gr谩fico 1.54, C贸rdoba se mostr贸 como una plaza m谩s optimista durante 2013, finalizando el a帽o en zona de mejora moderada, con un valor de 6,85. Esto puede deberse a la mayor capacidad de adaptaci贸n a las restricciones cambiarias que manifestaron los agentes locales. La Ciudad de Buenos Aires, por su parte, se mantiene en zona de empeoramiento moderado, pero debe notarse una marcada diferencia con el empeoramiento acentuado que caracteriz贸 2012.
El an谩lisis de actividad puede complementarse con el de expectativas para mostrar la visi贸n de los part铆cipes del mercado sobre su evoluci贸n futura. Nuevamente, C贸rdoba es m谩s optimista, alcanzando un valor de 7,5, es decir, en el l铆mite entre optimismo moderado y acentuado. La Ciudad de Buenos Aires, pese a presentar menores registros, tambi茅n mantiene optimismo sobre el futuro de la actividad.
La prolongada y profunda crisis que enfrenta el sector hace ya dos a帽os, plantea posibilidades de crecimiento. Pese a que los elevados valores en pesos repelen al mercado de los compradores por motivos habitacionales, la baja del precio de las propiedades en d贸lares puede constituir la puerta de entrada de los inversores especulativos que consideren esta situaci贸n una oportunidad de negocio.
1.6.2 Respuestas del Sector P煤blico
1.6.2.1 Certificados de Dep贸sito para Inversi贸n (CEDIN)
El 31 de mayo de 2013 se promulg贸 la ley 26.860 de Exteriorizaci贸n Voluntaria de la Tenencia de Moneda Extranjera en el Pa铆s y en el Exterior -informalmente denominada Ley de Blanqueo de Capitales-. La misma inclu铆a entre los instrumentos creados a los Certificados de Dep贸sito para Inversi贸n (CEDIN), adem谩s del Bono Argentino de Ahorro para el Desarrollo Econ贸mico (BAADE) y el Pagar茅 de Ahorro para el Desarrollo Econ贸mico, con la intenci贸n no s贸lo de ingresar d贸lares a la econom铆a y contener el precio del d贸lar informal, sino tambi茅n de dar impulso a la construcci贸n y el retra铆do mercado inmobiliario.
El mecanismo comienza con la compra en d贸lares del CEDIN en una entidad financiera por parte el inversor. A partir de la tenencia del certificado, el mismo puede ser endosado 煤nicamente ante la realizaci贸n de una de las siguientes operaciones:
鈼 Compra de terrenos, lotes o parcelas, galpones, locales, oficinas, cocheras y viviendas ya construidas
鈼 Construcci贸n de nuevas viviendas
鈼 Refacci贸n, ampliaci贸n o mejora de inmuebles
A partir del pago con CEDIN de una de estas transacciones, el mismo pasa a obtener la denominaci贸n de 鈥渁plicado鈥. Esto implica que el poseedor del mismo puede solicitar el pago en d贸lares del certificado en una entidad financiera por cuenta y orden del Banco Central.
A su vez, se previ贸 el desarrollo de un mercado secundario para el CEDIN, incluso para aquellos aplicados, en el cual los tenedores podr铆an desprenderse del certificado y obtener pesos a la cotizaci贸n que determine el mercado.
El blanqueo de capitales entr贸 en vigencia el 1 de julio, aunque los BAADE y pagar茅s fueron instrumentados el 17 del mismo mes. Con una duraci贸n inicial de tres meses, su vigencia fue prorrogada en dos ocasiones y seguir谩n en el mercado, sin mediar una nueva pr贸rroga, hasta marzo de 2014.
Poco significativo fue el efecto de dicha medida sobre el nivel de reservas, la cotizaci贸n del d贸lar informal y el mercado inmobiliario. La estimaci贸n inicial del gobierno para la colocaci贸n de los tres instrumentos creados fue de U$S 4.000 millones, sin embargo al 31 de diciembre, s贸lo se vendieron CEDIN por U$S 507,6 millones de los cuales U$S 274,3 millones fueron aplicados y canjeados por d贸lares. S贸lo esta 煤ltima porci贸n incidi贸 sobre los niveles de actividad de la construcci贸n y el mercado inmobiliario, sin embargo, por su volumen no es significativa.
1.6.2.2 Plan PROCREAR
Otro de los instrumentos utilizados por el sector p煤blico para fomentar la construcci贸n y el mercado inmobiliario fue el plan PROCREAR (Programa de Cr茅dito Argentino del Bicentenario para la Vivienda 脷nica Familiar), que, aunque iniciado en 2012, cobr贸 mayor trascendencia durante 2013. El mismo consiste en el otorgamiento de 400 mil cr茅ditos hipotecarios a tasa subsidiada para la construcci贸n, ampliaci贸n, terminaci贸n y refacci贸n de viviendas, as铆 como para compra de nuevas viviendas. El financiamiento proviene de la emisi贸n de deuda por oferta p煤blica por parte del fondo fiduciario PROCREAR Bicentenario. ANSES, a trav茅s del fondo de garant铆as de sustentabilidad (FGS), ser谩 el encargado de invertir en tal deuda durante los primeros cinco a帽os del programa. El encargado del otorgamiento y cobro de los cr茅ditos es el Banco Hipotecario, mientras que la selecci贸n de los beneficiarios se realiza por sorteo.
Entre los objetivos del programa, resalta facilitar el acceso a la vivienda, en particular en un per铆odo en que el acceso al cr茅dito hipotecario est谩 imposibilitado para sectores medios y bajos por el elevado monto de las cuotas.
Entre las principales caracter铆sticas del programa se destacan:
鈼 Plazos de entre veinte y treinta a帽os.
鈼 Montos de hasta $500.000.
鈼 Relaci贸n cuota-ingreso no superior al 40%.
鈼 Tasas del 2% al 14% en funci贸n del ingreso familiar y el programa, fijas durante los primeros a帽os y variables hasta la cancelaci贸n con tope del 18% (dependiendo de la l铆nea de cr茅dito).
El plan cuenta con cinco l铆neas de cr茅dito limitadas todas a vivienda 煤nica, familiar y de ocupaci贸n permanente:
鈼 Construcci贸n de vivienda para beneficiarios con o sin terreno (no incluye su adquisici贸n), en base a proyecto propio o prototipo del programa.
鈼 Ampliaci贸n, hasta 50 m虏, o terminaci贸n de vivienda, hasta 150m虏 con un avance de obra superior al 50%.
鈼 Refacci贸n de viviendas con menos de 150 m虏 cubiertos.
鈼 Compra de terreno y construcci贸n de vivienda de acuerdo a los prototipos del programa.
鈼 Compra de casa o departamento a estrenar apta para su escrituraci贸n de hasta 100 m虏 cuyo certificado de inicio de obra no sea anterior al 1 de enero de 2010.
Pese a la amplitud del programa, sus efectos sobre la construcci贸n son a煤n limitados, tal como lo demuestra el bajo crecimiento relativo del bloque edificios para vivienda del ISAC. Entre las explicaciones de este fen贸meno est谩 la reciente realizaci贸n de sorteos, en octubre de 2013 se sumaron m谩s de 158.000 beneficiarios, y que la cantidad de cr茅ditos asignados es menor a los sorteados, ya que muchos de ellos no cubren las condiciones necesarias para acceder al plan.
Donde s铆 puede verse un efecto positivo es en el mercado inmobiliario por el incremento en las ventas y consultas de lotes. Seg煤n el relevamiento realizado por el Centro de Investigaciones Inmobiliarias, la venta de lotes es la 煤nica categor铆a207 en C贸rdoba que presenta variaciones positivas consecutivas desde el tercer trimestre de 2012. No sucede lo mismo en la venta de viviendas por el menor n煤mero de beneficiarios -20.000- y su reciente incorporaci贸n al plan.
El a帽o 2014 ser谩 un a帽o bisagra para determinar el 茅xito o fracaso de este ambicioso programa, ya que los cr茅ditos sorteados ser谩n asignados para comenzar las obras durante ese per铆odo. El principal desaf铆o para PROCREAR se encuentra en el permanente incremento en los costos de la construcci贸n y la no actualizaci贸n acorde de los montos a otorgar, lo cual constituye un l铆mite a la posibilidad de construir. Seg煤n un relevamiento de Reporte Inmobiliario, el costo de construir
una vivienda apta para PROCREAR subi贸 25,57% en enero de 2014 respecto al mismo mes del a帽o anterior, sin embargo, el incremento acumulado desde julio de 2012 alcanza el 41,4%.
207 Las cinco categor铆as relevadas son casas, departamentos, locales comerciales, o铿乧inas y lotes.
Su importancia es superlativa, ya que no s贸lo Argentina sufre problemas de precarizaci贸n habitacional, sino que tambi茅n posee uno de los m谩s bajos niveles de hipotecas como porcentaje del PBI, dificultando el acceso a la vivienda. Seg煤n la Asociaci贸n de Bancos e Instituciones Financieras de Chile, Argentina presenta cr茅ditos hipotecarios por s贸lo el 1,5% del PBI, siendo el segundo menor valor para los pa铆ses sudamericanos, los cuales ya presentan valores muy inferiores a los de pa铆ses desarrollados.
Tomando los salarios promedio del sector registrado y el costo de las viviendas, es posible observar esta problem谩tica en forma directa. En C贸rdoba Capital, con un salario promedio de $7.288 mensuales durante el tercer trimestre de 2013, un costo del metro cuadrado promedio de U$S1.090, la adquisici贸n de un departamento usado de 30 m虏 requiri贸 28 meses al tipo decambio oficial y 45 al paralelo, esto significa un 5% y 25% m谩s que en el mismo per铆odo del a帽o 2012.
208 Los datos corresponden al costo de construcci贸n de una vivienda m贸dulo de 51 m虏, la ampliaci贸n 1 incorpora segundo dormitorio y ba帽o y la ampliaci贸n 2 incorpora tercer dormitorio.
Este encarecimiento en pesos de la vivienda, pese a la ca铆da en d贸lares de su precio, se exacerba considerando el significativo aumento del tipo de cambio oficial y paralelo que tuvo lugar en los meses de diciembre y, en especial, enero de 2014. Es en este marco que toda medida que tienda a facilitar el acceso a la vivienda propia se torna una necesidad urgente y, aun con problemas a superar, PROCREAR viene a satisfacer una demanda social ineludible.