Balance de la
Economía Argentina
012-004-SECTOR INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCIÓN
12.4. Sector Inmobiliario y de la Construccion1
Luego de la fuerte caída presentada por la construcción durante fines de 2001 y principios de 2002, el último trimestre del pasado año y los datos correspondientes a 2003, muestran a la actividad como el motor de la reactivación de la economía argentina. El mayor dinamismo se advierte en las obras privadas, aunque los datos mensuales del ISAC dejan ver un crecimiento de la obra pública desde fines del tercer trimestre, lo que alienta las expectativas optimistas del sector. El sector inmobiliario acompaña el buen desempeño de la construcción, en virtud de que ante la falta de alternativas claras y/o poco rentables, la inversión en ladrillo sigue siendo una opción por demás interesante.
12.4.1. Sector de la Construcción
Los datos de cuentas nacionales disponibles hasta el segundo trimestre de 2003, dejan ver una importante recuperación de la construcción. No obstante, dada la profunda contracción del producto y de las variables macroeconómicas vinculadas a la inversión en el 2002, es interesante exponer brevemente la evolución de las mismas durante los últimos años. El gráfico 12.36 muestra las importantes fluctuaciones registradas por la construcción, caracterizada por ser una variable altamente procíclica, como componente de la inversión.
Desde el inicio de la recesión argentina hasta la actualidad, pueden diferenciarse tres grandes períodos para la construcción. El primero de ellos abarca desde el segundo trimestre de 1998 hasta el mismo período del año 2001. En ese lapso, mientras el PIB se contrajo a una tasa promedio trimestral del 0,5%, la construcción lo hizo al 1,55%. A partir del segundo trimestre de 2001 hasta el primero de 2002, sobrevino un período de caída libre, con un PIB que se reducía en promedio un 8,69% por trimestre, acompañado por una inversión en construcciones que mostraba tasas de contracción del 18,87%.
La economía tocó fondo en el primer trimestre de 2002, con un PIB a precios constantes de algo más de $216,8 mil millones, y una inversión en construcciones de $15,6 mil millones que representaba sólo el 7,22% del producto, cuando en el período 1994-1998 se mantuvo en promedio alrededor de un 11,82%. A partir de esta fecha la economía inicia una lenta recuperación, que se acelera durante el año 2003, aunque la construcción siguió mostrando tasas de crecimiento negativas trimestre contra trimestre hasta el tercer período de 2002.
Entre el primer trimestre de 2002 y el segundo del corriente año, el PIB creció en promedio por trimestre un 4,1%, mientras la construcción lo hizo al 8,7%. Los últimos datos de las cuentas nacionales para el segundo trimestre de 2003, dejan ver una inversión en construcciones de $23,6 mil millones, que explica el 9% del producto.
12.4.1.1. Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC)
Los datos correspondientes al mes de Septiembre, indican que la actividad de la construcción creció un 3,5% respecto al mes anterior en la serie desestacionalizada, despegándose así de la contracción que presentaron la industria manufacturera y algunos servicios al finalizar al tercer trimestre del año. En la comparación interanual, el indicador arrojó una suba del 38,5%, también en términos desestacionalizados.
Considerando el acumulado Enero-Septiembre, la actividad presentó un aumento del 37,5% respecto a igual lapso del año 2002, lo que consolida a la industria de la construcción como el motor de la recuperación de la economía argentina. La performance del ISAC, sumada a la fuerte correlación que muestra el indicador con la inversión en construcción, es un buen anticipo de lo que se espera para esa variable durante el tercer trimestre del corriente año, para la que se proyecta un incremento del 12% con respecto al primer trimestre del año, y del 40% en la comparación interanual.
Desagregando la evolución del ISAC según los distintos bloques que componen el índice, se advierte que el dinamismo de la construcción alcanza a distintos tipos de obras. Excepto las construcciones petroleras -que mantuvieron niveles elevados a lo largo del 2002-, durante Septiembre, todos los bloques mostraron una fuerte variación interanual -del 48% en promedio-.
Esta generalización del aumento responde a la reactivación de la obra pública, que en los meses anteriores había exhibido un magro desenvolvimiento. De hecho, en la comparación mes a mes, Septiembre presenta al bloque Obras Viales con el mayor crecimiento, del orden del 25%. También con respecto a Agosto, los crecimientos de los restantes bloques fueron: 15% para "Otras obras de infraestructura", 14% para "Edificios para otros destinos", 8% para "Edificios para viviendas" y 8% para "Construcciones petroleras".
12.4.1.2. Insumos de la Construcción
Si se comparan las ventas acumuladas en el lapso Enero-Septiembre 2003 con respecto a igual período del año 2002, las variaciones resultan positivas en todos los casos, siendo éstas mayores en ladrillos huecos y pinturas -con incrementos del 99,9% y 55,8%, respectivamente-. El último dato mensual disponible es para Septiembre, mes en que las ventas de insumos que se consideran para elaborar el ISAC mostraron, en general, aumentos con relación a Agosto. Las ventas de asfalto encabezaron el ranking de incrementos con el 44,2%, mientras hierro redondo para hormigón creció un 19,4%, las pinturas para la construcción un 15,3%, los despachos de cemento un 14,1% y los ladrillos huecos un 9%. Pisos y revestimientos cerámicos presentó una baja del 7,7% en la comparación mes a mes, aunque el INDEC señala al respecto que debe atribuirse dicho resultado "más a razones propias de las características de esta serie que a una baja en el nivel de actividad".
La reactivación de la obra pública durante la segunda mitad del año se refleja en los crecimientos mensuales de las ventas de asfalto y cemento portland de septiembre, ya que a nivel acumulado ambos insumos son los que menor aumento presentan durante el corriente año. Esto reafirma que durante los dos primeros trimestres, la obra privada fue la dinamizadora de la construcción.
12.4.1.3. Permisos de la Construcción
La superficie de obras privadas autorizadas a construir, fue durante los primeros nueve meses de 2003 de 3,46 millones de m2, mostrando un aumento del 63,4% respecto a igual período del año anterior. Esto es una muestra clara de la reactivación sectorial, aunque hay que reconocer que en parte se debe a una cuestión puntual de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde la introducción de modificaciones en el Código de Edificación generaron inusuales incrementos de registros, que buscaban anticiparse a dichos cambios.
La medición de Septiembre de los permisos de la construcción (de 379.442 m2, cifra que presenta un incremento del 7,1% con relación a Agosto y del 39,7% en la comparación interanual) señala que más allá del fuerte incremento producido en el bimestre Mayo-Junio, continúa existiendo dentro del sector privado un aumento en las intensiones de construir. Se espera seguir observando esta situación durante todo el último trimestre del año, si se considera que más del 40% de los empresarios que realizan obra privada esperan un aumento en el nivel de actividad sectorial.
12.4.1.4. Empleo en la Construcción
Los datos sobre la cantidad de puestos de trabajo en relación de dependencia en el sector construcciones, indican que durante los primeros seis meses de 2003 se crearon más de 26.000 puestos en comparación con el primer semestre del año anterior. Además, el segundo trimestre de 2003 presentó un incremento del 8,8% respecto a los primeros tres meses del año, mientras que si la comparación se hace en términos interanuales, el aumento registrado supera el 24%. Los datos correspondientes al tercer trimestre aún no están disponibles, pero el aumento generalizado registrado durante el tercer trimestre en los aglomerados que monitorea la Encuesta de Indicadores Laborales (EIL) del Ministerio de Trabajo, ya confirman un nuevo incremento de los puestos de trabajo para el total nacional.
Analizando el empleo en la construcción por aglomerados, los datos de la EIL presentan una recuperación sostenida en los mayores centros urbanos del país: Gran Buenos Aires, Gran Córdoba y Gran Rosario. Sin embargo, es interesante destacar que las dos ciudades del interior mostraron una recuperación más rápida, mostrando tasas de crecimiento interanuales positivas desde le segundo trimestre del año, algo que Buenos Aires y alrededores recién mostraron en el trimestre siguiente2.
12.4.1.5. Perspectivas
Con respecto al desenvolvimiento esperado por los agentes del sector, la encuesta cualitativa que realiza el INDEC señala que para el cuarto trimestre del año se proyecta un aumento del nivel de actividad, especialmente entre las empresas dedicadas a la obra pública.
Las perspectivas se muestran más favorables para este sector, en virtud de que los empresarios consideran en un 55,5% que la actividad crecerá, mientras el 42,9% no espera modificaciones y sólo el 1,9% se inclinó por una contracción. El principal factor que sostiene las expectativas optimistas es la continuación de planes de obra pública (25,5%), seguido por la aparición de nuevos programas (24,5%).
Estas buenas perspectivas dentro de los contratistas del Estado obedecen a la puesta en marcha de dos importantes planes gubernamentales que sin duda tendrán un fuerte impacto en el nivel de actividad sectorial. Uno de ellos es el Programa Federal de Reactivación de Obras de FONAVI, que anunció el Gobierno a poco de asumir y prevé desembolsos por más de $ 280 millones. El segundo se relaciona con las obras viales, que este Gobierno permanentemente incluye en sus discursos, y que fue uno de los sectores de la construcción más dañados por las duras condiciones de la economía argentina durante 2002. Este último sector ha sido el de más lenta recuperación en lo que va de 2003. Es importante destacar que la finalidad transporte (dentro de la que se incluyen los fondos de Vialidad Nacional) tiene asignados en el Presupuesto Nacional $1.990,8 millones para 2004, un importe muy superior a los $ 1.290 millones de 2003 o a los $852,4 millones de 2002.
Entre los empresarios dedicados mayormente a las obras privadas, el 50% cree que no se producirán cambios en el nivel de actividad durante el cuarto trimestre de 2003, mientras el 41,7% sostiene que espera aumentos y el 8,3% una caída. El crecimiento de la actividad económica es la variable explicativa de mayor importancia entre los optimistas.
12.4.2. Sector Inmobiliario
12.4.2.1. Evolución del valor de los inmuebles
Con el objeto de monitorear la evolución del valor de las distintas tipologías de inmuebles desde la salida de la convertibilidad, durante el corriente año el CEDIN convocó nuevamente a una mesa de trabajo en la que participaron representantes de empresas inmobiliarias, constructoras y arquitectos de reconocida trayectoria en la ciudad de Córdoba.
2 Para una comparación entre la construcción y otras actividades industriales y de servicios, ver capítulo 9.1.
Luego de la caída en el valor de los inmuebles en dólares durante 2002, de entre 30% y 50%, el sector -tal como preveía el CEDIN- mostró un repunte en el primer trimestre del corriente año con precios crecientes de los inmuebles en dólares y en pesos. La principal causa del aumento, coincidieron los especialistas, radica en la caída del tipo de cambio que comenzó a evidenciarse desde fines del año pasado, lo cual llevó a que los inversores que poseían la divisa, buscaran refugio en el ladrillo. En otros casos, el revalúo se explica por la escasez de oferta de algunas unidades, más que por un aumento de la demanda. Cabe destacar que dentro del sector no todos los rubros se comportaron en forma similar, debido a los excesos de oferta en unos y de demanda en otros, con lo cual difieren las oportunidades que se presentan para cada categoría de inmueble.
12.4.2.1.1. El Sector Inmobiliario discriminado por mercados
- Campos
En términos generales, hay una demanda sostenida y la oferta sigue siendo escasa en el caso de los campos ganaderos, o prácticamente nula en los campos agrícolas. Los campos ganaderos, que habían experimentado caídas teóricas de los precios en dólares del orden del 25 o 30% entre diciembre del 2001 y julio del 2002, recuperaron el valor en dólares que poseían antes de la devaluación. A este efecto contribuyeron el incremento de la rentabilidad ganadera -a raíz del aumento del precio del novillo- que oscila alrededor de los 70 centavos de dólar el kilo, y la disminución en el costo de explotación, básicamente por insumos que se mantuvieron pesificados.
En cuanto a los campos agrícolas, la cosecha récord tuvo un fuerte impacto en el negocio inmobiliario rural y la oferta de campos en venta se redujo aún más que en año 2002. La demanda se desplazó a zonas marginales como San Luis, Santiago del Estero, Chaco, Salta y Formosa, zonas con gran potencial agrícola a desarrollar y en las que sí hay oferta. Los precios en Córdoba se incrementaron este año entre un 20 y un 30% en dólares, y es muy probable que el mercado continúe firme por la presión de la demanda y la falta de interés de los propietarios de desprenderse de sus tierras, en virtud de la perspectiva de negocios y la alta rentabilidad esperada. Los campos mixtos, que son aquellos dedicados a la actividad agrícola-invernada-tambo, se incrementaron en pesos un 25% desde julio de 2002 hasta abril de 2003, producto de que se recuperaron, tanto el precio del novillo como el de la leche. Con respecto a diciembre de 2001 el aumento en pesos alcanza el 262%.
Finalmente, se encuentran los campos recreativos, que son aquellos que tienen aptitud para el desarrollo de proyectos inmobiliarios turísticos y que están ubicados principalmente en los departamentos de Calamuchita, Traslasierra, Punilla, Santa María y Colón. En estas zonas se encuentran campos de sierra, que en general tienen aptitud para la ganadería y sólo en casos puntuales (un poco menos del 1% de los campos de sierra) son aptos para el desarrollo de proyectos turísticos, ya sea porque dan a la costa de un río, están forestados o tienen un importante frente que da a una ruta pavimentada o principal. Estos campos se incrementaron en dólares desde diciembre de 2001 hasta abril de 2003 un 70% en promedio, lo cual pone en evidencia la elevada demanda que poseen. Esta tendencia, que en realidad se observa desde el año 1999, se acentuó a fines del año 2001 con la salida de la convertibilidad, al incrementarse fuertemente el turismo local con la llegada de extranjeros, provenientes principalmente de países limítrofes, atraídos por la ventaja en el tipo de cambio.
En general, los principales operadores del mercado inmobiliario y rural, visualizan una tendencia hacia el futuro en los niveles de demanda muy firme en el caso de campos agrícolas, firme para los campos mixtos, y muy sostenida para los campos ganaderos.
- Departamentos
Dentro de este segmento del mercado, las unidades de 1 y 2 dormitorios a estrenar, que en el año 2002 evidenciaron incrementos en los precios en pesos del orden del 100% en promedio, en el primer cuatrimestre de este año subieron un 10% más en pesos -producto de la falta de oferta, una demanda sostenida y la caída del tipo de cambio- con lo cual la variación porcentual en esta moneda desde diciembre de 2001 hasta abril alcanzó el 120%. Si el análisis se realiza en dólares, con la caída del valor de la divisa, los departamentos de 1 y 2 dormitorios a estrenar se incrementaron un 32% en dólares en los primeros cuatro meses del año y los departamentos usados lo hicieron entre el 15% y 20%. En general, se puede afirmar que hubo una demanda sostenida y precios en alza en el primer semestre del año, motorizados principalmente por la gente del campo que volcó parte de las divisas -resultantes de la cosecha gruesa que tiene lugar entre febrero y mayo- a la compra de departamentos. En el segundo semestre del año, a raíz de factores estacionales y de la baja renta operativa, se produjo un amesetamiento de la demanda. La demanda de departamentos de 2 dormitorios superó a la oferta, razón por la cual los precios se incrementaron. Los especialistas en el rubro, vislumbran a las zonas de Alta Córdoba y General Paz como los lugares de futuro desarrollo, por temor de los inversores a que se sature el mercado de Nueva Córdoba, aunque resaltaron que este es un nicho del mercado. También perciben un interés por departamentos de 2 dormitorios, con 2 baños y cochera, cuya oferta esinexistente.
En relación a los departamentos de mayor superficie, de 3 y 4 dormitorios, el mercado es más reducido ya que en general no se eligen como bien de inversión, sino para vivir. Estas unidades, que a Julio del año pasado sólo se habían incrementado un 50% en pesos, recuperaron desde Julio de 2002 hasta abril de 2003, alrededor de un 30% de su valor en pesos. El aumento del valor de estas propiedades se puede explicar no sólo por la caída del dólar, sino también por el factor seguridad.
El alquiler de los departamentos sufrió una caída en pesos en los valores locativos de entre el 15% y el 25% en el 2002, producto no sólo de la escasez de demanda, sino también de la sobreoferta que se produjo a raíz de que muchos de los que compraron inmuebles, ya sea porque tenían dólares, o sacaron su dinero del corralito a través de amparos, o compraron propiedadesdurante el canje de depósitos reprogramados, lo hicieron con fines de inversión añadiendo más inmuebles en alquiler a la oferta. Un dato alentador es que la recuperación también le llegó a este rubro, lo cual se refleja en el aumento de los valores locativos de alrededor del 25% con respecto a los valores de 2002, resultante de un aumento en la demanda y una escasez de oferta. De todas maneras, la relación renta/inversión, aún está en porcentajes por debajo de lo costumbrado. Mientras que en el año 2001 un departamento de 1 dormitorio valía U$S 40 mil y su alquiler rondaba los U$S 250 -con lo cual la renta operativa ascendía al 7,5% anual-, en el año 2003 el mismo departamento posee un valor de U$S 32 mil y su alquiler ronda los U$S 111, arrojando una renta operativa del 4,2% anual.
- Oficinas
El mercado corporativo fue el que más sufrió el impacto de la crisis ya que sus precios se pesificaron luego de la devaluación, el valor de los alquileres se derrumbó y apareció un exceso de oferta en el mercado. Este fenómeno afectó particularmente a las oficinas de mayor superficie, que son las que poseen mayor vacancia en la actualidad, producto de los ajustes en la estructura edilicia que debió realizar el sector empresario por la crisis. A diferencia de los otros sectores del mercado inmobiliario, donde se produjo un revalúo de los inmuebles, en este rubro los valores se mantuvieron estables y se estima que se recuperarán en el mediano o largo plazo, lo cual desalienta la inversión en este sector salvo que el comprador esté dispuesto a soportar el capital inmovilizado durante algunos años y con escasa renta. Cabe agregar que en los edificios de primera categoría, debido a la alta cantidad de componentes importados que poseen, es difícil determinar un precio de venta que sea acorde con las características del edificio, y en el resto de las oficinas la venta se encuentra estancada por la falta de inversión en el país. En cuanto a los precios de alquiler, en abril se estimaron caídas que en algunos casos alcanzaban el 75% en dólares, llegando a pactarse precios como 4 o 5u$s el m2, muy lejos de los u$s18/20 el m2 que se pactaban durante la convertibilidad en edificios de 1° categoría.
- Locales Comerciales
Los locales comerciales ubicados en el área peatonal cayeron un 35% en dólares en el año 2002, pero en el transcurso de 2003 fueron recuperando su valor en dicha moneda, ubicándose entre un 15 y un 20% por debajo de los valores previos a la devaluación; es decir que se más que duplicaron en pesos. La realidad muestra una falta de inmuebles comerciales ofrecidos para la venta y una demanda elevada, ya que este tipo de inmueble es una de las inversiones más buscadas por la seguridad y liquidez que han demostrado a través de los años.
En cuanto a los alquileres comerciales, los valores locativos se vienen incrementando, con escasa o nula oferta en las arterias más comerciales. Cabe destacar, que el nivel de ocupación ha ido creciendo en los distintos barrios de la Ciudad, como por ejemplo en el Cerro de las Rosas (Av. Rafael Nuñez), en la Av. Fuerza Aérea y en el centro comercial de Villa Allende, producto de la reactivación económica.
- Casas
El rubro casas mostró un comportamiento diferente según la superficie y la localización. Las casas ubicadas en urbanizaciones privadas consolidadas aumentaron en los primeros meses del año alrededor del 40% en pesos en relación a los valores que presentaban en julio del año 2002, y el incremento en pesos acumulado desde diciembre de 2001 hasta abril de 2003, fue del 90%. El aumento en los precios no sólo se explica por la caída del dólar y el pánico que le produjo a la gente quedarse con la divisa en mano, sino también por el factor seguridad. En cuanto a las casas en barrios residenciales abiertos, la recuperación de los precios se fue dando más lentamente, aunque de manera sostenida. Los valores de las casas chicas, tipo dúplex, crecieron en un 90/100% en pesos y en las casas de 3 dormitorios el revalúo fue menor, al igual que en las de 4 o más dormitorios. En esta categoría la demanda se orientó más a las unidades pequeñas, tipo dúplex, ya que se buscan como bien de inversión. La reactivación en este segmento depende fundamentalmente de la estabilidad de la economía y el consecuente retorno del crédito hipotecario, más precisamente en la categoría de viviendas orientadas a la clase media.
- Lotes
En general, las inmobiliarias que manejan este rubro experimentaron en los primeros meses del año un fuerte aumento en la demanda de lotes principalmente en urbanizaciones privadas. Con la caída del dólar, la apertura del corralito, y ante la expectativa del revalúo de los inmuebles y de la tierra, inversores y desarrollistas se inclinaron por la compra de terrenos, lo cual provocó un aumento en el precio de los lotes en dólares y en pesos. Cabe destacar que en Lomas de
la Carolina, Las Delicias y el country del Jockey, los terrenos bien ubicados prácticamente mantienen los valores que poseían antes de la devaluación. Esto se explica por el grado de consolidación que presentan y la falta de oferta.
Respecto a los terrenos en Nueva Córdoba, éstos aumentaron su valor por el auge de la construcción, producida por la mejora en la relación costo de la construcción/precio de venta. Esto obligó a algunos desarrolladores a optar por barrios como General Paz y Alta Córdoba. También se inclinaron por barrios como Villa Warcalde, Villa Allende o Mendiolaza, al noroeste de la ciudad, pero con vistas a desarrollar otro tipo de emprendimientos o construcciones. La conclusión elaborada es que el sector mostró, durante el año 2003, claras señales de reactivación, siendo uno de los principales motores de la economía, ya que los inmuebles volvieron a ser el principal refugio de los ahorristas debido a la seguridad arrojada por este tipo de inversión, aunque los niveles de rentabilidad aún están lejos de los históricos.
En general, los especialistas coinciden en dos temas que requieren de una solución inmediata: la flexibilización de la ley de alquileres, que posibilite la introducción de cláusulas de ajuste en los contratos, y el retorno de las líneas de crédito. En este sentido, se definió como un paso importante a seguir, continuar con el análisis del desarrollo de instrumentos financieros que permitan dinamizar la actividad.
12.4.2.2. Instrumentos Financieros para el Sector Inmobiliario
Continuando con las mesas de trabajo programadas por el CEDIN para el año 2003, se desarrolló un taller que tuvo como eje el análisis de las alternativas de financiamiento que ofrece el mercado crediticio para el sector y la aparición de nuevos instrumentos financieros. De la reunión participaron representantes de empresas constructoras, inmobiliarias, representantes de distintos bancos, y especialistas en finanzas y mercado de capitales. Se debatieron diversos mecanismos de financiación que las inmobiliarias diseñaron ante la ausencia del crédito y la imposibilidad de indexar, como el Plan Canje de departamentos por cereales, Plan metros Cuadrados y fideicomisos3- entre otros- pero que constituyen paliativos y apuntan a un nicho o sector del mercado muy específico, lejos de reemplazar el papel que el crédito bancario tuvo durante los 90'.
- Plan Canje de Departamentos por Cereales
Atraídos por el éxito que tuvieron las automotrices con esta operatoria, y luego de percatarse que la mayoría de los clientes era gente del interior vinculada al sector agropecuario, varias inmobiliarias incorporaron esta alternativa para facilitar la venta. Una de las principales ventajas que presenta este mecanismo para el productor, es que la operación se concreta sin que existan intermediarios y sin que la operación tome conocimiento público. Muchos productores han tenido malas experiencias con las cooperativas o ven como una opción poco conveniente entregar su producción a los acopiadores, con lo cual conservan el grano en su poder hasta que lo canjean en forma directa por la unidad. Otro de los atractivos que presenta esta alternativa es la de poder fijar un índice de ajuste cuando se difiere parte del pago, ya que la deuda se mide en ton-soja/trigo.
- Venta por metro cuadrado
Constituye un novedoso sistema -que está siendo implementado por una empresa en Córdoba - el cual permite adquirir la cantidad de metros cuadrados que el cliente desee (por supuesto en función del dinero disponible y del proyecto que posea). La ventaja que posee el sistema es que no establece una base mínima de compra ni se obliga a compras posteriores, es decir que el cliente decide cuándo y cuánto comprar.
- Venta de lotes con financiación propia de hasta 12 meses
En este mecanismo no se determinan intereses, sino que el precio de las cuotas se ajusta con el valor del metro cuadrado en el momento del pago. A tal fin, la empresa que lo está aplicandopublica mensualmente una lista con los valores de los lotes -para lo cual tiene en cuenta los valores del mercado- que es el patrón sobre el que se ajustan los precios. La desventaja que encierra esta alternativa es la subjetividad del precio, lo cual genera un poco de desconfianza en los potenciales compradores.
En el taller se debatieron diversas alternativas de financiamiento muy interesantes, pero que en general están direccionadas al inversor, y no dejan de ser paliativos. El problema central radica en la ausencia de financiamiento a largo plazo, con destino al consumidor final. Ese financiamiento a largo plazo en la Argentina desapareció y va a ser muy difícil que se restablezca a partir de que los inversores coloquen sus ahorros en los bancos a largo plazo para calzar crédito con débito; para ello sería necesario que se recupere la confianza en el sistema. Desde el sector bancario, la única alternativa para posibilitar el crédito a largo plazo es aplicar una tasa de interés variable. De todas maneras, las entidades bancarias que lanzaron líneas de crédito, tuvieron un bajo nivel de consulta, principalmente por la incertidumbre acerca de los futuros ingresos de los potenciales tomadores de crédito.
3 Ver Capítulo Sector Inmobiliario y de la Construcción, "Balance de la Economía Argentina 2002".
Una de las soluciones posibles sería restablecer algún mecanismo corrector de la inflación - en un contexto de equilibrio fiscal y monetario- que permita a quienes cuentan con fondos, arriesgar su capital a largo plazo (como ejemplo se citó el caso chileno que -mediante la utilización de la Unidad de Fomento (UF)- tiene resuelto homogéneamente el problema de la actualización de precios por una ley nacional que rige desde hace veinte años).
El desafío pasa por restablecer la confianza de la gente y lograr flexibilizar las leyes actuales para permitir que se contrate en un marco de mayor libertad.
12.4.2.3. Contratos de Locación y Seguridad Jurídica
La imposibilidad a la que se ven sometidas las inmobiliarias de introducir cláusulas de ajuste en los contratos de alquiler, llevó a que se analizaran las distintas modalidades de contratos de locación que las inmobiliarias están utilizando, a fin de instrumentar alguna fórmula que satisfaga tanto a propietarios como inquilinos, tendiente a mantener actualizado el valor de los alquileres. Otro de los temas que se trataron en la tercer mesa de trabajo del CEDIN, fue el procedimiento de Desalojo Abreviado que funciona en Capital Federal desde mayo de 2002, a partir de una reforma en el Código Procesal Civil y Comercial. De la reunión participaron representantesde empresas inmobiliarias, abogados y escribanos de reconocida trayectoria.
12.4.2.3.1. Contratos de Locación
Una de las modalidades debatidas en el taller fue el Alquiler Escalonado, con la opción para el locatario de fijar el precio por terceros (inmobiliarias). Si bien el precio escalonado constituye una solución ante la imposibilidad de indexar, presenta el inconveniente de que en el mediano plazo existe incertidumbre acerca del comportamiento de la economía y la inflación, y si se tiene en cuenta que los contratos de locación son a 2 o 3 años como mínimo, se corre el riesgo de que la inflación supere las previsiones de las partes y el alquiler quede desactualizado respecto del vigente en plaza.
Otra de las alternativas comentadas fue el Canon Cuotativo , que es el alquiler en la cantidad de pesos necesarios para adquirir porcentajes de cosas o productos determinados (ej.: tantas Tn. de "soja"). El principal riesgo que encierra esta opción es que, en una hipótesis de conflicto con el inquilino, el locador tendrá que estar dispuesto a recibir los bienes estipulados en el contrato. En caso de que se llevara el conflicto a los tribunales, según la opinión de los abogados presentes, es muy probable que el juez considere que se trata de una cláusula de ajuste encubierta y que por lo tanto no tenga aplicación.
Por último se hizo referencia al Alquiler constituido por una suma determinada (fija o escalonada) y el resto basado en un porcentaje de las ventas (con o sin IVA) que varía según el rubro (1%, 2%, etc.) del comercio explotado por el locatario. Esta modalidad, utilizada por los "shoppings", es aplicable sólo en el caso de empresas de primera línea que lleven su contabilidad en regla y no hagan ventas "en negro". Es decir, para aplicar esta modalidad es necesario que el inquilino reúna determinadas características, que son pocos actualmente en el mercado. Otro problema son los negocios estacionales, como por ejemplo una heladería que puede facturar muy poco en invierno.
Todas estas trabas que presenta la ley de alquileres impiden que la actividad privada invierta porque no hay certeza de que se vaya a recuperar la inversión, no se puede conocer de antemano cuál será la renta operativa; no hay seguridad jurídica.
12.4.2.3.2. Propuestas
- Desglosar la ley de alquileres: separar el tratamiento para alquileres comerciales y viviendas familiares.
- Lograr mecanismos de ajustes: que se evalúen distintas alternativas de actualización de las locaciones en función de ajustes del salario, de la inflación, etc., teniendo en cuenta los plazos mínimos vigentes para los contratos de locación
- Otra posible reforma sería justamente sobre los plazos mínimos de locación: muchos comerciantes quieren probar un negocio y un plazo de 36 meses como el que rige actualmente, no se ajusta a sus necesidades.
- Intervención de un Tribunal Arbitral para la solución de conflictos entre las partes contratantes: el locador y el locatario podrían pactar de antemano la competencia del tribunal para dirimir los conflictos, sometiendo solo las cláusulas conflictivas (porque son inciertas en el futuro) al tribunal. Es importante que las partes simultáneamente renuncien a la posibilidad de apelar.
Se propuso utilizar el servicio que brinda el Tribunal de Arbitraje General de la Bolsa de Comercio de Córdoba, el cual comenzó a funcionar a partir de Agosto del corriente año. El mismo está compuesto por un mínimo de tres y un máximo de quince árbitros (abogados) y un secretario, que también debe poseer ese título, entre otros requisitos. El secretario fija audiencia a la que son convocadas las partes para acordar la designación del árbitro. Una de las principales ventajas del arbitraje es la celeridad, gracias a un procedimiento informal que concluye con el dictado de un laudo cuyos efectos se equiparan a los de una sentencia, y los costos razonables, ya que los honorarios del árbitro son acordados por éste y las partes, libremente, sin sujeción a escalas arancelarias.
- Introducir una reforma en el Código de Procedimiento de la provincia en materia de desalojo, a fin de instrumentar el procedimiento de "Desalojo Abreviado" que actualmente se aplica en Capital Federal (en Córdoba los juicios por desalojo duran de ocho meses a tres años, mientras que en Capital Federal el trámite promedia los 90 días). En este sentido avanzó la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (CACIC), al presentar a la Legislatura Provincial a mediados del mes de Agosto, un anteproyecto de reforma del Código Procesal Civil- tal como se realizó en la legislación nacional- para adoptar un mecanismo que reduzca sustancialmente los plazos de los juicios de desalojo o usurpación. Cabe destacar que recientemente fue presentado el proyecto de ley que modifica los artículos de la Ley 8.465 (Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba).
12.4.2.3.3. Procedimiento de Desalojo Abreviado
El Código Procesal Civil y Comercial de la Nación incorporó un nuevo artículo (684 Bis) en el capítulo dedicado al desalojo con el objetivo de agilizar dicho trámite. Actualmente se aplica en Capital Federal, pero el mismo se puede prorrogar hacia otras jurisdicciones. De una primera lectura del artículo se desprende que en los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuera la de falta de pago o vencimiento del contrato, el actor podrá obtener la desocupación inmediata del inmueble, previa caución real de acuerdo al procedimiento previsto por el art. 680bis. Se excluyen causales como la sublocación o el destino prohibido en cuanto al objeto. La caución real puede constituirse gravando con hipoteca bienes inmuebles,depositando la suma de dinero que el juez determina o depositando efectos públicos u otros papeles de crédito realizables al precio de su cotización. Cabe agregar que en caso de probarse que el actor obtuvo el desalojo ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, no sólo se procede inmediatamente a la ejecución de la caución sino que además se le impone una multa de hasta $20.000.
Esta nueva modalidad beneficiaría tanto a los propietarios, que se sentirían más protegidos, como a aquellos que quieren alquilar, ya que se les exigirían menos requisitos. A su vez se incrementaría la oferta de inmuebles en alquiler, ampliándose las posibilidades de elección y negociación de precios de los futuros inquilinos.
12.4.2.4. Costo de la Construcción
La última mesa de trabajo organizada por el CEDIN se realizó con el fin de analizar la evolución del costo de la construcción en Córdoba, tratar de establecer un costo actual promedio por tipo de inmueble y comparar estos valores con los de Octubre de 2002, como así también mostrar las variaciones de los rubros materiales y mano de obra, y la incidencia de sus principales componentes sobre el costo de la construcción. De la reunión participaron representantes de empresas inmobiliarias, constructoras y arquitectos de reconocida trayectoria.
12.4.2.4.1. Costo de la Construcción de la Ciudad de Córdoba
Tal como se desprende del gráfico 12.43, el Nivel General acumuló hasta septiembre un aumento del 24,6% en relación con junio del 2002 (mes base de la serie). En ese mismo período, el costo de los materiales se incrementó un 18,5% y los gastos generales ("Varios") tuvieron un alza del 18,8%. El rubro que presenta la mayor variación es la Mano de Obra - el cual acumula una suba del 37,9% a lo largo de la serie- producto de los aumentos registrados entre julio y septiembre de este año.
Estas estimaciones oficiales son coincidentes con las apreciaciones que tuvieron los participantes del taller, los cuales señalaron al aumento en el costo de la mano de obra como el principal causante del incremento en el costo de la construcción. En rela- ción a este rubro mencionaron la fuerte dificultad para conseguir mano de obra en blanco, especialmente en la parte de Albañilería, no así en el ítem estructura, que está cada vez más organizado. En lo que respecta a materiales, destacaron el fuerte impacto de las "estructuras de hormigón armado"(dentro del cual el cemento y el hierro impactaron fuertemente) en los precios, como así también de la pintura, el hierro y la chapa.
12.4.2.4.2. El costo de construcción de las distintas categorías de inmuebles
- Casas
El costo de construcción de una casa estándar varía entre los u$s250 y u$s300 el m2 (IVA incluido). En materia de casas el costo es más variable que en el caso de departamentos; influyen mucho el costo de las instalaciones, si tiene o no cloacas, las terminaciones, etc. Lo que más ha impactado es el costo de la pintura. Una casa en un country cuesta entre u$s300 y u$s400 el m2, dependiendo de los niveles de terminación o el tipo de arquitectura.
- Departamentos
El costo de construcción de un departamento estándar es de aproximadamente u$s265 m2 (incluyendo IVA, sin terreno)4. Este es el costo para un edificio estándar, con cañerías con termofusión, aberturas de aluminio, cortinas de enrollar en los dormitorios, pisos de cerámico en todo el departamento. Es decir, considerando la misma calidad que se tuvo en cuenta para determinar un costo promedio de u$s210 m2 en noviembre de 2002. El aumento del costo en dólares, que asciende a un 26% aproximadamente, se atribuye básicamente al incremento en el costo de la mano de obra. Los materiales prácticamente no variaron, inclusive se consiguen aberturas de mejor calidad a igual precio que el año pasado. Lo que sí tuvo una alta incidencia es el precio de la chapa (los marcos de chapa subieron un 30%). En relación a los terrenos, es difícil calcular su incidencia en el costo de la construcción, ya que a veces terrenos con ubicaciones y superficies similares, valen distinto en función de variables como el frente, corazón de manzana o la esquina. En términos generales, se puede decir que los lotes bien ubicados y con medidas aconsejables para construir edificios en altura, tuvieron una fuerte variación desde hace un año a esta parte (algunos prácticamente se duplicaron), en cambio los que tienen una ubicación menos demandada, poca medida de frente, o los castigados por el código de edificación vigente, se incrementaron muy poco.
La conclusión extraída de la reunión fue que el sector de la construcción privado es uno de los sectores que ha estado dándole el mayor impulso a la economía argentina, y el problema que enfrenta de ahora en adelante es la demanda, es decir, quién compra lo que se ha construido. En este sentido, uno de los principales elementos a tener en cuenta es el factor climático que afecte a la Región de Córdoba ya que el principal origen de los fondos para la inversión inmobiliaria proviene del sector agropecuario. Con respecto a la obra pública, es difícil creer que se puedan concretar los proyectos anunciados en los discursos, ya que no se sabe de dónde se obtendrán los fondos para financiarla.
4 Ver Capítulo Sector Inmobiliario y de la Construcción, "Balance de la Economía Argentina 2002".
El costo de la construcción, por su parte, tuvo un pequeño aumento con respecto al año pasado, lo que empujó hacia abajo la rentabilidad de algunas empresas del rubro. No obstante, hay que tener en cuenta que la comparación se efectúa contra un año en el que se registró el costo más bajo de los últimos 40 años; con lo cual se puede decir que la construcción sigue siendo una de las mejores alternativas de inversión.
