{"id":1784,"date":"2014-02-07T18:38:13","date_gmt":"2014-02-07T18:38:13","guid":{"rendered":"http:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/?p=1784"},"modified":"2022-06-22T19:16:12","modified_gmt":"2022-06-22T19:16:12","slug":"2008-cap-viii-el-sector-de-la-construccion-y-las-inversiones-en-inmuebles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/?p=1784","title":{"rendered":"EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN Y LAS INVERSIONES EN INMUEBLES"},"content":{"rendered":"

CAP\u00cdTULO 8:\u00a0EL SECTOR DE LA CONSTRUCCION Y LAS INVERSIONES EN INMUEBLES<\/h1>\n

La importancia del sector de la construcci\u00f3n en el equilibrio macroecon\u00f3mico argentino se\u00a0evidencia en su aporte dinamizador sobre el mercado interno en la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica\u00a0<\/span>posterior a las crisis y su posibilidad de absorber mano de obra. Es por ello que en este cap\u00edtulo\u00a0<\/span>se analiza la evoluci\u00f3n de sus indicadores sectoriales, para comprender el comportamiento\u00a0<\/span>de su producci\u00f3n, a la vez que entender su interacci\u00f3n con la din\u00e1mica de la producci\u00f3n\u00a0<\/span>nacional como un todo y con el equilibrio social.<\/span><\/em><\/p>\n

Debe agregarse, tambi\u00e9n, su rol como proveedor de activos reales que sirven como dep\u00f3sito\u00a0de valor para los ahorros de las familias.<\/span><\/em><\/p>\n

De esta \u00faltima funci\u00f3n delegada por la sociedad al sector es que se desprende el inter\u00e9s por\u00a0estudiar los determinantes del \u00e9xito de las inversiones en inmuebles que hacen los individuos.\u00a0<\/span>As\u00ed, a lo largo de este cap\u00edtulo se hace una exploraci\u00f3n de los componentes que influyen en\u00a0<\/span>la rentabilidad y el riesgo de estas inversiones, para intentar dar precisi\u00f3n a los motivos que\u00a0<\/span>hacen de los productos inmobiliarios el destino del ahorro de las familias, particularmente en\u00a0<\/span>la Argentina post-devaluaci\u00f3n.<\/span><\/em><\/p>\n

Asimismo, con el an\u00e1lisis de los distintos elementos que entran en juego en el \u00e9xito de las\u00a0inversiones en inmuebles, se pretende brindar informaci\u00f3n al p\u00fablico para que su participaci\u00f3n\u00a0<\/span>en el mercado inmobiliario sea responsable y exitosa, especialmente en lo que se refiere\u00a0<\/span>a las perspectivas a futuro que se presentan para los activos inmobiliarios en el nuevo escenario\u00a0<\/span>mundial.<\/span><\/em><\/p>\n

8.1 Introducci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

El sector de la construcci\u00f3n ha sido uno de los pilares de la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica iniciada\u00a0a partir de la devaluaci\u00f3n de finales del a\u00f1o 2001. Esto se evidenci\u00f3 en su ritmo de crecimiento\u00a0<\/span>acelerado, que dinamiz\u00f3 la econom\u00eda interna impulsado por los excedentes generados por las\u00a0<\/span>exportaciones principalmente agr\u00edcolas, generando empleo y funcionando como dep\u00f3sito de\u00a0<\/span>valor ante la fragilidad que el sector financiero hab\u00eda mostrado en los momentos de crisis. En\u00a0<\/span>funci\u00f3n de ello es que resulta interesante entender la forma en que se dan las inversiones en\u00a0<\/span>inmuebles.<\/span><\/p>\n

La intenci\u00f3n principal de este cap\u00edtulo es analizar los factores determinantes del \u00e9xito de la\u00a0inversi\u00f3n en inmuebles para alquilar. Bajo esta directiva, se replicar\u00e1 el flujo de fondos \u00abmodelo\u00bb\u00a0<\/span>de la aplicaci\u00f3n de fondos para la compra de un departamento est\u00e1ndar que ser\u00e1 puesto a\u00a0<\/span>generar una renta mensual a trav\u00e9s de su alquiler.<\/span><\/p>\n

Para comenzar, se realiza una s\u00edntesis de la evoluci\u00f3n de la actividad de la construcci\u00f3n a trav\u00e9s\u00a0del an\u00e1lisis gr\u00e1fico y de indicadores estad\u00edsticos.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Luego, se procede a calibrar el flujo de fondos modelo de la inversi\u00f3n en inmuebles introduciendo\u00a0datos de la realidad local acerca de los precios y los valores de los alquileres, para\u00a0<\/span>poder evaluar la trayectoria que ha recorrido la rentabilidad de estas actividades desde la devaluaci\u00f3n\u00a0<\/span>del a\u00f1o 2002. Posteriormente, se analiza la influencia que tienen otros elementos sobre\u00a0<\/span>estas decisiones de inversi\u00f3n, como el tipo de cambio, el rendimiento de las colocaciones alternativas,\u00a0<\/span>la evoluci\u00f3n de la construcci\u00f3n a nivel agregado, los costos de la construcci\u00f3n, la inflaci\u00f3n\u00a0<\/span>y el contexto inmobiliario internacional.<\/span><\/p>\n

8.2. Estad\u00edsticas sectoriales<\/strong><\/p>\n

8.2.1 El nivel de actividad<\/strong><\/p>\n

El sector de la construcci\u00f3n ha sido uno de los grandes impulsores de la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica\u00a0iniciada en 2003 y esto forma parte de su comportamiento caracter\u00edstico. T\u00e9cnicamente, su\u00a0<\/span>producci\u00f3n muestra un ciclo amplificado del ciclo de la producci\u00f3n local, medida por el PBI.\u00a0<\/span>Ello quiere decir que cuando la econom\u00eda local entra en una recesi\u00f3n, la ca\u00edda en su nivel de actividad\u00a0<\/span>es mayor a la que presenta el PBI y en las recuperaciones ocurre lo inverso. Cuando la econom\u00eda\u00a0<\/span>comienza a recuperarse, la producci\u00f3n del sector construcciones es de las primeras en\u00a0<\/span>comenzar a crecer y lo hace a tasas elevadas. Ello tambi\u00e9n se explica porque durante la recesi\u00f3n\u00a0<\/span>su actividad alcanza un nivel muy bajo. En el Gr\u00e1fico 8.1 se presenta la evoluci\u00f3n del PBI de\u00a0<\/span>Argentina y su correspondiente PBI Construcciones para ilustrar lo mencionado.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Por otro lado, el Instituto\u00a0Nacional de Estad\u00edsticas y\u00a0<\/span>Censos (INDEC) adem\u00e1s de\u00a0<\/span>relevar el valor de la producci\u00f3n\u00a0<\/span>del sector, realiza un\u00a0<\/span>seguimiento de su actividad\u00a0<\/span>a trav\u00e9s del Indicador\u00a0<\/span>Sint\u00e9tico de la Actividad de\u00a0<\/span>la Construcci\u00f3n (ISAC),\u00a0<\/span>cuya ventaja principal es\u00a0<\/span>que, a diferencia de las cuentas\u00a0<\/span>nacionales que se publican\u00a0<\/span>trimestralmente y con\u00a0<\/span>cierto rezago en el tiempo,\u00a0<\/span>se publica regularmente y de\u00a0<\/span>manera mensual. Dicho esto,\u00a0<\/span>puede observarse en el\u00a0<\/span>Gr\u00e1fico 8.2 que en el a\u00f1o\u00a0<\/span>2003 el crecimiento del sector fue muy elevado, en el orden de 38%, y se mantuvo en niveles\u00a0<\/span>superiores al 14% durante los tres a\u00f1os siguientes. Ya en 2007 fue significativamente menor,\u00a0<\/span>mientras que 2008 perfila para cerrar un a\u00f1o levemente mejor que el anterior. El crecimiento\u00a0<\/span>acumulado en lo que va del a\u00f1o ya supera al verificado el a\u00f1o pasado. Solo si en el trimestre restante\u00a0<\/span>se verificara un aumento de la actividad menor a 3,1% interanual, el crecimiento anual ser\u00eda\u00a0<\/span>menor que el del a\u00f1o pasado.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Existen otros indicadores\u00a0para apreciar la evoluci\u00f3n de\u00a0<\/span>la actividad del sector construcciones,\u00a0<\/span>diferentes de las\u00a0<\/span>estad\u00edsticas oficiales. Tal es\u00a0<\/span>el caso de la evoluci\u00f3n de los\u00a0<\/span>Despachos de Cemento que\u00a0<\/span>releva la Asociaci\u00f3n de\u00a0<\/span>Fabricantes de Cemento\u00a0<\/span>Portland (AFCP), que ser\u00e1\u00a0<\/span>tomado como referencia y se\u00a0<\/span>muestra en el Gr\u00e1fico 8.3.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

El crecimiento iniciado a\u00a0partir de la devaluaci\u00f3n fue\u00a0<\/span>muy fuerte hasta mediados\u00a0<\/span>de 2006. Luego se redujo\u00a0<\/span>como lo ilustra el aplanamiento\u00a0<\/span>de la l\u00ednea de tendencia\u00a0<\/span>en el Gr\u00e1fico 8.3. Esto\u00a0<\/span>estuvo asociado a un debilitamiento\u00a0<\/span>de la demanda que\u00a0<\/span>tuvo lugar por el avance\u00a0<\/span>inflacionario, la incertidumbre\u00a0<\/span>respecto de la pol\u00edtica\u00a0<\/span>econ\u00f3mica y, en \u00faltima instancia,\u00a0<\/span>por los conflictos\u00a0<\/span>sociales que frenaron la actividad\u00a0<\/span>econ\u00f3mica en 2008.<\/span><\/p>\n

En el Gr\u00e1fico 8.4 se presenta\u00a0la variaci\u00f3n interanual\u00a0<\/span>acumulada de los Despachos\u00a0<\/span>de cemento hasta septiembre\u00a0<\/span>y para el resultado anual.\u00a0<\/span>Durante la ca\u00edda del nivel de\u00a0<\/span>actividad en 2002, se observ\u00f3\u00a0<\/span>una merma superior al\u00a0<\/span>30%. A continuaci\u00f3n, con la\u00a0<\/span>devaluaci\u00f3n se generaron\u00a0<\/span>incentivos a la construcci\u00f3n\u00a0<\/span>a trav\u00e9s de la licuaci\u00f3n de\u00a0<\/span>gran parte de los costos de\u00a0<\/span>construir, mecanismo sobre\u00a0<\/span>el cual se exponen detalles\u00a0<\/span>en el apartado 8.4.5. De este\u00a0<\/span>modo, el crecimiento en 2003 fue superior al 27% y se mantuvo por encima del 20% los tres a\u00f1os\u00a0<\/span>siguientes. Los a\u00f1os 2007 y 2008 presentaron un crecimiento moderado, aunque positivo, pese\u00a0<\/span>a que las se\u00f1ales de desaceleraci\u00f3n del nivel agregado de actividad se presentaban como una\u00a0<\/span>amenaza para el sector, habida cuenta del comportamiento hist\u00f3rico que se mencionaba al iniciar\u00a0<\/span>este apartado. En general, el resultado anual se presenta como muy similar al acumulado\u00a0<\/span>hasta septiembre, raz\u00f3n por la cual se espera que 2008 cierre con un crecimiento menor al de\u00a0<\/span>2007.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Otro indicador que resulta \u00fatil analizar es la cantidad de Permisos de Edificaci\u00f3n otorgados.\u00a0Relevados por las Direcciones de Estad\u00edstica provinciales y publicados de manera conjunta por\u00a0<\/span>INDEC, mensualmente se presentan los permisos de edificaci\u00f3n de 42 municipios seleccionados\u00a0<\/span>como una aproximaci\u00f3n al comportamiento de tal variable a nivel nacional. Se entiende que\u00a0<\/span>\u00e9stos anticipan, en alguna medida, la evoluci\u00f3n futura del nivel de actividad del sector, en funci\u00f3n\u00a0<\/span>de que la aprobaci\u00f3n de los proyectos ante las autoridades es el primer paso en un proceso,\u00a0<\/span>como lo es la construcci\u00f3n de un edificio, que podr\u00eda durar m\u00e1s de 2 a\u00f1os.<\/span><\/p>\n

En el Gr\u00e1fico 8.5 se presenta\u00a0la evoluci\u00f3n de los\u00a0<\/span>Permisos de Edificaci\u00f3n.\u00a0<\/span>Puede observarse que la\u00a0<\/span>serie es muy vol\u00e1til y esto\u00a0<\/span>obedece a que las demoras\u00a0<\/span>administrativas en cargar los\u00a0<\/span>datos y la magnitud de algunos\u00a0<\/span>proyectos puede generar\u00a0<\/span>cambios abruptos en la serie.\u00a0<\/span>Por este motivo, se incluye\u00a0<\/span>una l\u00ednea de tendencia que\u00a0<\/span>representa el promedio de\u00a0<\/span>los \u00faltimos 6 registros. De\u00a0<\/span>este modo, resulta transparente\u00a0<\/span>que el crecimiento fue\u00a0<\/span>sostenido entre 2002 y 2006\u00a0<\/span>y que ya sobre el final de\u00a0<\/span>este \u00faltimo a\u00f1o el nivel promedio\u00a0<\/span>de permisos se ha\u00a0<\/span>estabilizado en el orden de\u00a0<\/span>los 800.000 metros cuadrados\u00a0<\/span>por mes.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Considerando la serie\u00a0suavizada a trav\u00e9s de promedios \u00a0<\/span>m\u00f3viles de 12 meses, su\u00a0<\/span>variaci\u00f3n interanual permite\u00a0<\/span>realizar el siguiente an\u00e1lisis.\u00a0<\/span>En el Gr\u00e1fico 8.6 puede verificarse\u00a0<\/span>que, al igual que el\u00a0<\/span>resto de los indicadores, los\u00a0<\/span>permisos crecieron fuerte en 2003, aunque se aprecian en la curva suavizada reci\u00e9n hacia finales\u00a0<\/span>de ese a\u00f1o y sobre todo a principios de 2004 por el efecto del promedio m\u00f3vil hacia atr\u00e1s. El crecimiento\u00a0<\/span>se sostuvo por encima del 20% entre el resto de 2004 y principios de 2007. A partir de\u00a0<\/span>entonces, la cantidad de edificaciones aprobadas para ser construidas merm\u00f3 mes a mes y durante\u00a0<\/span>2008 pr\u00e1cticamente no present\u00f3 crecimiento.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

\n

1<\/sup> Se considera la cantidad de metros cuadrados promedio de los \u00faltimos 12 meses y se compara este registro en el correspondiente a igual\u00a0mes en el a\u00f1o anterior<\/span><\/p>\n

\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

8.2.2 La contribuci\u00f3n a la generaci\u00f3n de empleo<\/strong><\/p>\n

Otra de las caracter\u00edsticas fundamentales del sector de la construcci\u00f3n es que su tecnolog\u00eda es\u00a0mano de obra intensiva, por lo menos esto ocurre en el grueso de las tipolog\u00edas de edificaci\u00f3n y\u00a0<\/span>en Argentina en particular. Esta cualidad reviste una gran importancia, especialmente para los\u00a0<\/span>pa\u00edses en desarrollo, ya que puede ayudar a recomponer el equilibrio social que se quiebra cuando\u00a0<\/span>el desempleo se eleva considerablemente. Adem\u00e1s, la construcci\u00f3n permite emplear a los\u00a0<\/span>individuos menos calificados, que son los m\u00e1s vulnerables a los vaivenes del nivel agregado de\u00a0<\/span>la producci\u00f3n. Es por eso que resulta interesante analizar cu\u00e1l fue el comportamiento del empleo\u00a0<\/span>generado por el sector y realizar comparaciones con lo que ocurre en el resto de la econom\u00eda.<\/span><\/p>\n

Como se muestra en el\u00a0Gr\u00e1fico 8.7, el empleo en el\u00a0<\/span>sector de la construcci\u00f3n es\u00a0<\/span>m\u00e1s vol\u00e1til que el del agregado\u00a0<\/span>de la econom\u00eda.\u00a0<\/span>Aunque este car\u00e1cter no es\u00a0<\/span>deseable por sus consecuencias\u00a0<\/span>sociales, responde a la\u00a0<\/span>din\u00e1mica de la producci\u00f3n.\u00a0<\/span>Sin embargo, lo interesante\u00a0<\/span>es que aparece como una\u00a0<\/span>regularidad el hecho de que\u00a0<\/span>a la salida de las crisis el\u00a0<\/span>empleo del sector se acelera\u00a0<\/span>lo suficiente para sobrepasar\u00a0<\/span>su nivel previo y permite dar\u00a0<\/span>lugar al despegue de la econom\u00eda,\u00a0<\/span>siempre que se mantenga\u00a0<\/span>el equilibrio macroecon\u00f3mico.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Tal fue el caso de la salida\u00a0de la convertibilidad,\u00a0<\/span>como puede corroborarse en\u00a0<\/span>el Gr\u00e1fico 8.8. Aunque el\u00a0<\/span>empleo del sector cay\u00f3\u00a0<\/span>durante m\u00e1s de tres a\u00f1os,\u00a0<\/span>desde antes de la devaluaci\u00f3n\u00a0<\/span>-y lleg\u00f3 a mermar 40%\u00a0<\/span>por tres trimestres- luego creci\u00f3 durante cinco a\u00f1os, teniendo 11 trimestres de crecimiento cercano\u00a0<\/span>al 40%.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Lo que es importante destacar es que aunque el empleo en el sector construcciones se va desacelerando\u00a0y va perdiendo participaci\u00f3n en la creaci\u00f3n de puestos de trabajo al correr los trimestres,\u00a0<\/span>ello ocurre, en gran parte, porque el resto de los sectores -Industria y Servicios- cobran\u00a0<\/span>mayor protagonismo.<\/span><\/p>\n

Por \u00faltimo, seg\u00fan la \u00faltima informaci\u00f3n relevada por el Instituto de Estad\u00edsticas y Registro\u00a0de la Industria de la Construcci\u00f3n (IERIC), la cantidad de trabajadores que se desempe\u00f1an como\u00a0<\/span>obreros en la construcci\u00f3n\u00a0<\/span>lleva tres meses cayendo en\u00a0<\/span>t\u00e9rminos interanuales, como\u00a0<\/span>se muestra en el Gr\u00e1fico 8.9.\u00a0<\/span>Vale remarcar que IERIC\u00a0<\/span>hace un seguimiento m\u00e1s\u00a0<\/span>actualizado de esta variable\u00a0<\/span>en comparaci\u00f3n con las otras\u00a0<\/span>fuentes. Esta es una se\u00f1al de\u00a0<\/span>alerta para la econom\u00eda\u00a0<\/span>argentina debido a su importancia\u00a0<\/span>para pronosticar la\u00a0<\/span>evoluci\u00f3n de los agregados\u00a0<\/span>econ\u00f3micos nacionales.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

8.2.3 Los costos de la construcci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

El an\u00e1lisis de la evoluci\u00f3n de los costos de la construcci\u00f3n se reserva para el apartado 8.4.5,\u00a0en el que se analizan los efectos de la suba de precios de los insumos de la actividad sobre la rentabilidad\u00a0<\/span>y el riesgo de construir. Es decir, el efecto sobre las variables que inciden en la decisi\u00f3n\u00a0<\/span>del desarrollador de proyectos y que tienen un efecto indirecto sobre los inversores en\u00a0<\/span>inmuebles.<\/span><\/p>\n

8.3. An\u00e1lisis de la inversi\u00f3n en inmuebles<\/strong><\/p>\n

La importancia que reviste el sector construcciones como dinamizador de la econom\u00eda, sobre\u00a0todo en las recuperaciones econ\u00f3micas, motiva el inter\u00e9s por entender los factores que tienen\u00a0<\/span>influencia sobre las decisiones de inversi\u00f3n en inmuebles. Principalmente, el an\u00e1lisis se enfocar\u00e1\u00a0<\/span>en los determinantes de la rentabilidad y del riesgo, variables clave de toda decisi\u00f3n de inversi\u00f3n.<\/span><\/p>\n

La inversi\u00f3n en inmuebles para generar rentas<\/strong> no es un asunto sencillo como a primera\u00a0vista podr\u00eda parecer, y la toma de decisiones acertadas est\u00e1 afectada por la evoluci\u00f3n de diferentes\u00a0<\/span>variables. Entre ellas se encuentran la din\u00e1mica de la econom\u00eda a nivel agregado, la valori<\/span>zaci\u00f3n de los inmuebles, el tipo de cambio, las pol\u00edticas de cr\u00e9dito y todo aquello que directa o\u00a0<\/span>indirectamente pueda afectar la rentabilidad o el riesgo de la inversi\u00f3n, o el de las colocaciones\u00a0<\/span>alternativas.<\/span><\/p>\n

8.3.1 Conceptos fundamentales<\/strong><\/p>\n

8.3.1.1 Un an\u00e1lisis simple de rentabilidad<\/strong><\/p>\n

Una medida muy utilizada, por su simplicidad, para evaluar la rentabilidad de los inmuebles\u00a0y poder realizar comparaciones, consiste en realizar el cociente entre la renta anual que se percibe\u00a0<\/span>por su alquiler y el precio que tiene el inmueble:<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

De este modo, un inmueble valuado en US$50.000 que mensualmente genere una renta de\u00a0US$500 tendr\u00eda la siguiente rentabilidad:<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

En el an\u00e1lisis comparativo internacional este indicador es conocido como rent-to-price.\u00a0Tambi\u00e9n suele recurrirse a una variante de este mismo indicador, constituido por su inversa, que\u00a0<\/span>aproxima la cantidad de a\u00f1os en que uno recuperar\u00eda el valor del inmueble si todas las condiciones\u00a0<\/span>se mantuvieran estables. Siguiendo con el ejemplo:<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Lo que indica que el valor del inmueble se recuperar\u00eda en 8 a\u00f1os y 4 meses.<\/p>\n

8.3.1.2 Un an\u00e1lisis m\u00e1s completo de rentabilidad: El flujo de fondos<\/strong><\/p>\n

Incorporando mayor informaci\u00f3n al an\u00e1lisis, en la inversi\u00f3n en inmuebles pueden distinguirse\u00a0los siguientes elementos centrales:<\/span><\/p>\n

– Una inversi\u00f3n inicial conformada por el costo del inmueble y por todo gasto originado por\u00a0la compra, y necesario para poder utilizarlo o alquilarlo a terceros.<\/span><\/p>\n

– Un flujo de ingresos mensuales -que se resumir\u00e1 en un monto anual- en concepto de alquiler\u00a0del mismo, neto de aquellos costos que corrieran por cuenta del propietario del inmueble,\u00a0<\/span>como algunos impuestos al patrimonio o una comisi\u00f3n de administraci\u00f3n si la misma\u00a0<\/span>estuviera cargo de un tercero.<\/span><\/p>\n

– Un valor de recupero que consiste en el precio al cual puede venderse el inmueble al liquidar\u00a0la inversi\u00f3n.<\/span><\/p>\n

– Una duraci\u00f3n determinada. El \u00e9xito de la inversi\u00f3n deber\u00e1 medirse en un per\u00edodo de tiempo\u00a0determinado. Su rentabilidad diferir\u00e1 seg\u00fan el tiempo durante el cual se permanezca en\u00a0<\/span>el negocio, y tambi\u00e9n seg\u00fan el momento de compra y venta del inmueble.<\/span><\/p>\n

A partir de estos elementos, puede construirse un flujo fondos de la inversi\u00f3n que se ha definido\u00a0y calcular la Tasa Interna de Retorno que representa la rentabilidad del capital invertido\u00a0<\/span>durante el tiempo que est\u00e1 invertido.<\/span><\/p>\n

Para una breve referencia en relaci\u00f3n con la forma de c\u00e1lculo de la TIR, puede consultarse el\u00a0Recuadro 8.1.<\/span><\/p>\n

Recuadro 8.1: La Tasa Interna de Retorno (TIR)<\/strong><\/p>\n

Una vez que se ha construido el flujo de fondos del proyecto de inversi\u00f3n, la TIR se obtiene\u00a0mediante el uso de la siguiente f\u00f3rmula:<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

\u00a0En donde, I<\/span>0<\/sub> es la inversi\u00f3n inicial \u00a0<\/span>FF<\/span>i<\/sub> son los diferentes flujos de fondos que genera el proyecto\u00a0<\/span>n es la cantidad de per\u00edodos considerados\u00a0<\/span>r<\/sup>TIR es la TIR.<\/span><\/p>\n

De este modo, la TIR es la tasa de descuento que iguala el valor de la inversi\u00f3n inicial con el\u00a0flujo fondos actualizado. La ventaja que tiene trabajar con estos conceptos, es que se puede establecer\u00a0<\/span>un flujo de fondos que var\u00ede en el tiempo, en contraposici\u00f3n con el indicador de rent-to-price\u00a0<\/span>que se present\u00f3 en el apartado 8.3.1.1.<\/span><\/p>\n

As\u00ed, podr\u00e1n existir proyectos con igual rentabilidad que consistan de flujos de fondos diferentes.\u00a0Adem\u00e1s, en el caso que se analiza en este cap\u00edtulo, permitir\u00e1 incorporar la variaci\u00f3n en el precio\u00a0<\/span>del inmueble por su valorizaci\u00f3n a lo largo del tiempo.<\/span><\/p>\n

8.3.2 La evoluci\u00f3n de la rentabilidad del inversionista en el mercado local<\/strong><\/p>\n

A continuaci\u00f3n, siguiendo los dos enfoques presentados m\u00e1s arriba, el simple y el del flujo\u00a0de fondos, se procede a analizar evoluci\u00f3n de la rentabilidad de la inversi\u00f3n inmobiliaria en\u00a0<\/span>C\u00f3rdoba, sobre la base de la informaci\u00f3n de precios y alquileres que releva el Centro de\u00a0<\/span>Investigaciones Inmobiliarias de C\u00f3rdoba (CEDIN). El inmueble que se toma como referencia\u00a0<\/span>es un departamento de 2 dormitorios localizado en Nueva C\u00f3rdoba en una ubicaci\u00f3n est\u00e1ndar.\u00a0<\/span>De este modo, se evita la distorsi\u00f3n que podr\u00eda generar en el relevamiento la inclusi\u00f3n de departamentos\u00a0<\/span>ubicados en avenidas de fuerte crecimiento comercial o, por ejemplo, que est\u00e9n revalorizados\u00a0<\/span>por emprendimientos p\u00fablicos recreativos.<\/span><\/p>\n

El objetivo central que se propone es identificar el cambio operado entre la etapa de la convertibilidad\u00a0y la de la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica iniciada en 2003.<\/span><\/p>\n

Utilizando el enfoque\u00a0simple del an\u00e1lisis de la rentabilidad,\u00a0<\/span>se tiene que la\u00a0<\/span>evoluci\u00f3n de la misma result\u00f3\u00a0<\/span>como se presenta en el\u00a0<\/span>Gr\u00e1fico 8.10.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Con los \u00faltimos datos de\u00a02008, puede deducirse que la\u00a0<\/span>rentabilidad actualmente es\u00a0<\/span>de 5,5%, o bien que la inversi\u00f3n\u00a0<\/span>inicial se recuperar\u00eda en\u00a0<\/span>18 a\u00f1os y un mes, siguiendo\u00a0<\/span>la variante del indicador que\u00a0<\/span>fue mencionada en el apartado\u00a0<\/span>anterior.<\/span><\/p>\n

Por otro lado, el porcentaje consignado al a\u00f1o 2001 puede tomarse como referencia del nivel\u00a0promedio que tuvo durante el per\u00edodo de convertibilidad, dado que en dicho per\u00edodo los valores\u00a0<\/span>de alquileres y de precios de los inmuebles se mantuvieron relativamente estables. Dicho esto,\u00a0<\/span>debe notarse que la rentabilidad cae con la devaluaci\u00f3n, principalmente por el aumento inmediato\u00a0<\/span>de 50% en los precios de los departamentos y por una ca\u00edda del 30% de los alquileres en\u00a0<\/span>promedio (medidos en pesos). Debe tenerse presente que esta medida de rendimiento es indiferente\u00a0<\/span>de la moneda en que se mida porque afecta a ambos componentes del cociente por igual.\u00a0<\/span>Medido en d\u00f3lares, la ca\u00edda de la rentabilidad se explica por una ca\u00edda de los alquileres superior\u00a0<\/span>a la del precio de los inmuebles, que tambi\u00e9n se depreciaron, ya que la devaluaci\u00f3n fue del 200%.<\/span><\/p>\n

Resulta interesante observar\u00a0que el enfoque de rentabilidad\u00a0<\/span>que se ha aplicado\u00a0<\/span>hasta aqu\u00ed pierde de vista las\u00a0<\/span>ganancias que pueden obtenerse\u00a0<\/span>por la revaluaci\u00f3n de\u00a0<\/span>los activos y que es uno de\u00a0<\/span>los mayores atractivos de la\u00a0<\/span>inversi\u00f3n inmobiliaria. En el\u00a0<\/span>Gr\u00e1fico 8.11 puede verse\u00a0<\/span>que luego de la devaluaci\u00f3n,\u00a0<\/span>los precios de los inmuebles\u00a0<\/span>siguieron una tendencia de\u00a0<\/span>crecimiento muy acentuada.\u00a0<\/span>Promediaron una variaci\u00f3n\u00a0<\/span>positiva de 16% anual entre\u00a0<\/span>2002 y 2008. De este modo, el valor en d\u00f3lares que hab\u00eda sido referencial durante la d\u00e9cada anterior,\u00a0<\/span>fue superado en 24%.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Para poder captar correctamente las ganancias por apreciaci\u00f3n es que resulta \u00fatil el segundo\u00a0enfoque de rentabilidad, cuyos resultados se presentan a continuaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

8.3.2.2 El enfoque del flujo de fondos<\/strong><\/p>\n

A continuaci\u00f3n se presentan los resultados del estudio del flujo de fondos de quien invierte\u00a0en inmuebles. El an\u00e1lisis se realiza sobre la base de la informaci\u00f3n estad\u00edstica generada por el\u00a0<\/span>CEDIN, ya que los organismos oficiales en Argentina no realizan un seguimiento de los valores\u00a0<\/span>de las viviendas. Por otro lado, se construye la estructura de la inversi\u00f3n a trav\u00e9s de la consulta\u00a0<\/span>a profesionales de amplia trayectoria en el sector inmobiliario.<\/span><\/p>\n

El ejercicio est\u00e1 caracterizado de la siguiente forma:<\/p>\n

– El inmueble tomado como base del an\u00e1lisis es un departamento de dos dormitorios a estrenar\u00a0en la zona de Nueva C\u00f3rdoba, en C\u00f3rdoba Capital, zona que recibe una gran cantidad\u00a0<\/span>de estudiantes por su proximidad a la Ciudad Universitaria y al centro de la ciudad. Este\u00a0<\/span>tipo de inmueble tradicionalmente ha sido el destino de los excedentes de fondos de los\u00a0<\/span>habitantes de la provincia, como inversi\u00f3n de bajo riesgo frente a la inestabilidad que la\u00a0<\/span>econom\u00eda argentina ha mostrado en las \u00faltimas d\u00e9cadas.<\/span><\/p>\n

– La unidad de tiempo considerada relevante es el a\u00f1o.<\/p>\n

– Se cuenta con un precio de compra del inmueble, que se imputa en el a\u00f1o de inicio de la\u00a0inversi\u00f3n y se supone que generar\u00e1 una renta anual en concepto de alquiler que se imputar\u00e1\u00a0<\/span>anualmente a partir del a\u00f1o siguiente.\u00a0<\/span><\/p>\n

– El valor de los alquileres se actualiza cada a\u00f1o en funci\u00f3n de los datos relevados. Del\u00a0mismo modo, se actualiza el valor de venta del inmueble.<\/span><\/p>\n

– Al momento de liquidar la inversi\u00f3n, existe una diferencia entre el valor del inmueble\u00a0nuevo que hab\u00eda sido adquirido y el valor del inmueble usado que depende de la antig\u00fcedad\u00a0<\/span>del inmueble. En la pr\u00e1ctica, en diferentes localizaciones la p\u00e9rdida de valor que se\u00a0<\/span>genera por el uso var\u00eda significativamente. Es por eso que se escoge utilizar como referencia\u00a0<\/span>un departamento estandarizado.<\/span><\/p>\n

– El ejercicio se realizar\u00e1 valuando, en primera instancia, todos los elementos en pesos, y se\u00a0replicar\u00e1 tomando como referencia los valores en d\u00f3lares, despu\u00e9s, ambos en t\u00e9rminos\u00a0<\/span>corrientes. As\u00ed, se obtendr\u00e1n medidas de rentabilidad en ambas monedas, lo que permitir\u00e1\u00a0<\/span>observar el efecto de la pol\u00edtica cambiaria. Adem\u00e1s, estas medidas servir\u00e1n para ser\u00a0<\/span>comparadas con el rendimiento de otras colocaciones en pesos y en d\u00f3lares.<\/span><\/p>\n

En el Cuadro 8.1, se presenta la rentabilidad de cada variante de inversi\u00f3n, en lo que se refiere\u00a0a los las diferentes combinaciones de a\u00f1o de inicio y de liquidaci\u00f3n, entre 2001 y 2008, considerando\u00a0<\/span>el ejercicio valuando todos los componentes en moneda local:<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

De donde pueden realizarse algunas observaciones:<\/p>\n

– La medida de rentabilidad que se obtuvo del an\u00e1lisis simplificado est\u00e1 omitiendo gran\u00a0parte del atractivo de invertir en inmuebles: las ganancias de capital por apreciaci\u00f3n de los\u00a0<\/span>inmuebles.<\/span><\/p>\n

– Al estar considerando los flujos nominales en pesos, debe tenerse presente que quienes\u00a0compraron inmuebles antes de la devaluaci\u00f3n obtuvieron ganancias elevadas si se miden\u00a0<\/span>en la moneda local. Pero como se ver\u00e1 a continuaci\u00f3n, si se mide en d\u00f3lares el resultado\u00a0<\/span>inmediato fue una fuerte p\u00e9rdida que reci\u00e9n comenzaron a neutralizar entre 2007 y 2008.<\/span><\/p>\n

– Inmediatamente luego de la devaluaci\u00f3n, los precios de los inmuebles tuvieron un incremento\u00a0en pesos, aunque no alcanz\u00f3 a compensar el aumento del valor de d\u00f3lar. A continuaci\u00f3n\u00a0<\/span>se evidenciaron subas a\u00f1o a a\u00f1o, que significaron un crecimiento promedio de\u00a0<\/span>16%. Ello permiti\u00f3 que quienes comenzaron su inversi\u00f3n desde 2002 en adelante, tuvieran\u00a0<\/span>una rentabilidad muy superior a la que hubiesen tenido si los precios se hubieran mantenido\u00a0<\/span>y s\u00f3lo tuvieran las rentas por alquiler. Ello surge de comparar las rentabilidades de\u00a0<\/span>la tabla precedente con los valores que se hab\u00edan obtenido en el an\u00e1lisis del apartado anterior.<\/span><\/p>\n

– La rentabilidad de invertir en inmuebles en 2001 para liquidar en 2008 ofreci\u00f3 una rentabilidad\u00a0de 24% a\u00f1o a a\u00f1o. Quien hubiera entrado al negocio en 2002, cuando los valores\u00a0<\/span>de los inmuebles estaban deprimidos, habr\u00eda obtenido casi 18% anual sobre su inversi\u00f3n.<\/span><\/p>\n

– La rentabilidad promedio de en el per\u00edodo considerado, es decir, tomando todas las variantes\u00a0de inversi\u00f3n, fue de 17,6%.<\/span><\/p>\n

– La rentabilidad promedio luego de la devaluaci\u00f3n, es decir, tomando todas las variantes\u00a0de inversi\u00f3n entre 2002 y 2008, fue de 13,4%.<\/span><\/p>\n

En el Cuadro 8.2 se presentan los resultados obtenidos valuando todos los componentes en\u00a0d\u00f3lares.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Si la moneda de referencia fuera el d\u00f3lar, y esto en general es as\u00ed cuando se est\u00e1 en un escenario\u00a0inflacionario, y especialmente en Argentina, valen las siguientes observaciones:<\/span><\/p>\n

– Quien invirti\u00f3 en inmuebles en el a\u00f1o previo a la devaluaci\u00f3n reci\u00e9n habr\u00eda recuperado\u00a0una rentabilidad positiva en 2007 y 2008, y hubiera sido una muy baja.<\/span><\/p>\n

– En cambio, las inversiones iniciadas en 2002 habr\u00edan tenido una rentabilidad promedio de\u00a020% y las que duraran hasta el presente verificar\u00edan una rentabilidad pr\u00f3xima al 18%, vale\u00a0<\/span>la pena insistir, en d\u00f3lares. Conviene aclarar, que quienes ten\u00edan sus fondos en pesos en\u00a0<\/span>2001, al decidir invertir en 2002 pagaron por anticipado parte de esta rentabilidad al pagar\u00a0<\/span>por los inmuebles un valor incrementado en 50%. Sin embargo, ello no fue as\u00ed para los\u00a0<\/span>sectores exportadores que, teniendo ingresos en d\u00f3lares, pudieron aprovechar a los inmuebles\u00a0<\/span>como medio obtener una buena rentabilidad, adem\u00e1s de mantener el valor de sus\u00a0<\/span>excedentes fuera del sistema bancario, que se encontraba deslegitimado.<\/span><\/p>\n

– La rentabilidad promedio del per\u00edodo considerado, es decir, tomando todas las variantes\u00a0de inversi\u00f3n, fue de 6,2%.<\/span><\/p>\n

– La rentabilidad promedio luego de la devaluaci\u00f3n, tomando todas las variantes de inversi\u00f3n\u00a0entre 2002 y 2008, fue de 12,3%. Este guarismo resulta muy atractivo para quien lo\u00a0<\/span>supiera aprovechar en un contexto internacional de tasas muy bajas en d\u00f3lares en las colocaciones\u00a0<\/span>internacionales.<\/span><\/p>\n

8.4. An\u00e1lisis de la influencia de las variables que afectan la rentabilidad<\/strong><\/p>\n

Existen diferentes aspectos de la realidad que tienen incidencia sobre la rentabilidad de la\u00a0inversi\u00f3n, como la evoluci\u00f3n de los ingresos de las personas, el nivel de actividad, la pol\u00edtica de\u00a0<\/span>tipo de cambio, las expectativas de crecimiento, etc. Es por ello que a continuaci\u00f3n se presenta\u00a0<\/span>un examen detallado de los elementos que pueden considerarse m\u00e1s importantes.<\/span><\/p>\n

8.4.1 Efecto alquiler<\/strong><\/p>\n

Las medidas de rentabilidad obtenidas en el apartado anterior contienen una parte que se\u00a0corresponde con la renta anual originada por el alquiler y otra que es explicada por el aumento\u00a0<\/span>en el precio del inmueble. Resulta interesante descomponer estos dos componentes, en lo que se\u00a0<\/span>denominar\u00e1 <\/span>efecto alquiler y efecto apreciaci\u00f3n del inmueble.<\/strong><\/p>\n

Para descomponer el efecto alquiler<\/strong>, se recurre al siguiente mecanismo. Se considera el ejercicio\u00a0del flujo de fondos quitando los conceptos de renta de alquiler correspondientes a cada a\u00f1o,\u00a0<\/span>o bien haci\u00e9ndolos cero. De este modo, se obtiene la rentabilidad que est\u00e1 explicada exclusivamente\u00a0<\/span>por la apreciaci\u00f3n del inmueble, que se trata en el apartado siguiente. De la diferencia\u00a0<\/span>entre la rentabilidad del ejercicio original y esta que se ha obtenido, se extrae la porci\u00f3n de rentabilidad\u00a0<\/span>que es motivada por el alquiler.<\/span><\/p>\n

En el Cuadro 8.3 se presentan los resultados correspondientes a cada variante de inversi\u00f3n.\u00a0El efecto alquiler resulta bastante estable entre las distintas variantes cuando se mide la rentabilidad\u00a0<\/span>en pesos.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Se tiene que:<\/p>\n

– El promedio de todas las variantes es 6,5%. Y la variabilidad est\u00e1 en un 10% de ese valor.<\/p>\n

– El promedio de las variantes iniciadas despu\u00e9s de la devaluaci\u00f3n, que podr\u00eda haber generado\u00a0un cambio estructural, es 6,3%, que implica que el componente es estable a\u00fan frente\u00a0<\/span>a un cambio fuerte de precios relativos.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Cuando se considera el ejercicio en d\u00f3lares, tal como se presenta en el Cuadro 8.4, se tiene\u00a0lo siguiente:<\/span><\/p>\n

– El promedio de todas las variantes es 5,7%. Y la variabilidad est\u00e1 en un 25% de ese valor.<\/p>\n

– El promedio de las variantes iniciadas despu\u00e9s de la devaluaci\u00f3n, que en este caso muestra\u00a0un cambio estructural, es 6,4%, con una variabilidad de 10% sobre ese valor. Es decir,\u00a0<\/span>muy similar a la medida realizada con el ejercicio valuado en pesos.<\/span><\/p>\n

– Mientras el tipo de cambio se mantenga en una banda estable, la rentabilidad originada por\u00a0el alquiler se mantiene cerca de 6,5%.<\/span><\/p>\n

– Con la devaluaci\u00f3n se licuaron las rentas de los inmuebles porque no resultaba factible\u00a0ajustar los alquileres de acuerdo a la variaci\u00f3n del tipo de cambio, raz\u00f3n por la cual quedaron\u00a0<\/span>rezagados. Esto fue as\u00ed porque se estaba en un escenario de depresi\u00f3n econ\u00f3mica,\u00a0<\/span>alto desempleo y salarios reales bajos.<\/span><\/p>\n

El efecto alquiler no podr\u00e1 diferir mucho a lo largo del tiempo, a menos que se den cambios\u00a0estructurales en relaci\u00f3n con, por ejemplo, los salarios reales o con el cr\u00e9dito hipotecario, que\u00a0<\/span>afectan la disposici\u00f3n a pagar por los servicios de alquiler de inmuebles.<\/span><\/p>\n

8.4.2 Efecto apreciaci\u00f3n del inmueble<\/strong><\/p>\n

El segundo componente al que se hac\u00eda referencia en el apartado anterior es el efecto apreciaci\u00f3n\u00a0del inmueble, que se obtiene de evaluar la rentabilidad de la inversi\u00f3n en ausencia de\u00a0<\/span>los pagos en concepto de alquiler. Este efecto representa el mayor atractivo de los inmuebles\u00a0<\/span>como reserva de valor, y eventualmente como generador de rentas de capital v\u00eda la apreciaci\u00f3n,\u00a0<\/span>como resulta en el caso argentino post-devaluaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

Siguiendo el mecanismo se\u00f1alado en el apartado anterior, se a\u00edsla la porci\u00f3n de la rentabilidad\u00a0que est\u00e1 originada por la apreciaci\u00f3n de los inmuebles y se presentan los resultados en los\u00a0<\/span>Cuadros 8.5 y 8.6.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

En relaci\u00f3n con el efecto de la valorizaci\u00f3n de los inmuebles sobre la rentabilidad en pesos,\u00a0Cuadro 8.5, caben las siguientes observaciones:<\/span><\/p>\n

– El efecto apreciaci\u00f3n est\u00e1 fuertemente influido por el a\u00f1o de inicio y el de liquidaci\u00f3n,\u00a0porque estos determinan la valorizaci\u00f3n total que experimenta el inmueble.<\/span><\/p>\n

– En el promedio de las variantes de inversi\u00f3n iniciadas en 2001 fue de 23,8%, lo que represent\u00f3\u00a0un promedio el 75% de la rentabilidad obtenida. En 2002 los guarismos fueron\u00a0<\/span>12,2% y 65% respectivamente.<\/span><\/p>\n

– En las variantes iniciadas en 2003 y 2004, pas\u00f3 a representar el 46% y el 50% de la rentabilidad\u00a0obtenida; en las iniciadas en 2005 y 2006 signific\u00f3 el 36% de la rentabilidad, y\u00a0<\/span>en 2007 el efecto fue negativo. Debe aclararse que el efecto apreciaci\u00f3n surge de la conjunci\u00f3n\u00a0<\/span>de la valorizaci\u00f3n de los inmuebles a lo largo del tiempo y de la p\u00e9rdida que se\u00a0<\/span>experimenta al liquidar la inversi\u00f3n. Por este motivo, las comparaciones entre inversiones\u00a0<\/span>de diferente duraci\u00f3n no deber\u00edan tomarse de manera definitiva. Las inversiones de corta\u00a0<\/span>duraci\u00f3n tendr\u00e1n, necesariamente, un bajo o negativo efecto apreciaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

– Aunque este efecto vaya reduciendo su participaci\u00f3n con el tiempo, es importante para\u00a0reforzar la rentabilidad y mitigar, en el caso que se analiza, los efectos de la inflaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Mientras que cuando se eval\u00faa la el mismo efecto sobre la rentabilidad en d\u00f3lares, Cuadro\u00a08.6, se tiene que:<\/span><\/p>\n

– El efecto apreciaci\u00f3n promedio de las variantes de inversi\u00f3n iniciadas en 2001 fue negativo\u00a0e igual a 15,6%, lo que explic\u00f3 el 90% de la rentabilidad que se obtuvo que, como se\u00a0<\/span>present\u00f3 en el Cuadro 8.2, era negativa. En este caso, el efecto alquiler amortigu\u00f3 las p\u00e9rdidas\u00a0<\/span>por desvalorizaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

– En las variantes iniciadas en 2002 fue positivo de 14% y represent\u00f3 dos tercios de la rentabilidad,\u00a0claramente influenciado por el bajo valor de los inmuebles luego de la devaluaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

– En las variantes iniciadas en 2003 y 2004, pas\u00f3 a representar el 39% y el 37% de la rentabilidad\u00a0obtenida, siendo ya bastante menor.<\/span><\/p>\n

– En las iniciadas en 2005 el efecto apreciaci\u00f3n promedio se anul\u00f3, por una combinaci\u00f3n\u00a0de bajo crecimiento de los precios de los inmuebles en 2006 en relaci\u00f3n con la p\u00e9rdida\u00a0<\/span>asignada a la desvalorizaci\u00f3n del inmueble usado.<\/span><\/p>\n

– En el promedio de las variantes iniciadas entre 2003 y 2006, excluyendo las inversiones\u00a0de un a\u00f1o, fue de 3,7% y represent\u00f3 el 35% de la rentabilidad obtenida.<\/span><\/p>\n

Dos \u00faltimas salvedades merecen ser realizadas. En primer lugar, la p\u00e9rdida ocasionada por la\u00a0desvalorizaci\u00f3n que experimenta el inmueble una vez que pasa a tener una cantidad de a\u00f1os de\u00a0<\/span>uso incide fuertemente en la rentabilidad obtenida. Se ha construido el ejercicio suponiendo que\u00a0<\/span>el valor de un inmueble usado es un porcentaje (menor al 100%) del valor de uno nuevo, al\u00a0<\/span>momento de venderlo (es decir que la p\u00e9rdida podr\u00eda ser completamente compensada por la apreciaci\u00f3n).\u00a0<\/span>S\u00f3lo a t\u00edtulo de ejemplo, las variantes iniciadas entre 2003 y 2006 pasar\u00edan de tener una\u00a0<\/span>rentabilidad de 3,7%, como fue apuntado, a una de 6%, si se aumenta 5 puntos porcentuales la\u00a0<\/span>proporci\u00f3n que representa el inmueble usado respecto del nuevo2<\/sup>. Ello representa, en promedio,\u00a0<\/span>una rentabilidad adicional de 0,5% por cada punto porcentual que mejora el ratio usado\/nuevo.\u00a0<\/span>Esta observaci\u00f3n es importante a la hora de decidir una inversi\u00f3n, dado que se\u00f1ala que, en primer\u00a0<\/span>lugar, la mayor rentabilidad se obtendr\u00e1 en los inmuebles que experimenten mayor apreciaci\u00f3n\u00a0<\/span>como se apunt\u00f3 en el Cuadro 8.6; pero en segundo lugar, el rendimiento estar\u00e1 protegido\u00a0<\/span>en aquellos inmuebles en los que los valores de los usados se mantengan altos en relaci\u00f3n a\u00a0<\/span>los nuevos. Este \u00faltimo elemento ser\u00e1 importante cuando el efecto apreciaci\u00f3n no lo sea.<\/span><\/p>\n

Por \u00faltimo, debe tenerse presente que la rentabilidad originada en el incremento del valor del\u00a0inmueble reci\u00e9n se realizar\u00e1 cuando se liquide la inversi\u00f3n. Por este motivo, su medici\u00f3n sirve\u00a0<\/span>de referencia, pero debe ser considerada bajo esa salvedad. Como ser\u00e1 tratado en el apartado\u00a0<\/span>8.4.7, la falta colocaciones alternativas de bajo riesgo desincentivar\u00e1 la liquidaci\u00f3n de estas\u00a0<\/span>inversiones.<\/span><\/p>\n

\n

2<\/sup>En el caso espec\u00edfico que se toma como referencia se pas\u00f3 de porcentajes de 85%, 80% y 75% para las inversiones de 2, 3 y 4 a\u00f1os o\u00a0m\u00e1s, a 90%, 85% y 80% respectivamente.<\/span><\/p>\n

\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

8.4.3 Tipo de Cambio<\/strong><\/p>\n

8.4.3.1 Efectos a corto plazo<\/strong><\/p>\n

La experiencia de finales\u00a0de 2001, sirve de referencia\u00a0<\/span>en relaci\u00f3n con los efectos\u00a0<\/span>que produce una variaci\u00f3n\u00a0<\/span>fuerte en el tipo de cambio.\u00a0<\/span>En el Gr\u00e1fico 8.12 se muestra\u00a0<\/span>que con la devaluaci\u00f3n la\u00a0<\/span>rentabilidad se licu\u00f3 hasta\u00a0<\/span>llegar al 3,5% y despu\u00e9s\u00a0<\/span>comenz\u00f3 a recuperarse lentamente.\u00a0<\/span>Esto es as\u00ed porque\u00a0<\/span>el valor de los alquileres\u00a0<\/span>cay\u00f3 m\u00e1s que el de los\u00a0<\/span>inmuebles, en d\u00f3lares. Luego\u00a0<\/span>de la devaluaci\u00f3n los precios\u00a0<\/span>tuvieron un ajuste en\u00a0<\/span>pesos que, aunque no compens\u00f3 totalmente el aumento en el valor de la divisa, al menos recompuso\u00a0<\/span>su valor en d\u00f3lares. Sin embargo, en plena recesi\u00f3n econ\u00f3mica y con una tasa de desocupaci\u00f3n\u00a0<\/span>arriba del 20%, los alquileres no pudieron recomponerse y, sobre todo, result\u00f3 dif\u00edcil\u00a0<\/span>mantener la cobranza de los mismos. As\u00ed mismo, para concretar nuevos contratos de alquiler los\u00a0<\/span>operadores tuvieron que aceptar las condiciones en las que se encontraban los ingresos de las\u00a0<\/span>personas. Por ello, vale la pena aclarar que la variaci\u00f3n del tipo de cambio estuvo acompa\u00f1ada\u00a0<\/span>de una profunda recesi\u00f3n, un alto nivel de desempleo y bajos salarios reales en d\u00f3lares. Luego,\u00a0<\/span>la crisis de confianza en el sector bancario nacional compens\u00f3 al sector inmobiliario haci\u00e9ndolo\u00a0<\/span>depositario de los ahorros de las familias, y por otro lado el aumento de la producci\u00f3n y de los\u00a0<\/span>ingresos que se observ\u00f3 en los a\u00f1os posteriores hizo posible ir actualizando los alquileres hasta\u00a0<\/span>llegar a una rentabilidad del 5,5%, aunque esto ya forma parte del efecto a mediano plazo.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Evidentemente, el mejor negocio era tener los d\u00f3lares para comprar inmuebles luego de la\u00a0devaluaci\u00f3n. Como se muestra en el Cuadro 8.2, se pod\u00eda obtener una rentabilidad en d\u00f3lares\u00a0<\/span>alrededor de 17% anual (con un m\u00e1ximo de 30%) entrando al negocio en 2002, principalmente\u00a0<\/span>por el efecto apreciaci\u00f3n que explicar\u00eda entre el 60% y el 80% de la rentabilidad mencionada<\/span>3<\/sup>,\u00a0<\/span>seg\u00fan cu\u00e1ndo se saliera del negocio.<\/span><\/p>\n

\n

3<\/sup> Ello surge de comparar la rentabilidad de invertir en inmuebles en 2002 del Cuadro 8.2 con la rentabilidad propia del efecto apreciaci\u00f3n\u00a0que se presenta en el Cuadro 8.6.<\/span><\/p>\n

\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

8.4.3.2 Efectos a largo plazo<\/strong><\/p>\n

Los precios de los inmuebles, en el largo plazo, est\u00e1n relacionados con el nivel de ingreso de\u00a0largo plazo del pa\u00eds, al que convendr\u00eda medir en moneda constante o en d\u00f3lares, sobre todo por\u00a0<\/span>la percepci\u00f3n de la riqueza que tienen los individuos. Seg\u00fan el grado de interacci\u00f3n que el mer<\/span>cado inmobiliario tuviera con el extranjero, como es el caso de las plazas tur\u00edsticas m\u00e1s frecuentadas\u00a0<\/span>por visitantes internacionales como son Buenos Aires, Mendoza o la Patagonia, cabr\u00eda\u00a0<\/span>analizar la influencia que pudiera tener sobre los valores locales el ingreso de las personas de\u00a0<\/span>otros pa\u00edses que invierten en inmuebles en Argentina. Se intentar\u00e1 dar una respuesta a esta hip\u00f3tesis\u00a0<\/span>en el apartado 8.4.8, sobre la inserci\u00f3n de las plazas locales en el mercado internacional de\u00a0<\/span>inmuebles.<\/span><\/p>\n

De esta forma, tiene sentido que los valores de los inmuebles sigan en parte la evoluci\u00f3n del\u00a0tipo de cambio y que eventualmente crezcan medidos en moneda constante de acuerdo con el\u00a0<\/span>crecimiento econ\u00f3mico de largo plazo.<\/span><\/p>\n

En el caso que se presenta, como se muestra en el Gr\u00e1fico 8.13, el valor de los departamentos\u00a0tipo en d\u00f3lares en C\u00f3rdoba se recuper\u00f3 en 4 a\u00f1os y luego sigui\u00f3 creciendo hasta superar en\u00a0<\/span>25% el valor pre-devaluaci\u00f3n. En Capital Federal el valor de los departamentos se recuper\u00f3 en\u00a0<\/span>s\u00f3lo 2 a\u00f1os y acumula en 2008 una mayor valorizaci\u00f3n, aunque tambi\u00e9n tuvo una leve retracci\u00f3n\u00a0<\/span>por la saturaci\u00f3n que se evidenci\u00f3 en ese mercado y probablemente por un exceso de especulaci\u00f3n\u00a0<\/span>en las zonas top. Por otro lado, puede verificarse que en primera instancia los precios de los\u00a0<\/span>inmuebles cayeron m\u00e1s de lo\u00a0<\/span>que cay\u00f3 el Producto Bruto\u00a0<\/span>Interno (PBI), que se utiliza\u00a0<\/span>como aproximaci\u00f3n al nivel\u00a0<\/span>de ingreso agregado de las\u00a0<\/span>personas. Sin embargo, posteriormente\u00a0<\/span>mostraron una\u00a0<\/span>senda de crecimiento acorde\u00a0<\/span>con una recuperaci\u00f3n similar\u00a0<\/span>a la que evidenci\u00f3 el PBI.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Si se considera el enfoque\u00a0de rentabilidad m\u00e1s\u00a0<\/span>apropiado, que agrega las\u00a0<\/span>ganancias verificadas por el\u00a0<\/span>efecto apreciaci\u00f3n del inmueble,\u00a0<\/span>se observa que la\u00a0<\/span>devaluaci\u00f3n de la moneda\u00a0<\/span>genera una recomposici\u00f3n\u00a0<\/span>de la rentabilidad en d\u00f3lares,\u00a0<\/span>originada en la valorizaci\u00f3n\u00a0<\/span>a que se ven sujetos los\u00a0<\/span>inmuebles. Esta no se dar\u00e1\u00a0<\/span>en todos los casos, pero s\u00ed en\u00a0<\/span>aquellos en los que el pa\u00eds\u00a0<\/span>experimente un fuerte crecimiento\u00a0<\/span>de la actividad sumado\u00a0<\/span>a un fuerte ingreso de\u00a0<\/span>divisas. En el Gr\u00e1fico 8.14\u00a0<\/span>se observa esta interacci\u00f3n,\u00a0<\/span>en donde la rentabilidad que\u00a0<\/span>se expone es la correspondiente\u00a0<\/span>a la que tiene al a\u00f1o\u00a0<\/span>se\u00f1alado como a\u00f1o de inicio\u00a0<\/span>y a 2008 como a\u00f1o de liquidaci\u00f3n. Estos guarismos se corresponden con la \u00faltima fila del\u00a0<\/span>Cuadro 8.2.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Con el correr de los a\u00f1os, la rentabilidad que se obtiene se reduce porque el efecto apreciaci\u00f3n\u00a0va perdiendo fuerza. Esto ocurre, en parte porque las inversiones consideradas van teniendo\u00a0<\/span>menor duraci\u00f3n. Este an\u00e1lisis variar\u00eda una vez que se agregaran m\u00e1s per\u00edodos hacia delante,\u00a0<\/span>por ejemplo en escenarios hipot\u00e9ticos de crecimiento de los precios de los inmuebles.<\/span><\/p>\n

Finalmente, la evoluci\u00f3n de la rentabilidad en el largo plazo se encontrar\u00e1 limitada por el crecimiento\u00a0de los salarios reales, raz\u00f3n por la cual la rentabilidad se va aproximando a la correspondiente\u00a0<\/span>a la renta propia de alquiler. Ello est\u00e1 de acuerdo con los conceptos vertidos en el apartado\u00a0<\/span>8.4.1.<\/span><\/p>\n

8.4.4 Ciclo econ\u00f3mico, nivel general de actividad y precios<\/strong><\/p>\n

Como se mencionaba en el apartado introductorio y se mostraba en el Gr\u00e1fico 8.1, existe una\u00a0interrelaci\u00f3n entre el nivel de producci\u00f3n agregado y el del sector construcciones que se\u00f1ala a\u00a0<\/span>este \u00faltimo como un anticipador de las fluctuaciones del primero. Por otro lado, la evoluci\u00f3n de\u00a0<\/span>la actividad del sector construcciones tambi\u00e9n guarda una estrecha relaci\u00f3n con la evoluci\u00f3n de\u00a0<\/span>los precios de los productos que genera, como son los departamentos.<\/span><\/p>\n

En el Gr\u00e1fico 8.15 se presentan\u00a0de manera conjunta el\u00a0<\/span>Indicador de Sint\u00e9tico de la\u00a0<\/span>Actividad de la Construcci\u00f3n\u00a0<\/span>(ISAC) y un \u00edndice del\u00a0<\/span>valor en d\u00f3lares de los\u00a0<\/span>departamentos en Capital\u00a0<\/span>Federal. All\u00ed se observa claramente\u00a0<\/span>que los valores\u00a0<\/span>acompa\u00f1an el ritmo de crecimiento\u00a0<\/span>de la producci\u00f3n,\u00a0<\/span>especialmente cuando hay\u00a0<\/span>crecimiento sostenido.\u00a0<\/span>Durante los a\u00f1os 90, en\u00a0<\/span>vigencia de la convertibilidad\u00a0<\/span>y la paridad 1:1, los precios\u00a0<\/span>de los departamentos se\u00a0<\/span>mantuvieron relativamente estables en relaci\u00f3n a la producci\u00f3n. Esta tuvo vaivenes asociados a\u00a0<\/span>los shocks externos que afectaron al pa\u00eds, pero promedi\u00f3 un crecimiento nulo entre 1993 y 2001.\u00a0<\/span>Ya en la salida de la \u00faltima crisis, en donde el crecimiento fue sostenido gracias a la solvencia\u00a0<\/span>externa facilitada por la buena coyuntura de precios de las exportaciones agr\u00edcolas, los valores\u00a0<\/span>de los productos inmobiliarios evolucionaron al ritmo del crecimiento en la producci\u00f3n sectorial.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Las plazas inmobiliarias del interior no escaparon a esta realidad y verificaron situaciones\u00a0muy similares, de acuerdo con lo que los empresarios inmobiliarios adheridos al Centro de\u00a0<\/span>Estudios Inmobiliarios de C\u00f3rdoba (CEDIN) pudieron transmitir a trav\u00e9s de los talleres de tra<\/span>bajo que se realizan mensualmente. Si bien este centro de estudios es de car\u00e1cter local, sus miembros\u00a0<\/span>a su vez tienen operaciones en otras plazas del interior, lo cual permite realizar an\u00e1lisis cualitativos\u00a0<\/span>sobre la realidad del interior. Lo que surge como s\u00edntesis de estos encuentros es la necesidad\u00a0<\/span>de contar con m\u00e1s estad\u00edsticas, por ejemplo en relaci\u00f3n con el volumen de ventas, adem\u00e1s\u00a0<\/span>de los precios a los que se comercializan distintos tipos de inmuebles, cuyo seguimiento ya se\u00a0<\/span>encuentra abordado por el CEDIN.<\/span><\/p>\n

8.4.5 Efecto de los costos de la construcci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Un aspecto relevante para entender la din\u00e1mica del mercado inmobiliario es comprender la\u00a0cuesti\u00f3n de los costos de la construcci\u00f3n. Partiendo de la reflexi\u00f3n hecha en el apartado sobre\u00a0<\/span>los efectos del tipo de cambio, donde se destac\u00f3 que los precios de los inmuebles en el largo\u00a0<\/span>plazo responden al nivel agregado de actividad y su din\u00e1mica se encuentra ligada a la del tipo de\u00a0<\/span>cambio, ahora conviene resaltar que los costos de la construcci\u00f3n son mayoritariamente nacionales.\u00a0<\/span>Es decir, los materiales de la construcci\u00f3n son dif\u00edciles de comerciar con el exterior debido\u00a0<\/span>a los altos costos de transporte, y los servicios t\u00e9cnicos de asesor\u00eda en obras son de car\u00e1cter\u00a0<\/span>fundamentalmente local -salvo el caso de profesionales internacionalizados-. De este modo hay\u00a0<\/span>una relaci\u00f3n entre el equilibrio macroecon\u00f3mico interno y el externo, cuyos canales de transmisi\u00f3n\u00a0<\/span>son la inflaci\u00f3n de costos, el crecimiento econ\u00f3mico y el tipo de cambio.<\/span><\/p>\n

As\u00ed, en la medida que se perciba que los precios de los inmuebles van a crecer -debido a un\u00a0contexto de crecimiento econ\u00f3mico por tipo de cambio relativamente alto, o por productividad\u00a0<\/span>creciente- m\u00e1s de lo que se elevan los costos de construir -debido a la inflaci\u00f3n interna-, existir\u00e1n\u00a0<\/span>incentivos a iniciar nuevos emprendimientos inmobiliarios. En ese caso, los actores que forman\u00a0<\/span>parte de la industria de la construcci\u00f3n podr\u00e1n obtener una rentabilidad mayor, lo que\u00a0<\/span>impulsar\u00e1 su actividad. Incluso esta situaci\u00f3n promover\u00e1 el ingreso de nuevos actores. Cuando\u00a0<\/span>los costos crezcan m\u00e1s de lo que lo hacen los precios de venta de los inmuebles, los incentivos\u00a0<\/span>a construir se ir\u00e1n reduciendo y ello ocasionar\u00e1 que salgan actores del mercado hasta que la rentabilidad\u00a0<\/span>se acerque a la del promedio de la econom\u00eda.<\/span><\/p>\n

En el Gr\u00e1fico 8.16 se presenta la variaci\u00f3n acumulada en los costos, en donde se destaca la\u00a0importante suba que tuvieron los materiales inmediatamente despu\u00e9s de la devaluaci\u00f3n. Luego,\u00a0<\/span>en el a\u00f1o 2003 y m\u00e1s en\u00a0<\/span>2004 y 2005 esta inflaci\u00f3n se\u00a0<\/span>desaceler\u00f3, quedando en el\u00a0<\/span>orden de 15% en ese \u00faltimo\u00a0<\/span>a\u00f1o. El a\u00f1o siguiente fue el\u00a0<\/span>a\u00f1o de la mano de obra,\u00a0<\/span>cuyo costo asociado para la\u00a0<\/span>construcci\u00f3n creci\u00f3 30%,\u00a0<\/span>para el a\u00f1o siguiente comenzar\u00a0<\/span>a converger a un nivel\u00a0<\/span>com\u00fan de 20% de crecimiento\u00a0<\/span>para el nivel general\u00a0<\/span>y los cap\u00edtulos.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Entonces se puede comparar\u00a0esta suba de costos,\u00a0<\/span>que puede resumirse en una\u00a0<\/span>suba promedio desde 2003 de alrededor de 17% anual en el nivel general, con el crecimiento promedio\u00a0<\/span>del PBI, que fue de 8,5% por a\u00f1o en el mismo per\u00edodo. O, espec\u00edficamente, podemos realizar\u00a0<\/span>la comparaci\u00f3n con el incremento anual promedio de los valores de los inmuebles que\u00a0<\/span>tomamos como referencia, que fue de 11,8%. As\u00ed, resulta transparente que el mercado se va a ir <\/span>purgando de productores en la medida que la rentabilidad de construir vaya mermando.<\/span><\/p>\n

Por otro lado, el auge impulsado en la construcci\u00f3n por el crecimiento econ\u00f3mico y la alta\u00a0rentabilidad esperada debida a la brecha entre costos y precios, estimula una oferta adicional de\u00a0<\/span>inmuebles. Esta circunstancia en el futuro podr\u00eda ocasionar que la rentabilidad de comprar un\u00a0<\/span>activo inmobiliario para generar renta sea cada vez menor. Esto podr\u00eda ocurrir debido a la imposibilidad\u00a0<\/span>de materializar rentas de alquiler suficientes para mantenerla, por la existencia de\u00a0<\/span>muchos inmuebles destinados al alquiler y dado el deterioro que experimenta el salario real por\u00a0<\/span>causa de la inflaci\u00f3n. En definitiva, es lo que puede observarse en el Gr\u00e1fico 8.10, donde la renta\u00a0<\/span>provista por los alquileres no logra recuperar su nivel en relaci\u00f3n con el precio de los inmuebles.\u00a0<\/span>Finalmente, la rentabilidad no podr\u00e1 reposar en aquella parte originada en el efecto apreciaci\u00f3n,\u00a0<\/span>ya que \u00e9sta no tiene su continuidad garantizada para siempre.<\/span><\/p>\n

8.4.6 Inflaci\u00f3n: efectos sobre la rentabilidad real\u00a0<\/strong><\/p>\n

Si se tiene en cuenta la existencia de un proceso inflacionario, como es el caso de Argentina,\u00a0<\/span>deben realizarse algunas salvedades en relaci\u00f3n con la rentabilidad a la que se viene haciendo\u00a0<\/span>referencia. Deben ajustarse los niveles de rentabilidad de acuerdo a la inflaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

En el Gr\u00e1fico 8.17 se presenta\u00a0la inflaci\u00f3n anualizada\u00a0<\/span>para cada mes desde la devaluaci\u00f3n\u00a0<\/span>hasta el mes de septiembre.\u00a0<\/span>Como es de p\u00fablico\u00a0<\/span>conocimiento, existen diferentes\u00a0<\/span>mediciones de la\u00a0<\/span>variaci\u00f3n generalizada de\u00a0<\/span>los precios en Argentina,\u00a0<\/span>\u00cdndice de Precios al Consumidor,\u00a0<\/span>raz\u00f3n por la cual se\u00a0<\/span>exponen diversas mediciones.\u00a0<\/span>Desde principios de\u00a0<\/span>2007, tanto las Direcciones\u00a0<\/span>Provinciales de Estad\u00edstica\u00a0<\/span>como las consultoras privadas\u00a0<\/span>se\u00f1alaron una aceleraci\u00f3n\u00a0<\/span>de la inflaci\u00f3n que hasta\u00a0<\/span>el momento era alrededor de\u00a0<\/span>10%. Los c\u00e1lculos de inflaci\u00f3n incluyen muchos bienes que no necesariamente todas las personas\u00a0<\/span>consumen; por tal raz\u00f3n, el an\u00e1lisis presente intenta ser s\u00f3lo una referencia. Una inflaci\u00f3n\u00a0<\/span>por encima de 20%, como se mide en las provincias, implica que todas las estimaciones de rentabilidad\u00a0<\/span>que se han presentado est\u00e1n m\u00e1s que compensadas por el aumento de los precios de los\u00a0<\/span>bienes, raz\u00f3n por la cual la rentabilidad real ser\u00eda negativa en casi todos los casos que se plan<\/span>tearon, si se la mide en pesos. Sin embargo, debe hacerse la salvedad de que si los inversores no\u00a0<\/span>estuvieran muy cerca del consumo previsto en la canasta de bienes que mide la inflaci\u00f3n, su evaluaci\u00f3n\u00a0<\/span>podr\u00eda diferir de la que acaba de presentarse. En el mismo Gr\u00e1fico 8.17 tambi\u00e9n se muestra\u00a0<\/span>la evoluci\u00f3n de la inflaci\u00f3n en Estados Unidos, que viene a representar la inflaci\u00f3n del resto\u00a0<\/span>del mundo, o al menos del mundo plenamente globalizado. En este sentido, de observar las rentabilidades\u00a0<\/span>en d\u00f3lares correspondientes a las inversiones en inmuebles (Cuadro 8.2) y de compararlas\u00a0<\/span>con este par\u00e1metro de precios internacional, resulta que la rentabilidad real ser\u00eda positiva.\u00a0<\/span>Esta rentabilidad real en d\u00f3lares se viene reduciendo especialmente en este a\u00f1o, dado que\u00a0<\/span>la inflaci\u00f3n en Estados Unidos alcanz\u00f3 el 5%.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

\n

4<\/sup> Se considera el promedio de variaci\u00f3n de los \u00edndices de precios de las provincias de Santa Fe, San Luis, La Pampa,\u00a0Misiones, Neuqu\u00e9n, Chubut y Entre R\u00edos.<\/span><\/p>\n

\n

\u00a0<\/span>Los inmuebles en Argentina dan una posibilidad de obtener una rentabilidad en d\u00f3lares cuando\u00a0<\/span>el resto de los activos en d\u00f3lares han generado muchas p\u00e9rdidas por la recesi\u00f3n en Estados\u00a0<\/span>Unidos. Ello no es un dato menor y ser\u00e1 retomado en el apartado 8.4.8. Pero en lo que concierne\u00a0<\/span>a los inversores locales, esta es una se\u00f1al de que los inmuebles son una buena inversi\u00f3n para\u00a0<\/span>resguardar en el mediano y largo plazo, y eventualmente hacer rendir, activos que vayan a ser\u00a0<\/span>destinados al turismo internacional o a la compra de bienes muy globalizados como los autom\u00f3viles\u00a0<\/span>o los art\u00edculos de alta tecnolog\u00eda.<\/span><\/p>\n

8.4.7 La rentabilidad de colocaciones alternativas: MERVAL y Plazos Fijos<\/strong><\/p>\n

Existen otras alternativas de inversi\u00f3n a aquellas que tienen como objeto la compra de un\u00a0inmueble, raz\u00f3n por la cual se presenta una breve comparaci\u00f3n de las cualidades que ofrecen.<\/span><\/p>\n

8.4.7.1 MERVAL<\/strong><\/p>\n

En primer lugar, se compara\u00a0la inversi\u00f3n en inmuebles\u00a0<\/span>con la inversi\u00f3n en\u00a0<\/span>acciones de empresas que\u00a0<\/span>operan en Argentina.\u00a0<\/span>Tomamos como base el a\u00f1o\u00a0<\/span>2003, de modo que se equiparan\u00a0<\/span>los activos inmobiliarios\u00a0<\/span>con las acciones en el\u00a0<\/span>punto de partida de la recuperaci\u00f3n\u00a0<\/span>econ\u00f3mica que\u00a0<\/span>sobrevino a la devaluaci\u00f3n.\u00a0<\/span>Como se observa en el Gr\u00e1fico\u00a0<\/span>8.18, aunque los precios\u00a0<\/span>de los departamentos crecieron\u00a0<\/span>menos que el valor de las\u00a0<\/span>firmas l\u00edderes del mercado\u00a0<\/span>burs\u00e1til argentino hasta junio, estos tuvieron un crecimiento menos err\u00e1tico. La volatilidad en los\u00a0<\/span>precios de los departamentos fue muy baja en comparaci\u00f3n con la volatilidad del valor de las\u00a0<\/span>acciones, pero estas \u00faltimas acumulaban una valorizaci\u00f3n mayor hasta junio. Sin embargo, en\u00a0<\/span>los meses subsiguientes se comenzaron a observar los efectos de la inestabilidad financiera internacional\u00a0<\/span>y de las pol\u00edticas sorpresivas del gobierno en relaci\u00f3n con la deuda externa, la ca\u00edda de\u00a0<\/span>los precios de los productos agr\u00edcolas que present\u00f3 una amenaza al equilibrio fiscal y el repentino\u00a0<\/span>anuncio de nacionalizaci\u00f3n de la seguridad social privada por parte del Estado Nacional.\u00a0<\/span>Todo ello influy\u00f3 negativamente en los mercados, haciendo que cayeran muy fuertemente los\u00a0<\/span>papeles, acumulando una ca\u00edda cercana al 40% desde junio hasta octubre. Una menci\u00f3n sobre\u00a0<\/span>estos temas se presenta en el Cap\u00edtulo 10.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Para el inversor con cierta aversi\u00f3n al riesgo, la elecci\u00f3n entre acciones y activos reales inmobiliarios\u00a0estar\u00e1 condicionada por el equilibrio que se quiera obtener entre rentabilidad y riesgo,\u00a0<\/span>y en el actual contexto la balanza se inclinar\u00e1 hacia los inmuebles.<\/span><\/p>\n

8.4.7.2 Dep\u00f3sitos a Plazo Fijo<\/strong><\/p>\n

En segundo lugar, resulta\u00a0interesante comparar a los\u00a0<\/span>inmuebles con los dep\u00f3sitos\u00a0<\/span>a plazo fijo. De cotejar las\u00a0<\/span>tasas representadas en el\u00a0<\/span>Gr\u00e1fico 8.19 con las del\u00a0<\/span>Cuadro 8.2, puede observarse\u00a0<\/span>que los dep\u00f3sitos en d\u00f3lares\u00a0<\/span>tienen una rentabilidad\u00a0<\/span>que, en general, es menos de\u00a0<\/span>un tercio de la rentabilidad\u00a0<\/span>que se obtiene a trav\u00e9s de la\u00a0<\/span>inversi\u00f3n en un inmueble.\u00a0<\/span>Debe aclararse que no todos\u00a0<\/span>los inmuebles tienen la liquidez\u00a0<\/span>de un plazo fijo, pero\u00a0<\/span>existe un conjunto selecto de\u00a0<\/span>inmuebles, como los departamentos en zonas c\u00e9ntricas o en determinados barrios o zonas, los\u00a0<\/span>cuales poseen las cualidades de un commodity, en el sentido de que su realizaci\u00f3n es mucho m\u00e1s\u00a0<\/span>\u00e1gil que la del resto. Como ya fue mencionado, las inversiones cortas en inmuebles pueden sufrir\u00a0<\/span>con mayor fuerza la desvalorizaci\u00f3n por el uso y tambi\u00e9n los costos de transacci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Si se analiza la rentabilidad en moneda dom\u00e9stica de invertir en un inmueble, como se present\u00f3\u00a0en el Cuadro 8.1, podr\u00e1 notarse que s\u00f3lo en ocasiones el plazo fijo en pesos alcanza su rendimiento.\u00a0<\/span>Especialmente en los \u00faltimos meses en los que los bancos est\u00e1n buscando retener\u00a0<\/span>dep\u00f3sitos en un contexto de temor financiero. El rendimiento del inmueble se realiza en efectivo\u00a0<\/span>reci\u00e9n cuando se vende el inmueble, por efecto de la valorizaci\u00f3n, y esa es una diferencia a\u00a0<\/span>favor de los plazos fijos. Sin embargo, la inmovilizaci\u00f3n que implica el dep\u00f3sito a plazo fijo,\u00a0<\/span>sumado a sus consecuencias fiscales para sus tenedores y el recuerdo vivo de la \u00faltima crisis\u00a0<\/span>nacional, que llev\u00f3 a la aceptaci\u00f3n forzosa de t\u00edtulos de deuda p\u00fablica a plazo superiores a los 5\u00a0<\/span>a\u00f1os, hace que no sea una opci\u00f3n atractiva, sobre todo para inversiones de mediano a largo plazo.\u00a0<\/span>Todo ello, agravado por la actual crisis financiera internacional.<\/span><\/p>\n

8.4.8 Inmuebles en la econom\u00eda global: Argentina como oportunidad de inversi\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Uno de los aspectos que cobra mayor relevancia para el mercado inmobiliario local en la\u00a0actualidad es la inserci\u00f3n internacional del pa\u00eds en los circuitos tur\u00edsticos y en el destino de los\u00a0<\/span>trabajadores retirados de las econom\u00edas avanzadas.<\/span><\/p>\n

Como se muestra en el\u00a0Gr\u00e1fico 8.20, en comparaci\u00f3n\u00a0<\/span>con las econom\u00edas\u00a0<\/span>avanzadas, la rentabilidad\u00a0<\/span>que puede obtenerse en el\u00a0<\/span>mercado inmobiliario de la\u00a0<\/span>capital nacional supera a la\u00a0<\/span>que corresponde a las plazas\u00a0<\/span>m\u00e1s importantes del mundo\u00a0<\/span>desarrollado. Se considera la\u00a0<\/span>medida de rentabilidad definida\u00a0<\/span>como el cociente entre\u00a0<\/span>renta anual y el precio del\u00a0<\/span>inmueble. Mientras en\u00a0<\/span>Buenos Aires la rentabilidad\u00a0<\/span>actual es 8,3%, la gran\u00a0<\/span>mayor\u00eda del continente europeo\u00a0<\/span>verifica niveles menores\u00a0<\/span>al 5%. Lo mismo ocurre para\u00a0<\/span>Estados Unidos, cuya plaza de referencia es Nueva York, que recibe el impacto de la crisis inmobiliaria\u00a0<\/span>desde hace meses y cuyos precios de inmuebles se vienen depreciando en los \u00faltimos\u00a0<\/span>meses. Esto significa una gran oportunidad para los desarrolladores inmobiliarios locales.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Sin embargo, existen\u00a0mercados inmobiliarios que\u00a0<\/span>ofrecen mayor rentabilidad a\u00a0<\/span>los inversores internacionales.\u00a0<\/span>Estos se muestran en el\u00a0<\/span>Gr\u00e1fico 8.21. En general se\u00a0<\/span>trata de pa\u00edses que hist\u00f3ricamente\u00a0<\/span>hab\u00edan sido menos\u00a0<\/span>\u00abpromisorios\u00bb que Argentina,\u00a0<\/span>pero que con el tiempo\u00a0<\/span>fueron consolidando instituciones\u00a0<\/span>m\u00e1s estables para\u00a0<\/span>lograr un crecimiento econ\u00f3mico\u00a0<\/span>sostenido. Sin embargo,\u00a0<\/span>pese a que en Argentina\u00a0<\/span>no se pueden garantizar las\u00a0<\/span>condiciones para que inversores\u00a0<\/span>extranjeros decidan\u00a0<\/span>radicarse, en general, en el resto de estos pa\u00edses atractivos en t\u00e9rminos de rentabilidad tampoco\u00a0<\/span>resulta plausible hacerlo. En particular, en lo que se refiere a las inversiones inmobiliarias,\u00a0<\/span>Argentina tiene atractivos tur\u00edsticos incomparables en todo el territorio nacional, lo que garantiza\u00a0<\/span>las posibilidades de \u00e9xito de una orientaci\u00f3n al turismo, y por lo tanto permite sostener actividades\u00a0<\/span>inmobiliarias rentables si son bien ideadas.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Por \u00faltimo, merece destacarse, que en el contexto de Am\u00e9rica Latina, Argentina se encuentra\u00a0en una situaci\u00f3n intermedia. Lejos de la alta rentabilidad que ofrecen Venezuela y Colombia,\u00a0<\/span>pero mejor posicionada que\u00a0<\/span>Chile, Mexico y Brasil,\u00a0<\/span>como se presenta en el\u00a0<\/span>Gr\u00e1fico 8.22. De todos\u00a0<\/span>modos, este an\u00e1lisis est\u00e1\u00a0<\/span>muy restringido por las ciudades\u00a0<\/span>que se toman como\u00a0<\/span>referencia de cada pa\u00eds. Los\u00a0<\/span>negocios inmobiliarios est\u00e1n\u00a0<\/span>arbitrados por las oportunidades\u00a0<\/span>que se generen en las\u00a0<\/span>diferentes regiones del globo,\u00a0<\/span>y descubrir esas oportunidades\u00a0<\/span>es lo que permite\u00a0<\/span>obtener altos niveles de rentabilidad.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

8.5. Conclusiones<\/strong><\/p>\n

En la actualidad, las personas que tienen posibilidad de ahorrar en Argentina enfrentan una\u00a0decisi\u00f3n de aplicaci\u00f3n de esos fondos que est\u00e1 afectada por uno de los grandes d\u00e9ficit del pa\u00eds.\u00a0<\/span>Se trata de la falta de pol\u00edticas sostenidas en el tiempo que permitan tomar decisiones a largo\u00a0<\/span>plazo que cumplan con los objetivos de las personas en particular y del agregado econ\u00f3mico.<\/span><\/p>\n

El recuerdo de la tormentosa salida de la convertibilidad est\u00e1 presente a\u00fan hoy, ya que implic\u00f3\u00a0la licuaci\u00f3n de los ahorros depositados en el sistema bancario y, al mismo tiempo, la imposici\u00f3n\u00a0<\/span>de restricciones al uso del patrimonio adquirido por los ahorristas. El sistema bancario volvi\u00f3\u00a0<\/span>a fortalecerse y a recibir dep\u00f3sitos de manera considerable. Pero gran parte del excedente\u00a0<\/span>econ\u00f3mico generado en los \u00faltimos a\u00f1os fue canalizado hacia los inmuebles, y este fen\u00f3meno\u00a0<\/span>tiene una explicaci\u00f3n muy racional a la luz de los conceptos que se han vertido en este cap\u00edtulo.\u00a0<\/span>La inversi\u00f3n en inmuebles no est\u00e1 sujeta a la volatilidad a la que est\u00e1n expuestos los otros activos\u00a0<\/span>y ello se hace cada vez m\u00e1s evidente a la luz de las fuertes ca\u00eddas que experimentaron las\u00a0<\/span>bolsas del mundo de mitad de a\u00f1o en adelante. A su vez, la presi\u00f3n impositiva sobre la tenencia\u00a0<\/span>de inmuebles no es tan fuerte como en otros casos.<\/span><\/p>\n

Por \u00faltimo, debe destacarse que las personas que invierten sus ahorros en inmuebles tienen\u00a0una garant\u00eda adicional y dif\u00edcil de valorar apropiadamente. En caso de crisis y depresi\u00f3n econ\u00f3mica,\u00a0<\/span>los propietarios de inmuebles podr\u00e1n simplemente aprovecharlos o incluso disfrutarlos,\u00a0<\/span>personalmente o a trav\u00e9s de su uso por parte de familiares, porque se trata de activos tangibles.\u00a0<\/span>Los desarrolladores inmobiliarios exitosos tienen muy clara esta distinci\u00f3n, por eso cada nueva\u00a0<\/span>propuesta incorpora nuevos criterios est\u00e9ticos, funcionales y de confort.<\/span><\/p>\n

Lo mencionado en el p\u00e1rrafo anterior no ocurre en el caso de los activos financieros, que ante\u00a0una fuerte desvalorizaci\u00f3n dejan al inversionista inmovilizado con t\u00edtulos con un bajo valor de\u00a0<\/span>reventa y sin valor de uso alguno. Entonces, desde la \u00f3ptica del individuo, la historia de inestabilidad\u00a0<\/span>de Argentina inclina la balanza hacia la inversi\u00f3n en inmuebles. Esto eventualmente\u00a0<\/span>podr\u00eda provocar la saturaci\u00f3n de algunas plazas y, como se observa en algunas ciudades de gran\u00a0<\/span>crecimiento, problemas de planificaci\u00f3n urbana si no se consigue regular adecuadamente este\u00a0<\/span>impulso del sector privado. Adem\u00e1s, debe se\u00f1alarse que la ausencia de cr\u00e9dito hipotecario condiciona\u00a0<\/span>el desarrollo de los inmuebles hacia los productos que se comercializan m\u00e1s f\u00e1cilmente,\u00a0<\/span>como los departamentos, las oficinas y los locales comerciales, dejando sin cubrir adecuadamente\u00a0<\/span>el segmento de viviendas. En este sentido, el desarrollo inmobiliario desde la devaluaci\u00f3n\u00a0<\/span>que hasta ahora fue financiado con excedentes econ\u00f3micos de los sectores m\u00e1s din\u00e1micos, evolucionar\u00eda\u00a0<\/span>de manera muy diferente si el cr\u00e9dito se reactivara.<\/span><\/p>\n

Desde la \u00f3ptica del pa\u00eds como un todo, favorecer el pleno desarrollo del mercado de capitales\u00a0y el restablecimiento de la confianza en los bancos ser\u00eda muy valioso para garantizar el crecimiento\u00a0<\/span>econ\u00f3mico en el largo plazo. Esto requiere la reducci\u00f3n del riesgo soberano y el establecimiento\u00a0<\/span>de pol\u00edticas de Estado consensuadas ampliamente por los diferentes grupos sociales,\u00a0<\/span>pol\u00edticos y econ\u00f3micos, para que puedan prevalecer pese a la rotaci\u00f3n de las f\u00f3rmulas gobernantes.\u00a0<\/span>Mientras esto no suceda, el sector de la construcci\u00f3n seguir\u00e1 siendo demandado por la\u00a0<\/span>sociedad en su car\u00e1cter de proveedor de activos reales que sirvan principalmente como reserva\u00a0<\/span>de valor, a la vez que deber\u00e1 responder a las crecientes exigencias de los compradores, \u00e1vidos\u00a0<\/span>de productos diferenciados a la medida de sus preferencias y de sus expectativas de rentabilidad.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Anexo 8: La construcci\u00f3n en las pol\u00edticas p\u00fablicas:\u00a0la necesidad del federalismo<\/span><\/strong><\/p>\n

El objetivo de este anexo es realizar una valoraci\u00f3n sint\u00e9tica de las formas en que el Estado\u00a0interviene en la econom\u00eda utilizando como veh\u00edculo las construcciones, generalmente resu<\/span>midas en el concepto de Obra P\u00fablica.<\/span><\/p>\n

Se analizar\u00e1: a) la intervenci\u00f3n gubernamental destinada a solucionar las demandas habitacionales de la poblaci\u00f3n m\u00e1s vulnerable; b) la distribuci\u00f3n territorial de la obra p\u00fablica con\u00a0<\/span>siderada ampliamente; c) la percepci\u00f3n de los empresarios sobre el grado de conexi\u00f3n o de\u00a0<\/span>acierto entre la obra p\u00fablica y el perfil productivo de la jurisdicci\u00f3n que se trate.<\/span><\/p>\n

El \u00e9nfasis estar\u00e1 puesto en las disparidades regionales que existen en estos \u00e1mbitos.<\/p>\n

A.8.1 El problema habitacional<\/strong><\/p>\n

Uno de los \u00e1mbitos donde el sector p\u00fablico participa a trav\u00e9s de construcciones es el de la\u00a0vivienda. Existen principalmente tres maneras en que se han desarrollado las pol\u00edticas de asis<\/span>tencia habitacional\u00a0<\/span>1\u00a0<\/span><\/sup>en el mundo:\u00a0<\/span>La provisi\u00f3n por parte del estado de viviendas para la poblaci\u00f3n carenciada, ya sea partici<\/span>pando directamente en la producci\u00f3n o terceriz\u00e1ndola, haci\u00e9ndose cargo del costo de las mismas.<\/span><\/p>\n

El subsidio a organizaciones sin fines de lucro, y a empresas lucrativas tambi\u00e9n, para que provean de viviendas a un menor costo del que prevalecer\u00eda en ausencia de dicha intervenci\u00f3n del\u00a0<\/span>Estado.<\/span><\/p>\n

La asistencia para inquilinos, en forma de subsidios directos destinados a la construcci\u00f3n de\u00a0la vivienda propia, o bien en la forma de condiciones crediticias especiales.<\/span><\/p>\n

La gran informalidad en la que se encuentra una gran porci\u00f3n de los trabajadores en Argentina\u00a0hace que la asistencia a inquilinos, con criterios basados en el ingreso de las personas, no resul<\/span>te muy atractiva para los gobiernos. Esto es as\u00ed porque pol\u00edticas de este tipo alcanzar\u00edan s\u00f3lo a\u00a0<\/span>una peque\u00f1a porci\u00f3n de quienes, por su condici\u00f3n, requerir\u00edan la asistencia.<\/span><\/p>\n

Por otro lado, en los pa\u00edses en desarrollo el subsidio al sector privado o a instituciones sin\u00a0fines de lucro suele toparse con el hecho de que implica una reducci\u00f3n de los fondos disponibles\u00a0<\/span>para otras pol\u00edticas que podr\u00edan tener mayor r\u00e9dito pol\u00edtico. Presumiblemente, los subsidios a las\u00a0<\/span>empresas tienen menos impacto electoral que las pol\u00edticas que benefician directamente a las per<\/span>sonas. Estas \u00faltimas generan un v\u00ednculo m\u00e1s directo, en ocasiones de manera clientelar.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

\n

1\u00a0<\/span>Arnott, Richard, Housing Policy in Developing Countries: The importance of Informal Economy, Marzo, 2008<\/span><\/p>\n

\n

\u00a0En los pa\u00edses desarrollados las pol\u00edticas de asistencia habitacional operan principalmente a\u00a0<\/span>trav\u00e9s de la deducci\u00f3n del impuesto a la renta personal que tributar\u00edan los beneficiarios y tam<\/span>bi\u00e9n mediante las pol\u00edticas de cr\u00e9dito focalizadas.<\/span><\/p>\n

A continuaci\u00f3n se analiza la problem\u00e1tica habitacional de Argentina conjuntamente con la\u00a0principal respuesta de pol\u00edtica al respecto; es decir, la provisi\u00f3n directa de viviendas desde la\u00a0<\/span>ca\u00edda de la Convertibilidad hasta la actualidad.<\/span><\/p>\n

A8.1.1 El diagn\u00f3stico de 2001<\/strong><\/p>\n

Para poder realizar un diagn\u00f3stico para todo el territorio nacional es necesario remontarse al\u00a0Censo Nacional de Poblaci\u00f3n, Hogares y Vivienda de 2001. Esto es as\u00ed porque \u00e9ste es el \u00faltimo\u00a0<\/span>registro estad\u00edstico de todo el territorio nacional. Las estad\u00edsticas que el Instituto Nacional de\u00a0<\/span>Estad\u00edsticas y Censos (INDEC) recaba m\u00e1s frecuentemente s\u00f3lo contemplan a los principales\u00a0<\/span>aglomerados urbanos.<\/span><\/p>\n

La medida de d\u00e9ficit habitacional b\u00e1sica refleja la proporci\u00f3n de hogares que residen en\u00a0viviendas con deficiencias en relaci\u00f3n con el total de hogares relevados. Se han definido, en\u00a0<\/span>general para el Censo, diferentes categor\u00edas de hogares en viviendas deficitarias\u00a0<\/span>2<\/span><\/sup>:<\/span><\/p>\n

– Hogares en viviendas irrecuperables: aquellos que residen en \u00abranchos\u00bb, \u00abcasillas\u00bb, \u00ablocales no construidos para fines habitacionales\u00bb y \u00abviviendas m\u00f3viles\u00bb.<\/span><\/p>\n

– Hogares en viviendas recuperables: aquellos que residen en casas \u00abB\u00bb -que sufren alguna\u00a0deficiencia- y \u00abpiezas de inquilinato\u00bb<\/span><\/p>\n

– Hogares con hacinamiento por cuarto en viviendas buenas: aquellos en los que existen\u00a0m\u00e1s de dos personas por cuarto.<\/span><\/p>\n

A los fines del presente an\u00e1lisis, se definir\u00e1 el d\u00e9ficit habitacional grave como la proporci\u00f3n\u00a0de hogares que residen en viviendas irrecuperables sumados a aquellos que presentan hacina\u00a0<\/span>miento por cuarto. As\u00ed, en el an\u00e1lisis subsiguiente se har\u00e1 foco en las soluciones habitacionales\u00a0<\/span>que requieren de viviendas nuevas y no aquella porci\u00f3n de hogares que podr\u00edan salir de su pro<\/span>blem\u00e1tica con un mejoramiento de su vivienda. Esto obedece a un motivo de s\u00edntesis y est\u00e1 jus<\/span>tificado porque los programas de mejoramiento involucran una cantidad sustancialmente menor\u00a0<\/span>de unidades de vivienda y reflejan una problem\u00e1tica diferente.<\/span><\/p>\n

En el Mapa A8.1 se representa geogr\u00e1ficamente la situaci\u00f3n habitacional de Argentina. Con\u00a0la intenci\u00f3n caracterizar las diferencias de manera relativamente objetiva, se ha considerado la\u00a0<\/span>siguiente desagregaci\u00f3n:<\/span><\/p>\n

– Distritos con d\u00e9ficit m\u00ednimo son las que presentan uno menor al promedio nacional (que\u00a0es 9,9%) menos media desviaci\u00f3n est\u00e1ndar: CABA, C\u00f3rdoba y La Pampa.<\/span><\/p>\n

– Distritos con d\u00e9ficit grave son los que se encuentran media desviaci\u00f3n est\u00e1ndar por encima del d\u00e9ficit nacional: Formosa, Santiago del Estero, Salta, Corrientes, Jujuy, Tierra del\u00a0<\/span>Fuego, Chaco, San Juan, Tucum\u00e1n, Misiones y La Rioja.<\/span><\/p>\n

Distritos con d\u00e9ficit promedio son las que se encuentran en el rango delimitado por el d\u00e9ficit\u00a0promedio nacional m\u00e1s\/menos media desviaci\u00f3n est\u00e1ndar: el resto de las provincias.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

\n

2\u00a0<\/span>INDEC, Situaci\u00f3n Habitacional 2001, Resultados del Censo Nacional de Poblaci\u00f3n, Hogares y Viviendas 2001, A\u00f1o 2003<\/span><\/p>\n

\n

\u00a0\u00a0<\/span>Corresponde remarcar que la situaci\u00f3n habitacional presenta especial gravedad en la regi\u00f3n\u00a0<\/span>Norte, raz\u00f3n por la cual el cuidado de la equidad interprovincial debe considerar con especial\u00a0<\/span>atenci\u00f3n esta circunstancia, sobre todo al momento de dise\u00f1ar las pol\u00edticas p\u00fablicas.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

A8.1.2 La respuesta de la pol\u00edtica p\u00fablica en 2003-2008<\/strong><\/p>\n

Una vez realizado el diagn\u00f3stico de la situaci\u00f3n habitacional, el paso siguiente consiste en\u00a0analizar la pol\u00edtica de provisi\u00f3n de viviendas efectuada a trav\u00e9s de diferentes programas desde\u00a0<\/span>2003 hasta comienzos de 2008. El objetivo central del an\u00e1lisis es evaluar la medida en que estas\u00a0<\/span>pol\u00edticas reconocieron la situaci\u00f3n presentada en el apartado anterior, y determinar si ayudaron\u00a0<\/span>a mitigar el problema en las provincias m\u00e1s afectadas, reduciendo la divergencia, o si, por el contrario, podr\u00edan haber ampliado la diferencia entre las regiones. La consideraci\u00f3n central es que\u00a0<\/span>lo que est\u00e1 en juego es el objetivo de equidad regional que corresponde a una naci\u00f3n que ha asumido la organizaci\u00f3n federal de gobierno.<\/span><\/p>\n

Los programas que se consideran son los que est\u00e1n bajo la coordinaci\u00f3n de la Subsecretar\u00eda\u00a0de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Naci\u00f3n, dependiente de la Secretaria de Obras P\u00fablicas,\u00a0<\/span>Ministerio de Planificaci\u00f3n Federal, Inversi\u00f3n P\u00fablica y Servicios. Son los siguientes:<\/span><\/p>\n

– Programa Federal de Reactivaci\u00f3n de Obras del FONAVI I y II (PFREACT I y II)<\/p>\n

– Programa Federa de Solidaridad Habitacional (PFSH)<\/p>\n

– Programa Federal de Construcci\u00f3n de Viviendas (PFCV)3<\/span><\/sup><\/p>\n

– Programa Federal de Emergencia Habitacional (PFEH)<\/p>\n

– Programa Mejoramiento Habitacional e Infraestructura B\u00e1sica (PROMHIB)<\/p>\n

– Programa de Mejoramiento de Barrios (PROMEBA)<\/p>\n

– Programa de Vivienda C\u00e1ritas<\/p>\n

A su vez, se consideran s\u00f3lo las viviendas terminadas y las que se encuentran en ejecuci\u00f3n,\u00a0no as\u00ed aquellas cuyas obras a\u00fan no se iniciaron. Adem\u00e1s, se excluyen las obras de mejoramiento de viviendas que incluyen algunos de los programas, considerando s\u00f3lo las que se refieren a\u00a0<\/span>viviendas nuevas. Esto es congruente con el criterio mediante el cual se ha definido el d\u00e9ficit\u00a0<\/span>habitacional en el apartado previo. En total, las viviendas consideradas son cerca de 240.000.<\/span><\/p>\n

Debe destacarse que el relevamiento de 2001 refleja la existencia de 1 mill\u00f3n de hogares en estas\u00a0condiciones habitacionales. Si se considera el d\u00e9ficit total, incluyendo las viviendas que tienen\u00a0<\/span>deficiencias pero son recuperables, el n\u00famero de hogares afectados alcanzaba los 2,6 millones\u00a0<\/span>en 2001, sobre un total de 10 millones de hogares relevados.<\/span><\/p>\n

Como puede verse en el Cuadro A8.1, la cantidad de viviendas provistas por provincia presenta un panorama muy dispar en t\u00e9rminos regionales. A nivel nacional se proveen 6 viviendas\u00a0y media cada mil habitantes. Sin embargo, este guarismo esconde la gran disparidad que se refleja en el hecho que Catamarca y La Rioja reciben m\u00e1s de 25 viviendas cada mil habitantes cada\u00a0<\/span>una, mientras que San Luis s\u00f3lo recibe un una cada diez mil habitantes (0,1 cada mil), fruto de\u00a0<\/span>que desde 2003 s\u00f3lo ha sido beneficiada con 40 viviendas que a\u00fan no han sido terminadas de\u00a0<\/span>construir. Asimismo, en relaci\u00f3n con el d\u00e9ficit que presentaba en 2001 cada provincia, puede\u00a0<\/span>verse que la atenci\u00f3n al problema habitacional no ha sido equitativa. Mientras en el promedio\u00a0<\/span>nacional se proveyeron viviendas equivalentes al 25% del d\u00e9ficit, en las provincias m\u00e1s beneficiadas esta cifra super\u00f3 el 80%.<\/span><\/p>\n

\n

3\u00a0<\/span><\/sup>Es el de mayor importancia relativa.<\/span><\/p>\n

\n

\u00a0<\/span>\"\"<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

La disparidad que se presenta en la provisi\u00f3n de\u00a0viviendas (columna (I) en el\u00a0<\/span>Cuadro A8.1) tendr\u00eda sentido si estuviera guiada por las\u00a0<\/span>diferencias en la situaci\u00f3n\u00a0<\/span>original de cada provincia.<\/span><\/p>\n

En el Gr\u00e1fico A8.1 se presentan conjuntamente el\u00a0d\u00e9ficit habitacional diagnosticado en 2001 y la cantidad\u00a0<\/span>de viviendas provistas en los\u00a0<\/span>a\u00f1os posteriores, correspondientes con los del Gr\u00e1fico\u00a0<\/span>A8.1.<\/span><\/p>\n

Se considera que una pol\u00edtica de estado deber\u00eda asignar mayor provisi\u00f3n de viviendas a aquellas regiones en las que las necesidades habitacionales son mayores. Esto implicar\u00eda una relaci\u00f3n\u00a0directa o positiva ambas variables. De esta forma, con el correr de los a\u00f1os ser\u00eda de esperar que\u00a0<\/span>la disparidad entre regiones, en lo que a d\u00e9ficit habitacional se refiere, se fuera reduciendo paulatinamente. Puede observarse en el \u00faltimo Gr\u00e1fico A8.1 que tal relaci\u00f3n positiva existe, aunque\u00a0<\/span>bajo una gran variabilidad en algunas regiones. Si se excluyen los casos extremos<\/span>4\u00a0<\/span><\/sup>sobre los que\u00a0<\/span>se har\u00e1 una menci\u00f3n en el pr\u00f3ximo p\u00e1rrafo, puede estimarse la relaci\u00f3n como sigue: se provee 1\u00a0<\/span>vivienda por cada 1,43 puntos porcentuales de d\u00e9ficit. Esta medida es estad\u00edsticamente significativa\u00a0<\/span>5\u00a0<\/span><\/sup>y la relaci\u00f3n est\u00e1 representada por la recta punteada en el Gr\u00e1fico mencionado. Dicho de\u00a0<\/span>otro modo, por cada punto porcentual de d\u00e9ficit habitacional, que equivale a 2,8 hogares en d\u00e9ficit en promedio (cada mil habitantes), el Estado provee 0,7 viviendas (cada mil habitantes). Esto\u00a0<\/span>significa que el estado nacional habr\u00eda apuntado a proveer viviendas para dar soluci\u00f3n al 25%\u00a0<\/span>del d\u00e9ficit en promedio, con la salvedad de que esto vale s\u00f3lo para el conjunto de provincias que\u00a0<\/span>surge de excluir los casos extremos.<\/span><\/p>\n

Conviene resaltar, ahora s\u00ed, las anomal\u00edas encontradas. Existen seis provincias que escapan\u00a0notablemente a la regla impl\u00edcita a la que puede asociarse la pol\u00edtica en el resto del pa\u00eds. N\u00f3tese\u00a0<\/span>que esta regla impl\u00edcita no necesariamente consta entre los objetivos del gobierno, sino que fue\u00a0<\/span>derivada a trav\u00e9s del ejercicio anal\u00edtico que se ha propuesto en este Anexo. Corresponde realizar las siguientes observaciones:<\/span><\/p>\n

– Catamarca y La Rioja son las provincias que m\u00e1s viviendas reciben, siendo que no son las\u00a0que presentaban mayor d\u00e9ficit originalmente. De hecho el d\u00e9ficit es mayor en diez de las\u00a0<\/span>otras provincias.<\/span><\/p>\n

– Santa Cruz, Chubut y La Pampa tambi\u00e9n son beneficiadas con m\u00e1s viviendas de las que\u00a0recibir\u00edan si se asignaran en relaci\u00f3n lineal con el d\u00e9ficit de cada una de ellas. En particular, La Pampa ya se encontraba entre las provincias de m\u00ednimo d\u00e9ficit antes de que se iniciaran los programas considerados.<\/span><\/p>\n

– Entre las menos beneficiadas, adem\u00e1s de San Luis -cuya situaci\u00f3n ya fue remarcada p\u00e1rrafos m\u00e1s arriba-, se encuentran Corrientes, Salta y Santiago del Estero, que tienen d\u00e9ficit\u00a0habitacionales altos en relaci\u00f3n con el resto. Sin embargo, reciben viviendas por debajo de\u00a0<\/span>lo que les corresponder\u00eda seg\u00fan el supuesto de provisi\u00f3n lineal. Por otro lado, al igual que\u00a0<\/span>le sucede a Formosa, les son asignadas menos viviendas que a otras provincias con menor\u00a0<\/span>urgencia habitacional.<\/span><\/p>\n

La disparidad que se presenta entre los casos mencionados y el resto implica que con el correr\u00a0de los a\u00f1os las diferencias en la situaci\u00f3n habitacional no se mitigar\u00e1n, sino que, por el contrario, se profundizar\u00e1n. Esta situaci\u00f3n atenta contra la equidad interprovincial, a la vez que deteriora las posibilidades de federalismo como forma de organizaci\u00f3n. El entorno social de cada\u00a0<\/span>provincia -en este caso manifestado en la problem\u00e1tica habitacional- afecta las oportunidades\u00a0<\/span>que tendr\u00e1n los individuos nacidos en cada una de ellas, modificando -entre otras cosas- las posibilidades de cada regi\u00f3n para desarrollar una clase pol\u00edtica capaz de hacerse valer frente al resto\u00a0<\/span>en los \u00f3rganos Legislativos de la Naci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

\n

4\u00a0<\/span><\/sup>Se trata de Catamarca, La Rioja, San Luis, La Pampa, Chubut y Santa Cruz<\/span><\/p>\n

5\u00a0<\/sup>La ecuaci\u00f3n estimada es:y se obtiene una bondad de ajuste R2 =0,618<\/span><\/p>\n

\n

\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

A8.2 La obra p\u00fablica en general<\/strong><\/p>\n

A continuaci\u00f3n, se analiza la distribuci\u00f3n territorial de la obra p\u00fablica como un todo. Para\u00a0estos fines, se consideran los datos de cuentas nacionales de la demanda de bienes y servicios\u00a0<\/span>del sector p\u00fablico cuya clasificaci\u00f3n econ\u00f3mica corresponde a la de Construcci\u00f3n (Inversi\u00f3n\u00a0<\/span>P\u00fablica en Construcciones). Debe destacarse que se incluyen la inversi\u00f3n que realiza el Estado\u00a0<\/span>directamente y la que ejecuta a trav\u00e9s de la contrataci\u00f3n de agentes privados.<\/span><\/p>\n

Conviene dimensionar los conceptos que se est\u00e1n analizando. Como se presenta en el\u00a0Cap\u00edtulo 6 sobre Inversiones, la Inversi\u00f3n Bruta Interna Fija (IBIF) de Argentina entre 2003 y\u00a0<\/span>2007 se situ\u00f3 en promedio en 20,7% del PBI. Sin embargo, a los fines de este apartado es necesario discriminar la participaci\u00f3n del sector p\u00fablico en este componente de la demanda, y tambi\u00e9n la porci\u00f3n que corresponde a cada nivel de gobierno.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

En el Gr\u00e1fico A8.2 se\u00a0presenta la evoluci\u00f3n de los\u00a0<\/span>componentes p\u00fablicos de la\u00a0<\/span>IBIF. Puede observarse que\u00a0<\/span>desde 2002 la inversi\u00f3n\u00a0<\/span>p\u00fablica tiene una importancia creciente, y se destaca\u00a0<\/span>que fue superada la participaci\u00f3n que presentaba en la\u00a0<\/span>d\u00e9cada pasada, situ\u00e1ndose\u00a0<\/span>cerca del 15%. Por otro lado,\u00a0<\/span>\u00e9sta est\u00e1 compuesta principalmente por construcciones. Desde 1993 a 2005 el\u00a0<\/span>componente de construcciones represent\u00f3 entre 80% y\u00a0<\/span>90% del total de inversi\u00f3n\u00a0<\/span>p\u00fablica. En 2006, cuando el\u00a0<\/span>componente construcciones\u00a0<\/span>p\u00fablicas fue 11% de la IBIF,\u00a0<\/span>las construcciones fueron el\u00a0<\/span>70% de la inversi\u00f3n p\u00fablica.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Finalmente, la distribuci\u00f3n entre los niveles de\u00a0gobierno es como se presenta en el Gr\u00e1fico A8.3. Puede\u00a0<\/span>observarse que la participaci\u00f3n mayoritaria siempre la\u00a0<\/span>tuvieron los gobiernos provinciales, aunque el gobierno nacional fue haci\u00e9ndose\u00a0cargo de una porci\u00f3n cada\u00a0<\/span>vez mayor de la inversi\u00f3n en\u00a0<\/span>construcciones, a costa de\u00a0<\/span>los gobiernos de menor\u00a0<\/span>nivel.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, se analizar\u00e1 el destino de las inversiones en construcci\u00f3n que\u00a0corresponden al gobierno\u00a0<\/span>nacional, seg\u00fan la ubicaci\u00f3n\u00a0<\/span>geogr\u00e1fica en donde se producen. En el Gr\u00e1fico A8.4 se\u00a0<\/span>presenta la distribuci\u00f3n del\u00a0<\/span>gasto por habitante por provincia para el a\u00f1o 2006. Se\u00a0<\/span>escoge esta forma de mostrar la informaci\u00f3n porque\u00a0<\/span>permite realizar comparaciones entre jurisdicciones muy\u00a0<\/span>dis\u00edmiles en su cantidad de\u00a0<\/span>habitantes.<\/span><\/p>\n

La disparidad regional es\u00a0de una magnitud alarmante.<\/span><\/p>\n

El promedio nacional de\u00a0gasto en inversi\u00f3nes de $99\u00a0<\/span>por habitante. Mientras la mayor\u00eda de las provincias se encuentra por debajo de los $150 por\u00a0<\/span>habitante, existe un grupo privilegiado compuesto por las de la Patagonia, La Pampa y algunas\u00a0<\/span>del norte argentino que presenta niveles bastante superiores. En el caso de las provincias patag\u00f3nicas resulta plausible pensar que la baja densidad poblacional eleva cualquier medida por\u00a0<\/span>habitante que se considere, sobre todo teniendo en cuenta que la infraestructura, parte fundamental de la inversi\u00f3n p\u00fablica, tiene una escala m\u00ednima\u00a0<\/span>e independiente de la cantidad de poblaci\u00f3n que la vaya\u00a0<\/span>a utilizar. Sin embargo, a\u00fan\u00a0<\/span>teniendo en cuenta esta salvedad, Santa Cruz se presenta como la provincia m\u00e1s\u00a0<\/span>beneficiada por las inversiones del gobierno nacional.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Si se compara la evoluci\u00f3n en el tiempo de la inver<\/span>si\u00f3n en construcciones en las\u00a0<\/span>provincias de la Patagonia,\u00a0<\/span>como se muestra en el Gr\u00e1<\/span>fico A8.5, puede notarse que\u00a0la provincia de Santa Cruz fue significativamente beneficiada en relaci\u00f3n con sus vecinas desde\u00a0<\/span>hace unos a\u00f1os.<\/span><\/p>\n

Tanto la disparidad exagerada que se presenta a favor de Santa Cruz, como la que existe entre\u00a0el resto de las provincias, son aspectos preocupantes para las posibilidades de un crecimiento\u00a0<\/span>equilibrado de todas las regiones del pa\u00eds. Por caso, provincias con realidades econ\u00f3micas simi<\/span>larmente complicadas como Chaco y Formosa, y que est\u00e1n situadas en una regi\u00f3n de caracter\u00eds<\/span>ticas comunes reciben una atenci\u00f3n muy diferenciada. Lo mismo ocurre con Catamarca y Salta,\u00a0<\/span>por ejemplo.<\/span><\/p>\n

Aunque no est\u00e1 al alcance de este Anexo dilucidar los verdaderos or\u00edgenes de esta disparidad,\u00a0resultar\u00e1 interesante en futuras investigaciones indagar acerca de las consecuencias del entrama\u00a0<\/span>do pol\u00edtico e institucional que favorece la existencia de estas diferencias en el tratamiento que se\u00a0<\/span>da a las diferentes regiones.<\/span><\/p>\n

A8.3 La percepci\u00f3n de los empresarios sobre el acierto en la obra p\u00fablica<\/strong><\/p>\n

Para finalizar este Anexo, se analizan los resultados de la Encuesta realizada a empresarios\u00a0de todo el pa\u00eds en el marco del estudio del los \u00cdndice de Competitividad Provincial (ICP) que rea<\/span>liza el IIE. En el relevamiento realizado este a\u00f1o se incluyeron preguntas para valorar la percep<\/span>ci\u00f3n de los empresarios acerca del grado de adecuaci\u00f3n entre la inversi\u00f3n en obra p\u00fablica que\u00a0<\/span>hace el Estado con las necesidades de los sectores productivos en cada provincia.<\/span><\/p>\n

Se consult\u00f3 a los empresarios lo siguiente: \u00bfEn qu\u00e9 grado considera que la obra p\u00fablica se\u00a0encuentra directamente relacionada con el perfil productivo de su provincia? En escala de 1 a 7.<\/span><\/p>\n

En el Gr\u00e1fico A8.6 se presentan los resultados por provincia, juntamente con Indicador de\u00a0Conectividad que forma parte del estudio de la Infraestructura de cada provincia 6<\/sup><\/span>. Se toma dicho\u00a0<\/span>indicador porque es el que m\u00e1s relaci\u00f3n tiene con la inversi\u00f3n en obra p\u00fablica, dado que consi<\/span>dera la disponibilidad de rutas, puertos y aeropuertos por provincia, que son los principales des<\/span>tinos de gasto del gobierno en obra p\u00fablica, que tienen incidencia directa sobre los costos de las\u00a0<\/span>firmas.<\/span><\/p>\n

En primer lugar debe mencionarse que las perspectivas de los empresarios en general son bastante buenas. Todas las provincias presentan un indicador promedio superior a 4,5, recu\u00e9rdese,\u00a0<\/span>en una escala de 1 a 7, que se miden en el eje horizontal del Gr\u00e1fico A8.6. Por otro lado, aunque\u00a0<\/span>no es posible realizar un buen ajuste estad\u00edstico, la mayor\u00eda de los registros remiten a una rela<\/span>ci\u00f3n negativa entre las variables utilizadas. Es decir, las jurisdicciones que registran mayor infra<\/span>estructura de conectividad (rutas, puertos y aeropuertos) son aquellas en las que los empresarios\u00a0<\/span>estiman una relaci\u00f3n menos definida entre la obra p\u00fablica y el perfil productivo de la provincia,\u00a0<\/span>y viceversa.<\/span><\/p>\n

Al mismo tiempo, provincias relativamente poco desarrolladas econ\u00f3micamente en relaci\u00f3n\u00a0con el resto y con baja infraestructura, como Formosa y Santiago del Estero, son aquellas en los\u00a0que los empresarios perciben una relaci\u00f3n m\u00e1s fuerte\u00a0<\/span>entre la obra p\u00fablica y el\u00a0<\/span>perfil productivo.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

\n

6\u00a0<\/span><\/sup>Ver Cap\u00edtulo 14: \u00ab\u00cdndice de competitividad provincial\u00bb, Balance de la Econom\u00eda\u00a0<\/span>Argentina 2007 y Cap\u00edtulo 16 de la presente edici\u00f3n.<\/span><\/p>\n

\n

\u00a0<\/span>\"\"<\/p>\n

Jurisdicciones de alto\u00a0ingreso y fuerte desarrollo\u00a0<\/span>de la infraestructura, como\u00a0<\/span>Buenos Aires, Capital\u00a0<\/span>Federal, Santa Fe y Entre\u00a0<\/span>R\u00edos, son las que, en t\u00e9rminos relativos y de acuerdo a\u00a0<\/span>la percepci\u00f3n empresarial,\u00a0<\/span>presentan una obra p\u00fablica\u00a0<\/span>menos de acuerdo con el\u00a0<\/span>perfil productivo.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

CAP\u00cdTULO 8:\u00a0EL SECTOR DE LA CONSTRUCCION Y LAS INVERSIONES EN INMUEBLES La importancia del sector de la construcci\u00f3n […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2693,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[40],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1784"}],"collection":[{"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=1784"}],"version-history":[{"count":10,"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1784\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4243,"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1784\/revisions\/4243"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/2693"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=1784"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=1784"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=1784"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}