{"id":1669,"date":"2014-02-06T23:51:20","date_gmt":"2014-02-06T23:51:20","guid":{"rendered":"http:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/?p=1669"},"modified":"2022-06-01T14:56:47","modified_gmt":"2022-06-01T14:56:47","slug":"2003-cap-xii-iv-sector-inmobiliario-construcion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/?p=1669","title":{"rendered":"012-004-SECTOR INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCIÓN"},"content":{"rendered":"

12.4. Sector Inmobiliario y de la Construccion1<\/sup><\/h1>\n

Luego de la fuerte ca\u00edda presentada por la construcci\u00f3n durante fines de 2001 y principios\u00a0<\/em>de 2002, el \u00faltimo trimestre del pasado a\u00f1o y los datos correspondientes a 2003, muestran a la\u00a0<\/em>actividad como el motor de la reactivaci\u00f3n de la econom\u00eda argentina. El mayor dinamismo se\u00a0<\/em>advierte en las obras privadas, aunque los datos mensuales del ISAC dejan ver un crecimien<\/em>to de la obra p\u00fablica desde fines del tercer trimestre, lo que alienta las expectativas optimistas\u00a0<\/em>del sector. El sector inmobiliario acompa\u00f1a el buen desempe\u00f1o de la construcci\u00f3n, en virtud\u00a0<\/em>de que ante la falta de alternativas claras y\/o poco rentables, la inversi\u00f3n en ladrillo sigue\u00a0<\/em>siendo una opci\u00f3n por dem\u00e1s interesante.<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/em><\/p>\n

12.4.1. Sector de la Construcci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Los datos de cuentas nacionales disponibles hasta el segundo trimestre de 2003, dejan ver una\u00a0importante recuperaci\u00f3n de la construcci\u00f3n. No obstante, dada la profunda contracci\u00f3n del pro<\/span>ducto y de las variables macroecon\u00f3micas vinculadas a la inversi\u00f3n en el 2002, es interesante\u00a0<\/span>exponer brevemente la evoluci\u00f3n de las mismas durante los \u00faltimos a\u00f1os. El gr\u00e1fico 12.36 mues<\/span>tra las importantes fluctuaciones registradas por la construcci\u00f3n, caracterizada por ser una varia<\/span>ble altamente proc\u00edclica, como componente de la inversi\u00f3n.<\/span><\/p>\n

Desde el inicio de la recesi\u00f3n argentina hasta la actualidad, pueden diferenciarse tres grandes\u00a0per\u00edodos para la construcci\u00f3n. El primero de ellos abarca desde el segundo trimestre de 1998\u00a0<\/span>hasta el mismo per\u00edodo del a\u00f1o 2001. En ese lapso, mientras el PIB se contrajo a una tasa pro<\/span>medio trimestral del 0,5%, la construcci\u00f3n lo hizo al 1,55%. A partir del segundo trimestre de\u00a0<\/span>2001 hasta el primero de 2002, sobrevino un per\u00edodo de ca\u00edda libre, con un PIB que se reduc\u00eda\u00a0<\/span>en promedio un 8,69% por trimestre, acompa\u00f1ado por una inversi\u00f3n en construcciones que mos<\/span>traba tasas de contracci\u00f3n del 18,87%.<\/span><\/p>\n

La econom\u00eda toc\u00f3 fondo en el primer trimestre de 2002, con un PIB a precios constantes de\u00a0algo m\u00e1s de $216,8 mil millones, y una inversi\u00f3n en construcciones de $15,6 mil millones que\u00a0<\/span>representaba s\u00f3lo el 7,22% del producto, cuando en el per\u00edodo 1994-1998 se mantuvo en pro<\/span>medio alrededor de un 11,82%. A partir de esta fecha la econom\u00eda inicia una lenta recuperaci\u00f3n,\u00a0<\/span>que \u00a0se \u00a0acelera \u00a0durante \u00a0el \u00a0a\u00f1o \u00a02003, \u00a0aunque \u00a0la \u00a0construcci\u00f3n \u00a0sigui\u00f3 \u00a0mostrando \u00a0tasas \u00a0de \u00a0creci<\/span>miento negativas trimestre contra trimestre hasta el tercer per\u00edodo de 2002.<\/span><\/p>\n

Entre el primer trimestre de 2002 y el segundo del corriente a\u00f1o, el PIB creci\u00f3 en promedio\u00a0por trimestre un 4,1%, mientras la construcci\u00f3n lo hizo al 8,7%. Los \u00faltimos datos de las cuen<\/span>tas nacionales para el segundo trimestre de 2003, dejan ver una inversi\u00f3n en construcciones de\u00a0<\/span>$23,6 mil millones, que explica el 9% del producto.\u00a0<\/span><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

12.4.1.1. Indicador Sint\u00e9tico de la Actividad de la Construcci\u00f3n (ISAC)<\/strong><\/p>\n

Los datos correspondientes al mes de Septiembre, indican que la actividad de la construcci\u00f3n\u00a0creci\u00f3 un 3,5% respecto al mes anterior en la serie desestacionalizada, despeg\u00e1ndose as\u00ed de la\u00a0<\/span>contracci\u00f3n que presentaron la industria manufacturera y algunos servicios al finalizar al tercer\u00a0<\/span>trimestre del a\u00f1o. En la comparaci\u00f3n interanual, el indicador arroj\u00f3 una suba del 38,5%, tambi\u00e9n\u00a0<\/span>en t\u00e9rminos desestacionalizados.<\/span><\/p>\n

Considerando \u00a0el \u00a0acumulado\u00a0Enero-Septiembre, \u00a0la \u00a0actividad\u00a0<\/span>present\u00f3 \u00a0un \u00a0aumento \u00a0del \u00a037,5%\u00a0<\/span>respecto \u00a0a \u00a0igual \u00a0lapso \u00a0del \u00a0a\u00f1o\u00a0<\/span>2002, lo que consolida a la indus<\/span>tria \u00a0de \u00a0la \u00a0construcci\u00f3n \u00a0como \u00a0el\u00a0<\/span>motor \u00a0de \u00a0la \u00a0recuperaci\u00f3n \u00a0de \u00a0la\u00a0<\/span>econom\u00eda argentina.\u00a0<\/span>La \u00a0performance \u00a0del \u00a0ISAC,\u00a0<\/span>sumada \u00a0a \u00a0la \u00a0fuerte \u00a0correlaci\u00f3n\u00a0<\/span>que \u00a0muestra \u00a0el \u00a0indicador \u00a0con \u00a0la\u00a0<\/span>inversi\u00f3n \u00a0en \u00a0construcci\u00f3n, \u00a0es \u00a0un\u00a0<\/span>buen anticipo de lo que se espera\u00a0<\/span>para esa variable durante el tercer\u00a0<\/span>trimestre \u00a0del \u00a0corriente \u00a0a\u00f1o, \u00a0para\u00a0<\/span>la que se proyecta un incremento del 12% con respecto al primer trimestre del a\u00f1o, y del 40% en\u00a0<\/span>la comparaci\u00f3n interanual.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Desagregando la evoluci\u00f3n del ISAC seg\u00fan los distintos bloques que componen el \u00edndice, se\u00a0advierte \u00a0que \u00a0el \u00a0dinamismo \u00a0de \u00a0la \u00a0construcci\u00f3n \u00a0alcanza \u00a0a \u00a0distintos \u00a0tipos \u00a0de \u00a0obras. \u00a0Excepto \u00a0las\u00a0<\/span>construcciones petroleras -que mantuvieron niveles elevados a lo largo del 2002-, durante Sep<\/span>tiembre, todos los bloques mostraron una fuerte variaci\u00f3n interanual -del 48% en promedio-.<\/span><\/p>\n

Esta \u00a0 \u00a0generalizaci\u00f3n \u00a0 \u00a0del\u00a0aumento responde a la reactiva<\/span>ci\u00f3n de la obra p\u00fablica, que en\u00a0<\/span>los meses anteriores hab\u00eda exhi<\/span>bido un magro desenvolvimien<\/span>to. De hecho, en la comparaci\u00f3n\u00a0<\/span>mes a mes, Septiembre presenta\u00a0<\/span>al \u00a0bloque \u00a0Obras \u00a0Viales \u00a0con \u00a0el\u00a0<\/span>mayor \u00a0crecimiento, \u00a0del \u00a0orden\u00a0<\/span>del 25%. Tambi\u00e9n con respecto\u00a0<\/span>a \u00a0Agosto, \u00a0los \u00a0crecimientos \u00a0de\u00a0<\/span>los \u00a0restantes \u00a0bloques \u00a0fueron:\u00a0<\/span>15% \u00a0 para \u00a0 \u00abOtras \u00a0 obras \u00a0 de\u00a0<\/span>infraestructura\u00bb, \u00a0 \u00a014% \u00a0 \u00a0para\u00a0<\/span>\u00abEdificios para otros destinos\u00bb,\u00a0<\/span>8% para \u00abEdificios para vivien<\/span>das\u00bb y 8% para \u00abConstrucciones\u00a0<\/span>petroleras\u00bb.<\/span><\/p>\n

\u00a0\u00a0\"\"<\/p>\n

\u00a012.4.1.2. Insumos de la Construcci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Si \u00a0se \u00a0comparan \u00a0las \u00a0ventas \u00a0acumuladas \u00a0en \u00a0el \u00a0lapso \u00a0Enero-Septiembre \u00a02003 \u00a0con \u00a0respecto \u00a0a\u00a0igual per\u00edodo del a\u00f1o 2002, las variaciones resultan positivas en todos los casos, siendo \u00e9stas\u00a0<\/span>mayores en ladrillos huecos y pinturas -con incrementos del 99,9% y 55,8%, respectivamente-.\u00a0<\/span>El \u00faltimo dato mensual disponible es para Septiembre, mes en que las ventas de insumos que\u00a0<\/span>se consideran para elaborar el ISAC mostraron, en general, aumentos con relaci\u00f3n a Agosto. Las\u00a0<\/span>ventas de asfalto encabezaron el ranking de incrementos con el 44,2%, mientras hierro redondo\u00a0<\/span>para hormig\u00f3n creci\u00f3 un 19,4%, las pinturas para la construcci\u00f3n un 15,3%, los despachos de\u00a0<\/span>cemento un 14,1% y los ladrillos huecos un 9%. Pisos y revestimientos cer\u00e1micos present\u00f3 una\u00a0<\/span>baja del 7,7% en la comparaci\u00f3n mes a mes, aunque el INDEC se\u00f1ala al respecto que debe atri<\/span>buirse dicho resultado \u00abm\u00e1s a razones propias de las caracter\u00edsticas de esta serie que a una baja\u00a0<\/span>en el nivel de actividad\u00bb.<\/span><\/p>\n

\u00a0\u00a0\"\"<\/p>\n

La \u00a0reactivaci\u00f3n \u00a0de \u00a0la \u00a0obra\u00a0p\u00fablica \u00a0 durante \u00a0 la \u00a0 segunda\u00a0<\/span>mitad \u00a0del \u00a0a\u00f1o \u00a0se \u00a0refleja \u00a0en \u00a0los\u00a0<\/span>crecimientos \u00a0mensuales \u00a0de \u00a0las\u00a0<\/span>ventas de asfalto y cemento por<\/span>tland \u00a0de \u00a0septiembre, \u00a0ya \u00a0que \u00a0a\u00a0<\/span>nivel \u00a0acumulado \u00a0ambos \u00a0insu<\/span>mos son los que menor aumento\u00a0<\/span>presentan \u00a0durante \u00a0el \u00a0corriente\u00a0<\/span>a\u00f1o. \u00a0Esto \u00a0reafirma \u00a0que \u00a0durante\u00a0<\/span>los \u00a0dos \u00a0primeros \u00a0trimestres, \u00a0la\u00a0<\/span>obra privada fue la dinamizado<\/span>ra de la construcci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

12.4.1.3. Permisos de la Construcci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

La superficie de obras privadas autorizadas a construir, fue durante los primeros nueve meses\u00a0de 2003 de 3,46 millones de m2, mostrando un aumento del 63,4% respecto a igual per\u00edodo del\u00a0<\/span>a\u00f1o anterior. Esto es una muestra clara de la reactivaci\u00f3n sectorial, aunque hay que reconocer\u00a0<\/span>que en parte se debe a una cuesti\u00f3n puntual de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, donde la\u00a0<\/span>introducci\u00f3n de modificaciones en el C\u00f3digo de Edificaci\u00f3n generaron inusuales incrementos de\u00a0<\/span>registros, que buscaban anticiparse a dichos cambios.<\/span><\/p>\n

La medici\u00f3n de Septiembre de\u00a0los \u00a0permisos \u00a0de \u00a0la \u00a0construcci\u00f3n\u00a0<\/span>(de 379.442 m2, cifra que presen<\/span>ta \u00a0un \u00a0incremento \u00a0del \u00a07,1% \u00a0con\u00a0<\/span>relaci\u00f3n a Agosto y del 39,7% en\u00a0<\/span>la comparaci\u00f3n interanual) se\u00f1ala\u00a0<\/span>que m\u00e1s all\u00e1 del fuerte incremen<\/span>to \u00a0 producido \u00a0 en \u00a0 el \u00a0 bimestre\u00a0<\/span>Mayo-Junio, \u00a0contin\u00faa \u00a0existiendo\u00a0<\/span>dentro \u00a0del \u00a0sector \u00a0privado \u00a0un\u00a0<\/span>aumento \u00a0en \u00a0las \u00a0intensiones \u00a0de\u00a0<\/span>construir. Se espera seguir obser<\/span>vando esta situaci\u00f3n durante todo\u00a0<\/span>el \u00faltimo trimestre del a\u00f1o, si se\u00a0<\/span>considera que m\u00e1s del 40% de los\u00a0<\/span>empresarios \u00a0que \u00a0realizan \u00a0obra\u00a0<\/span>privada esperan un aumento en el\u00a0<\/span>nivel de actividad sectorial.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

12.4.1.4. Empleo en la Construcci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Los \u00a0datos \u00a0sobre \u00a0la \u00a0cantidad \u00a0de \u00a0puestos \u00a0de \u00a0trabajo \u00a0en \u00a0relaci\u00f3n \u00a0de \u00a0dependencia \u00a0en \u00a0el \u00a0sector\u00a0construcciones, indican que durante los primeros seis meses de 2003 se crearon m\u00e1s de 26.000\u00a0<\/span>puestos en comparaci\u00f3n con el primer semestre del a\u00f1o anterior. Adem\u00e1s, el segundo trimestre\u00a0<\/span>de 2003 present\u00f3 un incremento del 8,8% respecto a los primeros tres meses del a\u00f1o, mientras\u00a0<\/span>que si la comparaci\u00f3n se hace en t\u00e9rminos interanuales, el aumento registrado supera el 24%.\u00a0<\/span>Los datos correspondientes al tercer trimestre a\u00fan no est\u00e1n disponibles, pero el aumento gene<\/span>ralizado registrado durante el tercer trimestre en los aglomerados que monitorea la Encuesta de\u00a0<\/span>Indicadores Laborales (EIL) del Ministerio de Trabajo, ya confirman un nuevo incremento de los\u00a0puestos \u00a0de \u00a0trabajo \u00a0para \u00a0el \u00a0total\u00a0<\/span>nacional.<\/span><\/p>\n

Analizando \u00a0el \u00a0empleo \u00a0en \u00a0la\u00a0construcci\u00f3n \u00a0por \u00a0aglomerados,\u00a0<\/span>los datos de la EIL presentan una\u00a0<\/span>recuperaci\u00f3n \u00a0sostenida \u00a0en \u00a0los\u00a0<\/span>mayores \u00a0 centros \u00a0 urbanos \u00a0 del\u00a0<\/span>pa\u00eds: \u00a0Gran \u00a0Buenos \u00a0Aires, \u00a0Gran\u00a0<\/span>C\u00f3rdoba \u00a0y \u00a0Gran \u00a0Rosario. \u00a0Sin\u00a0<\/span>embargo, \u00a0es \u00a0interesante \u00a0destacar\u00a0<\/span>que las dos ciudades del interior\u00a0<\/span>mostraron \u00a0una \u00a0recuperaci\u00f3n \u00a0m\u00e1s\u00a0<\/span>r\u00e1pida, mostrando tasas de creci<\/span>miento \u00a0 interanuales \u00a0 positivas\u00a0<\/span>desde \u00a0le \u00a0segundo \u00a0trimestre \u00a0del\u00a0<\/span>a\u00f1o, \u00a0algo \u00a0que \u00a0Buenos \u00a0Aires \u00a0y\u00a0<\/span>alrededores \u00a0reci\u00e9n \u00a0mostraron \u00a0en\u00a0<\/span>el trimestre siguiente2<\/sup>.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

12.4.1.5. Perspectivas<\/strong><\/p>\n

Con \u00a0respecto \u00a0al \u00a0desenvolvimiento \u00a0esperado \u00a0por \u00a0los \u00a0agentes\u00a0<\/span>del sector, la encuesta cualitativa\u00a0<\/span>que realiza el INDEC se\u00f1ala que\u00a0<\/span>para el cuarto trimestre del a\u00f1o se\u00a0<\/span>proyecta un aumento del nivel de\u00a0<\/span>actividad, especialmente entre las\u00a0<\/span>empresas \u00a0dedicadas \u00a0a \u00a0la \u00a0obra\u00a0<\/span>p\u00fablica.<\/span><\/p>\n

\u00a0\u00a0\"\"<\/p>\n

Las perspectivas se muestran m\u00e1s favorables para este sector, en virtud de que los empresarios consideran en un 55,5% que la actividad crecer\u00e1, mientras el 42,9% no espera modificacio<\/span>nes y s\u00f3lo el 1,9% se inclin\u00f3 por una contracci\u00f3n. El principal factor que sostiene las expectati<\/span>vas optimistas es la continuaci\u00f3n de planes de obra p\u00fablica (25,5%), seguido por la aparici\u00f3n de\u00a0<\/span>nuevos programas (24,5%).<\/span><\/p>\n

Estas buenas perspectivas dentro de los contratistas del Estado obedecen a la puesta en marcha de dos importantes planes gubernamentales que sin duda tendr\u00e1n un fuerte impacto en el\u00a0<\/span>nivel de actividad sectorial. Uno de ellos es el Programa Federal de Reactivaci\u00f3n de Obras de\u00a0<\/span>FONAVI, que anunci\u00f3 el Gobierno a poco de asumir y prev\u00e9 desembolsos por m\u00e1s de $ 280\u00a0<\/span>millones. \u00a0El \u00a0segundo \u00a0se \u00a0relaciona \u00a0con \u00a0las \u00a0obras \u00a0viales, \u00a0que \u00a0este \u00a0Gobierno \u00a0permanentemente\u00a0<\/span>incluye en sus discursos, y que fue uno de los sectores de la construcci\u00f3n m\u00e1s da\u00f1ados por las\u00a0<\/span>duras condiciones de la econom\u00eda argentina durante 2002. Este \u00faltimo sector ha sido el de m\u00e1s\u00a0<\/span>lenta recuperaci\u00f3n en lo que va de 2003. Es importante destacar que la finalidad transporte (den<\/span>tro \u00a0de \u00a0la \u00a0que \u00a0se \u00a0incluyen \u00a0los \u00a0fondos \u00a0de Vialidad \u00a0Nacional) \u00a0tiene \u00a0asignados \u00a0en \u00a0el \u00a0Presupuesto\u00a0<\/span>Nacional $1.990,8 millones para 2004, un importe muy superior a los $ 1.290 millones de 2003\u00a0<\/span>o a los $852,4 millones de 2002.<\/span><\/p>\n

Entre los empresarios dedicados mayormente a las obras privadas, el 50% cree que no se producir\u00e1n cambios en el nivel de actividad durante el cuarto trimestre de 2003, mientras el 41,7%\u00a0<\/span>sostiene que espera aumentos y el 8,3% una ca\u00edda. El crecimiento de la actividad econ\u00f3mica es\u00a0<\/span>la variable explicativa de mayor importancia entre los optimistas.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

12.4.2. Sector Inmobiliario<\/strong><\/p>\n

12.4.2.1. Evoluci\u00f3n del valor de los inmuebles<\/strong><\/p>\n

Con el objeto de monitorear la evoluci\u00f3n del valor de las distintas tipolog\u00edas de inmuebles\u00a0desde la salida de la convertibilidad, durante el corriente a\u00f1o el CEDIN convoc\u00f3 nuevamente a\u00a0<\/span>una mesa de trabajo en la que participaron representantes de empresas inmobiliarias, construc<\/span>toras y arquitectos de reconocida trayectoria en la ciudad de C\u00f3rdoba.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

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2<\/sup> \u00a0 \u00a0 Para una comparaci\u00f3n entre la construcci\u00f3n y otras actividades industriales y de servicios, ver cap\u00edtulo 9.1.<\/p>\n

\n

\u00a0\u00a0<\/span>\u00a0<\/span>Luego de la ca\u00edda en el valor de los inmuebles en d\u00f3lares durante 2002, de entre 30% y 50%,\u00a0<\/span>el sector -tal como preve\u00eda el CEDIN- mostr\u00f3 un repunte en el primer trimestre del corriente a\u00f1o\u00a0<\/span>con precios crecientes de los inmuebles en d\u00f3lares y en pesos. La principal causa del aumento,\u00a0<\/span>coincidieron los especialistas, radica en la ca\u00edda del tipo de cambio que comenz\u00f3 a evidenciarse\u00a0<\/span>desde fines del a\u00f1o pasado, lo cual llev\u00f3 a que los inversores que pose\u00edan la divisa, buscaran refu<\/span>gio en el ladrillo. En otros casos, el reval\u00fao se explica por la escasez de oferta de algunas unida<\/span>des, m\u00e1s que por un aumento de la demanda. Cabe destacar que dentro del sector no todos los\u00a0<\/span>rubros se comportaron en forma similar, debido a los excesos de oferta en unos y de demanda en\u00a0<\/span>otros, con lo cual difieren las oportunidades que se presentan para cada categor\u00eda de inmueble.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

12.4.2.1.1. El Sector Inmobiliario discriminado por mercados<\/strong><\/p>\n

– \u00a0Campos<\/p>\n

En t\u00e9rminos generales, hay una demanda sostenida y la oferta sigue siendo escasa en el caso\u00a0de los campos ganaderos, o pr\u00e1cticamente nula en los campos agr\u00edcolas.\u00a0<\/span>Los campos ganaderos, que hab\u00edan experimentado ca\u00eddas te\u00f3ricas de los precios en d\u00f3lares\u00a0<\/span>del orden del 25 o 30% entre diciembre del 2001 y julio del 2002, recuperaron el valor en d\u00f3la<\/span>res que pose\u00edan antes de la devaluaci\u00f3n. A este efecto contribuyeron el incremento de la rentabi<\/span>lidad ganadera -a ra\u00edz del aumento del precio del novillo- que oscila alrededor de los 70 centa<\/span>vos de d\u00f3lar el kilo, y \u00a0la disminuci\u00f3n en el costo de explotaci\u00f3n, b\u00e1sicamente por insumos que\u00a0<\/span>se mantuvieron pesificados.<\/span><\/p>\n

En cuanto a los campos agr\u00edcolas, la cosecha r\u00e9cord tuvo un fuerte impacto en el negocio\u00a0inmobiliario rural y la oferta de campos en venta se redujo a\u00fan m\u00e1s que en a\u00f1o 2002. La deman<\/span>da se desplaz\u00f3 a zonas marginales como San Luis, Santiago del Estero, Chaco, Salta y Formosa,\u00a0<\/span>zonas con gran potencial agr\u00edcola a desarrollar y en las que s\u00ed hay oferta. Los precios en C\u00f3rdo<\/span>ba se incrementaron este a\u00f1o entre un 20 y un 30% en d\u00f3lares, y es muy probable que el merca<\/span>do contin\u00fae firme por la presi\u00f3n de la demanda y la falta de inter\u00e9s de los propietarios de des<\/span>prenderse de sus tierras, en virtud de la perspectiva de negocios y la alta rentabilidad esperada.\u00a0<\/span>Los campos mixtos, que son aquellos dedicados a la actividad agr\u00edcola-invernada-tambo, se\u00a0<\/span>incrementaron en pesos un 25% desde julio de 2002 hasta abril de 2003, producto de que se recu<\/span>peraron, tanto el precio del novillo como el de la leche. Con respecto a diciembre de 2001 el\u00a0<\/span>aumento en pesos alcanza el 262%.<\/span><\/p>\n

Finalmente, se encuentran los campos recreativos, que son aquellos que tienen aptitud para el\u00a0desarrollo \u00a0de \u00a0proyectos \u00a0inmobiliarios \u00a0tur\u00edsticos \u00a0y \u00a0que \u00a0est\u00e1n \u00a0ubicados \u00a0principalmente \u00a0en \u00a0los\u00a0<\/span>departamentos \u00a0de \u00a0Calamuchita, Traslasierra, \u00a0Punilla, \u00a0Santa \u00a0Mar\u00eda \u00a0y \u00a0Col\u00f3n. \u00a0En \u00a0estas \u00a0zonas \u00a0se\u00a0<\/span>encuentran campos de sierra, que en general tienen aptitud para la ganader\u00eda y s\u00f3lo en casos pun<\/span>tuales (un poco menos del 1% de los campos de sierra) son aptos para el desarrollo de proyectos\u00a0<\/span>tur\u00edsticos, ya sea porque dan a la costa de un r\u00edo, est\u00e1n forestados o tienen un importante frente\u00a0<\/span>que \u00a0da \u00a0a \u00a0una \u00a0ruta \u00a0pavimentada \u00a0o \u00a0principal. \u00a0Estos \u00a0campos \u00a0se \u00a0incrementaron \u00a0en \u00a0d\u00f3lares \u00a0desde\u00a0<\/span>diciembre de 2001 hasta abril de 2003 un 70% en promedio, lo cual pone en evidencia la eleva<\/span>da demanda que poseen. Esta tendencia, que en realidad se observa desde el a\u00f1o 1999, se acen<\/span>tu\u00f3 a fines del a\u00f1o 2001 con la salida de la convertibilidad, al incrementarse fuertemente el turis<\/span>mo local con la llegada de extranjeros, provenientes principalmente de pa\u00edses lim\u00edtrofes, atra\u00ed<\/span>dos por la ventaja en el tipo de cambio.<\/span>\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

En general, los principales operadores del mercado inmobiliario y rural, visualizan una tendencia hacia el futuro en los niveles de demanda muy firme en el caso de campos agr\u00edcolas, firme\u00a0<\/span>para los campos mixtos, y muy sostenida para los campos ganaderos.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

– \u00a0Departamentos<\/p>\n

Dentro de este segmento del mercado, las unidades de 1 y 2 dormitorios a estrenar, que en el\u00a0a\u00f1o 2002 evidenciaron incrementos en los precios en pesos del orden del 100% en promedio, en\u00a0<\/span>el primer cuatrimestre de este a\u00f1o subieron un 10% m\u00e1s en pesos -producto de la falta de ofer<\/span>ta, una demanda sostenida y la ca\u00edda del tipo de cambio- con lo cual la variaci\u00f3n porcentual en\u00a0<\/span>esta moneda desde diciembre de 2001 hasta abril alcanz\u00f3 el 120%. Si el an\u00e1lisis se realiza en\u00a0<\/span>d\u00f3lares, con la ca\u00edda del valor de la divisa, los departamentos de 1 y 2 dormitorios a estrenar se\u00a0<\/span>incrementaron un 32% en d\u00f3lares en los primeros cuatro meses del a\u00f1o y los departamentos usa<\/span>dos lo hicieron entre el 15% y 20%. En general, se puede afirmar que hubo una demanda soste<\/span>nida y precios en alza en el primer semestre del a\u00f1o, motorizados principalmente por la gente del\u00a0<\/span>campo \u00a0que \u00a0volc\u00f3 \u00a0parte \u00a0de \u00a0las \u00a0divisas \u00a0-resultantes \u00a0de \u00a0la \u00a0cosecha \u00a0gruesa \u00a0que \u00a0tiene \u00a0lugar \u00a0entre\u00a0<\/span>febrero y mayo- a la compra de departamentos. En el segundo semestre del a\u00f1o, a ra\u00edz de facto<\/span>res estacionales y de la baja renta operativa, se produjo un amesetamiento de la demanda.\u00a0<\/span>La demanda de departamentos de 2 dormitorios super\u00f3 a la oferta, raz\u00f3n por la cual los pre<\/span>cios se incrementaron. Los especialistas en el rubro, vislumbran a las zonas de Alta C\u00f3rdoba y\u00a0<\/span>General Paz como los lugares de futuro desarrollo, por temor de los inversores a que se sature el\u00a0<\/span>mercado de Nueva C\u00f3rdoba, aunque resaltaron que este es un nicho del mercado. Tambi\u00e9n per<\/span>ciben \u00a0un \u00a0inter\u00e9s \u00a0por \u00a0departamentos \u00a0de \u00a02 \u00a0dormitorios, \u00a0con \u00a02 \u00a0ba\u00f1os \u00a0y \u00a0cochera, \u00a0cuya \u00a0oferta \u00a0es<\/span>inexistente.<\/span><\/p>\n

En relaci\u00f3n a los departamentos de mayor superficie, de 3 y 4 dormitorios, el mercado es m\u00e1s\u00a0reducido ya que en general no se eligen como bien de inversi\u00f3n, sino para vivir. Estas unidades,\u00a0<\/span>que a Julio del a\u00f1o pasado s\u00f3lo se hab\u00edan incrementado un 50% en pesos, recuperaron desde\u00a0<\/span>Julio de 2002 hasta abril de 2003, alrededor de un 30% de su valor en pesos. El aumento del valor\u00a0<\/span>de estas propiedades se puede explicar no s\u00f3lo por la ca\u00edda del d\u00f3lar, \u00a0sino tambi\u00e9n por el factor\u00a0<\/span>seguridad.<\/span><\/p>\n

El alquiler de los departamentos sufri\u00f3 una ca\u00edda en pesos en los valores locativos de entre el\u00a015% y el 25% en el 2002, producto no s\u00f3lo de la escasez de demanda, sino tambi\u00e9n de la sobre<\/span>oferta que se produjo a ra\u00edz de que muchos de los que compraron inmuebles, ya sea porque ten\u00ed<\/span>an d\u00f3lares, o sacaron \u00a0su dinero del corralito a trav\u00e9s de amparos, \u00a0o compraron propiedades<\/span>durante el canje de dep\u00f3sitos reprogramados, lo hicieron con fines de inversi\u00f3n a\u00f1adiendo m\u00e1s\u00a0<\/span>inmuebles en alquiler a la oferta. Un dato alentador es que la recuperaci\u00f3n tambi\u00e9n le lleg\u00f3 a este\u00a0<\/span>rubro, lo cual se refleja en el aumento de los valores locativos de alrededor del 25% con respec<\/span>to a los valores de 2002, resultante de un aumento en la demanda y una escasez de oferta. De\u00a0<\/span>todas maneras, la relaci\u00f3n renta\/inversi\u00f3n, a\u00fan est\u00e1 en porcentajes por debajo de lo costumbra<\/span>do. Mientras que en el a\u00f1o 2001 un departamento de 1 dormitorio val\u00eda U$S 40 mil y su alqui<\/span>ler rondaba los U$S 250 -con lo cual la renta operativa ascend\u00eda al 7,5% anual-, en el a\u00f1o 2003\u00a0<\/span>el mismo departamento posee un valor de U$S 32 mil y su alquiler ronda los U$S 111, arrojan<\/span>do una renta operativa del 4,2% anual.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

– \u00a0Oficinas<\/p>\n

El mercado corporativo fue el que m\u00e1s sufri\u00f3 el impacto de la crisis ya que sus precios se\u00a0pesificaron luego de la devaluaci\u00f3n, el valor de los alquileres se derrumb\u00f3 y apareci\u00f3 un exceso\u00a0<\/span>de oferta en el mercado. Este fen\u00f3meno afect\u00f3 particularmente a las oficinas de mayor superfi<\/span>cie, que son las que poseen mayor vacancia en la actualidad, producto de los ajustes en la estruc<\/span>tura edilicia que debi\u00f3 realizar el sector empresario por la crisis. A diferencia de los otros secto<\/span>res del mercado inmobiliario, donde se produjo un reval\u00fao de los inmuebles, en este rubro los\u00a0<\/span>valores se mantuvieron estables y se estima que se recuperar\u00e1n en el mediano o largo plazo, lo\u00a0<\/span>cual desalienta la inversi\u00f3n en este sector salvo que el comprador est\u00e9 dispuesto a soportar el\u00a0<\/span>capital inmovilizado durante algunos a\u00f1os y con escasa renta. Cabe agregar que en los edificios\u00a0<\/span>de primera categor\u00eda, debido a la alta cantidad de componentes importados que poseen, es dif\u00ed<\/span>cil determinar un precio de venta que sea acorde con las caracter\u00edsticas del edificio, y en el resto\u00a0<\/span>de las oficinas la venta se encuentra estancada por la falta de inversi\u00f3n en el pa\u00eds. En cuanto a\u00a0<\/span>los precios de alquiler, en abril se estimaron ca\u00eddas que en algunos casos alcanzaban el \u00a075% en\u00a0<\/span>d\u00f3lares, llegando a pactarse precios como 4 o 5u$s el m2, muy lejos de los u$s18\/20 el m2 que\u00a0<\/span>se pactaban durante la convertibilidad en edificios de 1\u00b0 categor\u00eda.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

– \u00a0Locales Comerciales<\/p>\n

Los locales comerciales ubicados en el \u00e1rea peatonal cayeron un 35% en d\u00f3lares en el a\u00f1o\u00a02002, pero en el transcurso de 2003 fueron recuperando su valor en dicha moneda, ubic\u00e1ndose\u00a0<\/span>entre un 15 y un 20% por debajo de los valores previos a la devaluaci\u00f3n; es decir que se m\u00e1s que\u00a0<\/span>duplicaron en pesos. La realidad muestra una falta de inmuebles comerciales ofrecidos para la\u00a0<\/span>venta y una demanda elevada, ya que este tipo de inmueble es una de las inversiones m\u00e1s bus<\/span>cadas por la seguridad y liquidez que han demostrado a trav\u00e9s de los a\u00f1os.<\/span><\/p>\n

En cuanto a los alquileres comerciales, los \u00a0valores locativos se vienen incrementando, con\u00a0escasa o nula oferta en las arterias m\u00e1s comerciales. Cabe destacar, que el nivel de ocupaci\u00f3n ha\u00a0<\/span>ido creciendo en los distintos barrios de la Ciudad, como por ejemplo en el Cerro de las Rosas\u00a0<\/span>(Av. Rafael Nu\u00f1ez), en la Av. Fuerza A\u00e9rea y en el centro comercial de Villa Allende, producto\u00a0<\/span>de la reactivaci\u00f3n econ\u00f3mica.<\/span><\/p>\n

– \u00a0Casas<\/p>\n

El rubro casas mostr\u00f3 un comportamiento diferente seg\u00fan la superficie y la localizaci\u00f3n. Las\u00a0casas ubicadas en urbanizaciones privadas consolidadas aumentaron en los primeros meses del\u00a0<\/span>a\u00f1o alrededor del 40% en pesos en relaci\u00f3n a los valores que presentaban en julio del a\u00f1o 2002,\u00a0<\/span>y el incremento en pesos acumulado desde diciembre de 2001 hasta abril de 2003, fue del 90%.\u00a0<\/span>El aumento en los precios no s\u00f3lo se explica por la ca\u00edda del d\u00f3lar y el p\u00e1nico que le produjo a\u00a0<\/span>la gente quedarse con la divisa en mano, sino tambi\u00e9n por el factor seguridad.\u00a0<\/span>En cuanto a las casas en barrios residenciales abiertos, la recuperaci\u00f3n de los precios se fue\u00a0<\/span>dando m\u00e1s lentamente, aunque de manera sostenida. Los valores de las casas chicas, tipo d\u00faplex,\u00a0<\/span>crecieron en un 90\/100% en pesos y en las casas de 3 dormitorios el reval\u00fao fue menor, al igual\u00a0<\/span>que en las de 4 o m\u00e1s dormitorios. En esta categor\u00eda la demanda se orient\u00f3 m\u00e1s a las unidades\u00a0<\/span>peque\u00f1as, tipo d\u00faplex, ya que se buscan como bien de inversi\u00f3n. La reactivaci\u00f3n en este seg<\/span>mento depende fundamentalmente de la estabilidad de la econom\u00eda y el consecuente retorno del\u00a0<\/span>cr\u00e9dito hipotecario, m\u00e1s precisamente en la categor\u00eda de viviendas orientadas a la clase media.<\/span><\/p>\n

– \u00a0Lotes<\/p>\n

En general, las inmobiliarias que manejan este rubro experimentaron en los primeros meses\u00a0del a\u00f1o un fuerte aumento en la demanda de lotes principalmente en urbanizaciones privadas.\u00a0<\/span>Con la ca\u00edda del d\u00f3lar, la apertura del corralito, y ante la expectativa del reval\u00fao de los inmue<\/span>bles y de la tierra, inversores y desarrollistas se inclinaron por la compra de terrenos, lo cual pro<\/span>voc\u00f3 un aumento en el precio de los lotes en d\u00f3lares y en pesos. Cabe destacar que en Lomas de\u00a0<\/span><\/p>\n

la Carolina, Las Delicias y el country del Jockey, los terrenos bien ubicados pr\u00e1cticamente mantienen los valores que pose\u00edan antes de la devaluaci\u00f3n. Esto se explica por el grado de consoli<\/span>daci\u00f3n que presentan y la falta de oferta.<\/span><\/p>\n

Respecto a los terrenos en Nueva C\u00f3rdoba, \u00a0\u00e9stos aumentaron su valor por el auge de la construcci\u00f3n, producida por la mejora en la relaci\u00f3n costo de la construcci\u00f3n\/precio de venta. Esto\u00a0<\/span>oblig\u00f3 a algunos desarrolladores a optar por barrios como General Paz y Alta C\u00f3rdoba. Tambi\u00e9n\u00a0<\/span>se inclinaron por barrios como Villa Warcalde, Villa Allende o Mendiolaza, al noroeste de la ciu<\/span>dad, pero con vistas a desarrollar otro tipo de emprendimientos o construcciones.\u00a0<\/span>La conclusi\u00f3n elaborada es que el sector mostr\u00f3, durante el a\u00f1o 2003, claras se\u00f1ales de reac<\/span>tivaci\u00f3n, siendo uno de los principales motores de la econom\u00eda, ya que los inmuebles volvieron\u00a0<\/span>a ser el principal refugio de los ahorristas debido a la seguridad arrojada por este tipo de inver<\/span>si\u00f3n, aunque los niveles de rentabilidad a\u00fan est\u00e1n lejos de los hist\u00f3ricos.<\/span><\/p>\n

En general, los especialistas coinciden en dos temas que requieren de una soluci\u00f3n inmediata: la flexibilizaci\u00f3n de la ley de alquileres, que posibilite la introducci\u00f3n de cl\u00e1usulas de ajuste\u00a0<\/span>en los contratos, y el retorno de las l\u00edneas de cr\u00e9dito. En este sentido, se defini\u00f3 como un paso\u00a0<\/span>importante a seguir, continuar con el an\u00e1lisis del desarrollo de instrumentos financieros que per<\/span>mitan \u00a0dinamizar la actividad. \u00a0<\/span><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

12.4.2.2. Instrumentos Financieros para el Sector Inmobiliario<\/strong><\/p>\n

Continuando con las mesas de trabajo programadas por el CEDIN para el a\u00f1o 2003, se desarroll\u00f3 un taller que tuvo como eje el an\u00e1lisis de las alternativas de financiamiento que ofrece el\u00a0<\/span>mercado crediticio para el sector y la aparici\u00f3n de nuevos instrumentos financieros. De la reuni\u00f3n\u00a0<\/span>participaron representantes de empresas constructoras, \u00a0inmobiliarias, representantes de distintos\u00a0<\/span>bancos, y especialistas en finanzas y mercado de capitales. Se debatieron diversos mecanismos de\u00a0<\/span>financiaci\u00f3n \u00a0que \u00a0las \u00a0inmobiliarias \u00a0dise\u00f1aron \u00a0ante \u00a0la \u00a0ausencia \u00a0del \u00a0cr\u00e9dito \u00a0y \u00a0la \u00a0imposibilidad \u00a0de\u00a0<\/span>indexar, como el Plan Canje de departamentos por cereales, Plan metros Cuadrados y fideicomi<\/span>sos3<\/sup>– entre otros- pero que constituyen paliativos y apuntan a un nicho o sector del mercado muy\u00a0<\/span>espec\u00edfico, lejos de reemplazar el papel que el cr\u00e9dito bancario tuvo durante los 90′.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

– \u00a0 Plan Canje de Departamentos por Cereales<\/p>\n

Atra\u00eddos por el \u00e9xito que tuvieron las automotrices con esta operatoria, y luego de percatarse\u00a0que \u00a0la \u00a0mayor\u00eda \u00a0de \u00a0los \u00a0clientes \u00a0era \u00a0gente \u00a0del \u00a0interior \u00a0vinculada \u00a0al \u00a0sector \u00a0agropecuario, \u00a0varias\u00a0<\/span>inmobiliarias incorporaron esta alternativa para facilitar la venta.\u00a0<\/span>Una de las principales ventajas que presenta este mecanismo para el productor, es que la ope<\/span>raci\u00f3n \u00a0se \u00a0concreta \u00a0sin \u00a0que \u00a0existan \u00a0intermediarios \u00a0y \u00a0sin \u00a0que \u00a0la \u00a0operaci\u00f3n \u00a0tome \u00a0conocimiento\u00a0<\/span>p\u00fablico. Muchos productores han tenido malas experiencias con las cooperativas o ven como una\u00a0<\/span>opci\u00f3n \u00a0poco \u00a0conveniente \u00a0entregar \u00a0su \u00a0producci\u00f3n \u00a0a \u00a0los \u00a0acopiadores, \u00a0con \u00a0lo \u00a0cual \u00a0conservan \u00a0el\u00a0<\/span>grano en su poder hasta que lo canjean en forma directa por la unidad.\u00a0<\/span>Otro de los atractivos que presenta esta alternativa es la de poder fijar un \u00edndice de ajuste\u00a0<\/span>cuando se difiere parte del pago, ya que la deuda se mide en ton-soja\/trigo.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

– \u00a0Venta por metro cuadrado<\/p>\n

Constituye un novedoso sistema -que est\u00e1 siendo implementado por una empresa en C\u00f3rdoba – el cual permite adquirir la cantidad de metros cuadrados que el cliente desee (por supuesto\u00a0<\/span>en funci\u00f3n del dinero disponible y del proyecto que posea). La ventaja que posee el sistema es\u00a0<\/span>que no establece una base m\u00ednima de compra ni se obliga a compras posteriores, es decir que el\u00a0<\/span>cliente decide cu\u00e1ndo y cu\u00e1nto comprar.<\/span><\/p>\n

– \u00a0Venta de lotes con financiaci\u00f3n propia de hasta 12 meses<\/p>\n

En este mecanismo no se determinan intereses, sino que el precio de las cuotas se ajusta con\u00a0el valor del metro cuadrado en el momento del pago. A tal fin, la empresa que lo est\u00e1 aplicando<\/span>publica mensualmente una lista con los valores de los lotes -para lo cual tiene en cuenta los valo<\/span>res del mercado- que es el patr\u00f3n sobre el que se ajustan los precios. La desventaja que encierra\u00a0<\/span>esta alternativa es la subjetividad del precio, lo cual genera un poco de desconfianza en los poten<\/span>ciales compradores.<\/span><\/p>\n

En el taller se debatieron diversas alternativas de financiamiento muy interesantes, pero que\u00a0en general est\u00e1n direccionadas al inversor, y no dejan de ser paliativos. El problema central radi<\/span>ca en la ausencia de financiamiento a largo plazo, con destino al consumidor final. Ese finan<\/span>ciamiento a largo plazo en la Argentina desapareci\u00f3 y va a ser muy dif\u00edcil que se restablezca a\u00a0<\/span>partir de \u00a0que los inversores coloquen sus ahorros en los bancos a largo plazo para calzar cr\u00e9di<\/span>to con d\u00e9bito; para ello ser\u00eda necesario que se recupere la confianza en el sistema. Desde el sec<\/span>tor bancario, la \u00fanica alternativa para posibilitar el cr\u00e9dito a largo plazo es aplicar una tasa de\u00a0<\/span>inter\u00e9s variable. De todas maneras, las entidades bancarias que lanzaron l\u00edneas de cr\u00e9dito, tuvie<\/span>ron un bajo nivel de consulta, principalmente por la incertidumbre acerca de los futuros ingresos\u00a0<\/span>de los potenciales tomadores de cr\u00e9dito.<\/span><\/p>\n

\n

3<\/sup> \u00a0 Ver Cap\u00edtulo Sector Inmobiliario y de la Construcci\u00f3n, \u00abBalance de la Econom\u00eda Argentina 2002\u00bb.<\/p>\n

\n

\u00a0Una de las soluciones posibles ser\u00eda restablecer alg\u00fan\u00a0<\/span>mecanismo corrector de la inflaci\u00f3n – en un contexto de equilibrio fiscal y monetario- que per<\/span>mita a quienes cuentan con fondos, arriesgar su capital a largo plazo (como ejemplo se cit\u00f3 el\u00a0<\/span>caso chileno que -mediante la utilizaci\u00f3n de la Unidad de Fomento (UF)- tiene resuelto homo<\/span>g\u00e9neamente el problema de la actualizaci\u00f3n de precios por una ley nacional que rige desde hace\u00a0<\/span>veinte a\u00f1os).<\/span><\/p>\n

El desaf\u00edo pasa por restablecer la confianza de la gente y lograr flexibilizar las leyes actuales\u00a0para permitir que se contrate en un marco de mayor libertad.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>12.4.2.3. Contratos de Locaci\u00f3n y Seguridad Jur\u00eddica<\/strong><\/p>\n

La imposibilidad a la que se ven sometidas las inmobiliarias de introducir cl\u00e1usulas de ajuste en los contratos de alquiler, llev\u00f3 a que se analizaran las distintas modalidades de contratos de\u00a0<\/span>locaci\u00f3n que las inmobiliarias est\u00e1n utilizando, a fin de instrumentar alguna f\u00f3rmula que satis<\/span>faga tanto a propietarios como inquilinos, tendiente a mantener actualizado el valor de los alqui<\/span>leres. Otro de los temas que se trataron en la tercer mesa de trabajo del CEDIN, fue el procedi<\/span>miento de Desalojo Abreviado que funciona en Capital Federal desde mayo de 2002, a partir de\u00a0<\/span>una reforma en el C\u00f3digo Procesal Civil y Comercial. De la reuni\u00f3n participaron representantes<\/span>de empresas inmobiliarias, abogados y escribanos de reconocida trayectoria.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

12.4.2.3.1. Contratos de Locaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Una de las modalidades debatidas en el taller fue el Alquiler Escalonado, con la opci\u00f3n para\u00a0el locatario de fijar el precio por terceros (inmobiliarias). Si bien el precio escalonado constitu<\/span>ye una soluci\u00f3n ante la imposibilidad de indexar, presenta el inconveniente de que en el media<\/span>no plazo existe incertidumbre acerca del comportamiento de la econom\u00eda y la inflaci\u00f3n, y si se\u00a0<\/span>tiene en cuenta que los contratos de locaci\u00f3n son a 2 o 3 a\u00f1os como m\u00ednimo, se corre el riesgo\u00a0<\/span>de que la inflaci\u00f3n supere las previsiones de las partes y el alquiler quede desactualizado respecto\u00a0<\/span>del vigente en plaza.<\/span><\/p>\n

Otra de las alternativas comentadas fue el Canon Cuotativo , que es el alquiler en la cantidad\u00a0de pesos necesarios para adquirir porcentajes de cosas o productos determinados (ej.: tantas Tn.\u00a0<\/span>de \u00absoja\u00bb). El principal riesgo que encierra esta opci\u00f3n es que, en una hip\u00f3tesis de conflicto con\u00a0<\/span>el inquilino, el locador tendr\u00e1 que estar dispuesto a recibir los bienes estipulados en el contrato.\u00a0<\/span>En caso de que se llevara el conflicto a los tribunales, seg\u00fan la opini\u00f3n de los abogados presen<\/span>tes, es muy probable que el juez considere que se trata de una cl\u00e1usula de ajuste encubierta y que\u00a0<\/span>por lo tanto no tenga aplicaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

Por \u00faltimo se hizo referencia al Alquiler constituido por una suma determinada (fija o escalonada) y el resto basado en un porcentaje de las ventas (con o sin IVA) que var\u00eda seg\u00fan el rubro\u00a0<\/span>(1%, 2%, etc.) del comercio explotado por el locatario. Esta modalidad, utilizada por los \u00abshop<\/span>pings\u00bb, es aplicable s\u00f3lo en el caso de empresas de primera l\u00ednea que lleven su contabilidad en\u00a0<\/span>regla y no hagan ventas \u00aben negro\u00bb. Es decir, para aplicar esta modalidad es necesario que el\u00a0<\/span>inquilino \u00a0re\u00fana \u00a0determinadas \u00a0caracter\u00edsticas, \u00a0que \u00a0son \u00a0pocos \u00a0actualmente \u00a0en \u00a0el \u00a0mercado. \u00a0Otro\u00a0<\/span>problema son los negocios estacionales, como por ejemplo una helader\u00eda que puede facturar muy\u00a0<\/span>poco en invierno.<\/span><\/p>\n

Todas estas trabas que presenta la ley de alquileres impiden que la actividad privada invierta\u00a0porque no hay certeza de que se vaya a recuperar la inversi\u00f3n, no se puede conocer de antema<\/span>no cu\u00e1l ser\u00e1 la renta operativa; no hay seguridad jur\u00eddica.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>12.4.2.3.2. Propuestas<\/strong><\/p>\n

– \u00a0 \u00a0Desglosar \u00a0la \u00a0ley \u00a0de \u00a0alquileres: \u00a0separar \u00a0el \u00a0tratamiento \u00a0para \u00a0alquileres \u00a0comerciales \u00a0y\u00a0viviendas familiares. \u00a0<\/span><\/p>\n

– \u00a0 \u00a0Lograr mecanismos de ajustes: que se eval\u00faen distintas alternativas de actualizaci\u00f3n de\u00a0las locaciones en funci\u00f3n de ajustes del salario, de la inflaci\u00f3n, etc., teniendo en cuen<\/span>ta los plazos m\u00ednimos vigentes para los contratos de locaci\u00f3n<\/span><\/p>\n

– \u00a0 \u00a0Otra posible reforma ser\u00eda justamente sobre los plazos m\u00ednimos de locaci\u00f3n: muchos\u00a0comerciantes \u00a0quieren \u00a0probar \u00a0 \u00a0un \u00a0negocio \u00a0y \u00a0un \u00a0plazo \u00a0de \u00a036 \u00a0meses \u00a0como \u00a0el \u00a0que \u00a0rige\u00a0<\/span>actualmente, no se ajusta a sus necesidades.<\/span><\/p>\n

– \u00a0 \u00a0Intervenci\u00f3n de un Tribunal Arbitral para la soluci\u00f3n de conflictos entre las partes contratantes: el locador y el locatario podr\u00edan pactar de antemano la competencia del tri<\/span>bunal \u00a0para \u00a0dirimir \u00a0los \u00a0conflictos, \u00a0sometiendo \u00a0solo \u00a0las \u00a0cl\u00e1usulas \u00a0conflictivas \u00a0(porque\u00a0<\/span>son inciertas en el futuro) al tribunal. Es importante que las partes simult\u00e1neamente\u00a0<\/span>renuncien a la posibilidad de apelar.<\/span><\/p>\n

Se \u00a0propuso \u00a0utilizar \u00a0el \u00a0servicio \u00a0que \u00a0brinda \u00a0el Tribunal \u00a0de Arbitraje \u00a0General \u00a0de \u00a0la \u00a0Bolsa \u00a0de\u00a0Comercio \u00a0de \u00a0C\u00f3rdoba, \u00a0el \u00a0cual \u00a0comenz\u00f3 \u00a0a \u00a0funcionar \u00a0 \u00a0a \u00a0partir \u00a0de Agosto \u00a0del \u00a0corriente \u00a0a\u00f1o. \u00a0El\u00a0<\/span>mismo est\u00e1 compuesto por un m\u00ednimo de tres y un m\u00e1ximo de quince \u00e1rbitros (abogados) y un\u00a0<\/span>secretario, que tambi\u00e9n debe poseer ese t\u00edtulo, entre otros requisitos. El secretario fija audiencia\u00a0<\/span>a la que son convocadas las partes para acordar la designaci\u00f3n del \u00e1rbitro. Una de las principa<\/span>les ventajas del arbitraje es la celeridad, gracias a un procedimiento informal que concluye con\u00a0<\/span>el dictado de un laudo cuyos efectos se equiparan a los de una sentencia, y los costos razonables,\u00a0<\/span>ya que los honorarios del \u00e1rbitro son acordados por \u00e9ste y las partes, libremente, sin sujeci\u00f3n a\u00a0<\/span>escalas arancelarias.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

– \u00a0 \u00a0Introducir una reforma en el C\u00f3digo de Procedimiento de la provincia en materia de\u00a0desalojo, a fin de instrumentar el procedimiento de \u00abDesalojo Abreviado\u00bb que actual<\/span>mente se aplica en Capital Federal (en C\u00f3rdoba los juicios por desalojo duran de ocho\u00a0<\/span>meses a tres a\u00f1os, mientras que en Capital Federal el tr\u00e1mite promedia los 90 d\u00edas).\u00a0<\/span>En este sentido avanz\u00f3 la C\u00e1mara de Corredores Inmobiliarios de C\u00f3rdoba (CACIC), al pre<\/span>sentar a la Legislatura Provincial a mediados del mes de Agosto, un anteproyecto de reforma del\u00a0<\/span>C\u00f3digo Procesal Civil- tal como se realiz\u00f3 en la legislaci\u00f3n nacional- para adoptar un mecanis<\/span>mo que reduzca sustancialmente los plazos de los juicios de desalojo o usurpaci\u00f3n. Cabe desta<\/span>car que recientemente fue presentado el proyecto de ley que modifica los art\u00edculos de la Ley\u00a0<\/span>8.465 (C\u00f3digo Procesal Civil y Comercial de la Provincia de C\u00f3rdoba).<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>12.4.2.3.3. Procedimiento de Desalojo Abreviado<\/strong><\/p>\n

El C\u00f3digo Procesal Civil y Comercial de la Naci\u00f3n incorpor\u00f3 un nuevo art\u00edculo (684 Bis) en\u00a0el cap\u00edtulo dedicado al desalojo con el objetivo de agilizar dicho tr\u00e1mite. Actualmente se aplica\u00a0<\/span>en Capital Federal, pero el mismo se puede prorrogar hacia otras jurisdicciones.\u00a0<\/span>De una primera lectura del art\u00edculo se desprende que en los supuestos en que la causal invo<\/span>cada para el desalojo fuera la de falta de pago o vencimiento del contrato, el actor podr\u00e1 obtener\u00a0<\/span>la desocupaci\u00f3n inmediata \u00a0del inmueble, previa cauci\u00f3n real de acuerdo al procedimiento pre<\/span>visto por el art. 680bis. \u00a0Se excluyen causales como la sublocaci\u00f3n o el destino prohibido en\u00a0<\/span>cuanto al objeto. La cauci\u00f3n real puede constituirse gravando con hipoteca bienes inmuebles,<\/span>depositando la suma de dinero que el juez determina o depositando efectos p\u00fablicos u otros pape<\/span>les de cr\u00e9dito realizables al precio de su cotizaci\u00f3n. Cabe agregar que en caso de probarse que el\u00a0<\/span>actor obtuvo el desalojo ocultando hechos o documentos que configuraren la relaci\u00f3n locativa o\u00a0<\/span>el pago de alquileres, no s\u00f3lo se procede inmediatamente a la ejecuci\u00f3n de la cauci\u00f3n sino que\u00a0<\/span>adem\u00e1s se le impone una multa de hasta $20.000.<\/span><\/p>\n

Esta nueva modalidad beneficiar\u00eda tanto a los propietarios, que se sentir\u00edan m\u00e1s protegidos,\u00a0como a aquellos que quieren alquilar, ya que se les exigir\u00edan menos requisitos. A su vez se incre<\/span>mentar\u00eda la oferta de inmuebles en alquiler, ampli\u00e1ndose las posibilidades de elecci\u00f3n y nego<\/span>ciaci\u00f3n de precios de los futuros inquilinos.<\/span><\/p>\n

12.4.2.4. Costo de la Construcci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

La \u00faltima mesa de trabajo organizada por el CEDIN se realiz\u00f3 con el fin de analizar la evoluci\u00f3n del costo de la construcci\u00f3n en C\u00f3rdoba, tratar de establecer un costo actual promedio por\u00a0<\/span>tipo de inmueble y comparar estos valores con los de Octubre de 2002, como as\u00ed tambi\u00e9n mos<\/span>trar las variaciones de los rubros materiales y mano de obra, y la incidencia de sus principales\u00a0<\/span>componentes \u00a0 \u00a0sobre \u00a0el \u00a0costo \u00a0de \u00a0la \u00a0construcci\u00f3n. \u00a0De \u00a0la \u00a0reuni\u00f3n \u00a0participaron \u00a0representantes \u00a0de\u00a0<\/span>empresas inmobiliarias, constructoras y arquitectos de reconocida trayectoria.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

12.4.2.4.1. Costo de la Construcci\u00f3n de la Ciudad de C\u00f3rdoba<\/strong><\/p>\n

Tal \u00a0como \u00a0se \u00a0desprende \u00a0del \u00a0gr\u00e1fico \u00a012.43, \u00a0el \u00a0 \u00a0Nivel \u00a0General \u00a0acumul\u00f3 \u00a0hasta \u00a0septiembre \u00a0un\u00a0aumento del 24,6% en relaci\u00f3n con junio del 2002 (mes base de la serie). En ese mismo per\u00edo<\/span>do, \u00a0el \u00a0costo \u00a0de \u00a0los \u00a0materiales \u00a0se\u00a0increment\u00f3 un 18,5% y los gastos\u00a0<\/span>generales \u00a0(\u00abVarios\u00bb) \u00a0tuvieron \u00a0un\u00a0<\/span>alza del 18,8%. \u00a0El rubro que pre<\/span>senta \u00a0la \u00a0mayor \u00a0variaci\u00f3n \u00a0es \u00a0la\u00a0<\/span>Mano de Obra – el cual acumula\u00a0<\/span>una suba del 37,9% a lo largo de\u00a0<\/span>la serie- producto de los aumen<\/span>tos \u00a0registrados \u00a0entre \u00a0julio \u00a0y \u00a0sep<\/span>tiembre de este a\u00f1o.<\/span><\/p>\n

Estas \u00a0estimaciones \u00a0oficiales\u00a0son coincidentes con las aprecia<\/span>ciones \u00a0que \u00a0tuvieron \u00a0los \u00a0partici<\/span>pantes del taller, los cuales se\u00f1a<\/span>laron al aumento en el costo de la\u00a0<\/span>mano \u00a0de \u00a0obra \u00a0como \u00a0el \u00a0principal\u00a0<\/span>causante \u00a0del \u00a0incremento \u00a0en \u00a0el\u00a0<\/span>costo de la construcci\u00f3n. En rela-\u00a0ci\u00f3n a este rubro mencionaron la fuerte dificultad para conseguir mano de obra en blanco, espe<\/span>cialmente en la parte de Alba\u00f1iler\u00eda, no as\u00ed en el \u00edtem estructura, que est\u00e1 cada vez m\u00e1s organi<\/span>zado. En lo que respecta a materiales, destacaron el fuerte impacto de las \u00abestructuras de hormi<\/span>g\u00f3n \u00a0armado\u00bb(dentro \u00a0del \u00a0cual \u00a0el \u00a0cemento \u00a0y \u00a0el \u00a0hierro \u00a0impactaron \u00a0fuertemente) \u00a0en \u00a0los \u00a0precios,\u00a0<\/span>como as\u00ed tambi\u00e9n de la pintura, el hierro y la chapa.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00a0\"\"<\/p>\n

12.4.2.4.2. El costo de construcci\u00f3n de las distintas categor\u00edas de inmuebles<\/strong><\/p>\n

– \u00a0Casas<\/p>\n

El costo de construcci\u00f3n de una casa est\u00e1ndar var\u00eda entre los u$s250 y u$s300 el m2 (IVA\u00a0incluido). \u00a0En materia de casas el costo es m\u00e1s variable que en el caso de departamentos; influ<\/span>yen mucho el costo de las instalaciones, si tiene o no cloacas, las terminaciones, etc. Lo que m\u00e1s\u00a0<\/span>ha impactado es el costo de la pintura. Una casa en un country cuesta entre u$s300 y u$s400 el\u00a0<\/span>m2, dependiendo de los niveles de terminaci\u00f3n o el tipo de arquitectura.<\/span><\/p>\n

– \u00a0Departamentos<\/p>\n

El costo de construcci\u00f3n de un departamento est\u00e1ndar es de aproximadamente u$s265 m2\u00a0(incluyendo IVA, sin terreno)4. \u00a0Este es el costo para un edificio est\u00e1ndar, con ca\u00f1er\u00edas con ter<\/span>mofusi\u00f3n, aberturas de aluminio, cortinas de enrollar en los dormitorios, pisos de cer\u00e1mico en\u00a0<\/span>todo el departamento. Es decir, considerando la misma calidad que se tuvo en cuenta para deter<\/span>minar un costo promedio de u$s210 m2 en noviembre de 2002. \u00a0El aumento del costo en d\u00f3la<\/span>res, que asciende a un 26% aproximadamente, se atribuye b\u00e1sicamente al incremento en el costo\u00a0<\/span>de la mano de obra. Los materiales pr\u00e1cticamente no variaron, inclusive se consiguen aberturas\u00a0<\/span>de mejor calidad a igual precio que el a\u00f1o pasado. Lo que s\u00ed tuvo una alta incidencia es el pre<\/span>cio de la chapa (los marcos de chapa subieron un 30%).\u00a0<\/span>En relaci\u00f3n a los terrenos, es dif\u00edcil calcular su incidencia en el costo de la construcci\u00f3n, ya\u00a0<\/span>que a veces terrenos con ubicaciones y superficies similares, valen distinto en funci\u00f3n de varia<\/span>bles como el frente, coraz\u00f3n de manzana o la esquina. En t\u00e9rminos generales, se puede decir que\u00a0<\/span>los lotes bien ubicados y con medidas aconsejables para construir edificios en altura, tuvieron\u00a0<\/span>una fuerte variaci\u00f3n desde hace un a\u00f1o a esta parte (algunos pr\u00e1cticamente se duplicaron), en\u00a0<\/span>cambio los que tienen una ubicaci\u00f3n menos demandada, poca medida de frente, o los castigados\u00a0<\/span>por el c\u00f3digo de edificaci\u00f3n vigente, se incrementaron muy poco.<\/span><\/p>\n

\u00a0\u00a0\"\"<\/p>\n

La conclusi\u00f3n extra\u00edda de la reuni\u00f3n fue que el sector de la construcci\u00f3n privado es uno de\u00a0los sectores que ha estado d\u00e1ndole el mayor impulso a la econom\u00eda argentina, y el problema que\u00a0<\/span>enfrenta de ahora en adelante es la demanda, es decir, qui\u00e9n compra lo que se ha construido. En\u00a0<\/span>este sentido, uno de los principales elementos a tener en cuenta es el factor clim\u00e1tico que afecte\u00a0<\/span>a la Regi\u00f3n de C\u00f3rdoba ya que el principal origen de los fondos para la inversi\u00f3n inmobiliaria\u00a0<\/span>proviene del sector agropecuario. Con respecto a la obra p\u00fablica, es dif\u00edcil creer que se puedan\u00a0<\/span>concretar los proyectos anunciados en los discursos, ya que no se sabe de d\u00f3nde se obtendr\u00e1n los\u00a0<\/span>fondos para financiarla.<\/span><\/p>\n

\n

4 \u00a0 Ver Cap\u00edtulo Sector Inmobiliario y de la Construcci\u00f3n, \u00abBalance de la Econom\u00eda Argentina 2002\u00bb.<\/p>\n

\n

\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00a0El costo de la construcci\u00f3n, por su parte, tuvo un peque\u00f1o aumento con\u00a0respecto al a\u00f1o pasado, lo que empuj\u00f3 hacia abajo la rentabilidad de algunas empresas del rubro.\u00a0<\/span>No obstante, hay que tener en cuenta que la comparaci\u00f3n se efect\u00faa contra un a\u00f1o en el que se\u00a0<\/span>registr\u00f3 el costo m\u00e1s bajo de los \u00faltimos 40 a\u00f1os; con lo cual se puede decir que la construcci\u00f3n\u00a0<\/span>sigue siendo una de las mejores alternativas de inversi\u00f3n.\u00a0<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

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