{"id":1441,"date":"2014-02-03T23:53:38","date_gmt":"2014-02-03T23:53:38","guid":{"rendered":"http:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/?p=1441"},"modified":"2022-06-01T12:22:30","modified_gmt":"2022-06-01T12:22:30","slug":"2002-cap-v-x-sector-inmobiliario-construccion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/?p=1441","title":{"rendered":"SECTOR INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCIÓN"},"content":{"rendered":"

5.10. SECTOR INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCION1<\/sup><\/strong>
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\u00a0<\/span><\/p>\n

Respondiendo a su car\u00e1cter pro c\u00edclico y ampliamente m\u00e1s vol\u00e1til que el producto, la construcci\u00f3n mostr\u00f3 fuertes contracciones durante 2002. La Regi\u00f3n Centro no fue ajena a ello, presentando importantes reducciones en el empleo sectorial y en los permisos de construcci\u00f3n. En lo que respecta al sector inmobiliario, hay que mencionar que fue una de las actividades donde la devaluaci\u00f3n y las medidas gubernamentales surtieron mayores efectos. Las condiciones actuales perfilan al sector con gran potencial para captar inversiones que apuestan a una revalorizaci\u00f3n del orden del 40%. No obstante, la inseguridad jur\u00eddica sigue siendo una limitante de importancia al momento de efectuar la colocaci\u00f3n de los fondos en inmuebles.<\/span><\/p>\n

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5.10.1. Sector de la Construcci\u00f3n<\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/strong>5.10.1.1. Entorno Nacional<\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span>Las cifras disponibles para 2002, muestran la profunda contracci\u00f3n que sufri\u00f3 la construcci\u00f3n durante el primer semestre del a\u00f1o. Las variaciones interanuales del primer y segundo trimestre fueron del 40% y del 38%, respectivamente. Esta situaci\u00f3n fue el reflejo de fuertes reducciones en la producci\u00f3n y venta de insumos claves, derivado de la paralizaci\u00f3n de la obra p\u00fablica y la desaparici\u00f3n de la construcci\u00f3n privada, que se encontr\u00f3 con una falta total de financiamiento.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>El gr\u00e1fico 5.10.1 muestra el desenvolvimiento del PIB argentino y del PIB Construcciones durante el \u00faltimo a\u00f1o y medio, advirti\u00e9ndose las importantes ca\u00eddas registradas por el PIB y tambi\u00e9n las mucho mas marcadas contracciones de la industria de la construcci\u00f3n. Preocupa a los agentes del sector la intensidad, aunque en teor\u00eda el comportamiento no es extra\u00f1o. La construcci\u00f3n, como componente de la inversi\u00f3n interna bruta fija, es una variable proc\u00edclica y de muy alta volatilidad, con lo cual, frente a ca\u00eddas del producto del orden del 15% estimadas para el a\u00f1o, no es dif\u00edcil pensar en una reducci\u00f3n de la construcci\u00f3n de alrededor del 40%.<\/span><\/p>\n

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1<\/sup>El presente cap\u00edtulo se realiz\u00f3 en conjuntamente con la C\u00e1mara Argentina de la Construcci\u00f3n – Delegaci\u00f3n C\u00f3rdoba y el centro de Investigaciones Inmobiliarias.<\/span><\/p>\n

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Durante los primeros seis meses del a\u00f1o, los principales insumos de la construcci\u00f3n presentaron bajas en su producci\u00f3n y despacho al mercado interno. Sin embargo, es dable destacar lo ocurrido con el consumo interno de cemento. Los despachos al mercado nacional de este material alcanzar\u00edan durante 2002 las 4,3 millones de toneladas, significando un consumo per capita de 116,61 Kg al a\u00f1o.<\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

\u00a0<\/span>Este nivel de consumo, se ubica un 47% por debajo de los niveles alcanzados en la d\u00e9cada del 70, un 37% menos que lo consumido durante los 80’s y 43% debajo de los valores registrados durante 1998, cuando Argentina comenzaba a transitar su prolongada recesi\u00f3n<\/span><\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\"\"<\/p>\n

\u00a0La intensa ca\u00edda de los despachos de cemento posiciona a Argentina, con sus 116,61 Kg\/hab\/a\u00f1o, por debajo de pa\u00edses como Per\u00fa, Colombia y Venezuela; m\u00e1s cerca de Estados como Indonesia, Ucrania o India que de nuestros vecinos latinoamericanos.<\/span><\/p>\n

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Las importaciones de bienes de capital tambi\u00e9n son un indicador elocuente de las dificultades que atraviesa el sector. Seg\u00fan datos del Ministerio de Econom\u00eda, durante el primer semestre de 2002 la construcci\u00f3n s\u00f3lo import\u00f3 bienes de capital por un valor de u$s 48,7 millones, un 76% menos que en el primer semestre del a\u00f1o anterior. Para manejar como par\u00e1metro, hay que tener presente que el promedio anual de importaciones de este tipo de bienes en el per\u00edodo 1991\/2001 fue de u$s 400 millones.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Es importante recalcar lo acontecido con las importaciones de bienes de capital porque indican el enorme peligro que asecha a la construcci\u00f3n, como tambi\u00e9n a otros sectores econ\u00f3micos, de hacer frente a la aparici\u00f3n de una significativa brecha tecnol\u00f3gica en relaci\u00f3n a las t\u00e9cnicas, maquinarias y materiales que se emplean en otras latitudes.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>La importante contracci\u00f3n de la actividad de la construcci\u00f3n es de singular relevancia, m\u00e1s all\u00e1 de que una porci\u00f3n importante de la construcci\u00f3n sea considerada capital residencial y por lo tanto no reproductivo, porque en este caso, la ca\u00edda de la actividad estar\u00eda indicando necesariamente una reducci\u00f3n de la calidad de vida de la poblaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

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5.10.1.1.1. Indicador Sint\u00e9tico de la Actividad de la Construcci\u00f3n (ISAC)<\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Un indicador relevante a nivel nacional del comportamiento de la actividad, es el Indicador Sint\u00e9tico de la Actividad de la Construcci\u00f3n (ISAC),. Este indicador, calculado en forma mensual por el INDEC, toma como referencia la demanda de insumos del sector, en base a informaci\u00f3n suministrada por las empresas l\u00edderes.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Este indicador ha ca\u00eddo casi permanentemente desde principios de 1999, con un peque\u00f1o repunte a fines de 2000 y primer trimestre de 2001, para caer luego profundamente a los niveles m\u00e1s bajos de su existencia. El \u00edndice correspondiente a agosto de del corriente a\u00f1o arroja un valor de 65,1 en la serie desestacionalizada, con una base de 100 puntos en el a\u00f1o 1993, cuando se construy\u00f3 el \u00edndice.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Los \u00faltimos datos disponibles dejan ver que durante agosto la construcci\u00f3n mejor\u00f3 un 1,6% respecto al mes anterior siguiendo la serie desestacionalizada y que la variaci\u00f3n interanual agosto 2002\/agosto 2001, mostr\u00f3 una ca\u00edda del 27,5% tambi\u00e9n en t\u00e9rminos desestacionalizados, siendo la menor variaci\u00f3n interanual registrada durante lo que va del a\u00f1o. Este dato estar\u00eda indicando una leve mejora en la actividad, algo que tambi\u00e9n puede leerse de la serie tendencia ciclo, que entre julio y agosto no mostr\u00f3 cambios. De igual forma, tambi\u00e9n es importante resaltar que el segundo trimestre de 2002 muestra una variaci\u00f3n interanual positiva del 1,5%.<\/span><\/p>\n

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El gr\u00e1fico 5.10.4 muestra la evoluci\u00f3n de los distintos bloques en que puede descomponerse el ISAC. Durante 2002, las construcciones petroleras son las de mejor performance -con una ca\u00edda acumulada del 30% interanual enero-agosto 2002\/enero-agosto 2001- mientras en el extremo opuesto se encuentran las obras viales, con bajas acumuladas superiores al 50%. Tanto los edificios para viviendas y otros destinos como otras obras de infraestructura presentan un acumulado negativo similar, del orden del 36% respecto al a\u00f1o, con una leve mejora durante los \u00faltimos meses, como puede observarse en el gr\u00e1fico.<\/span><\/p>\n

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Las perspectivas para los pr\u00f3ximos meses no se presentan alentadoras desde le punto de vista empresario. En la encuesta cualitativa realizada por el INDEC, se se\u00f1ala que el 28,6% de los empresarios que se dedican a las obras privadas no se encuentran ejecutado obras y el 36% de las empresas que atienden obras p\u00fablicas se encuentran sin actividad.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Para septiembre, el 74% de quienes realizan obra p\u00fablica espera que la actividad no mostrar\u00e1 cambios, mientras el 20% se inclina por una contracci\u00f3n y s\u00f3lo un 6% piensa que aumentar\u00e1. Algo similar se detecta entre quienes se dedican a la obra privada, donde un 61,9% piensa que no habr\u00e1 variaciones, mientras el restante 38,1% se inclina por la reducci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

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5.10.1.1.2. Insumos de la Construcci\u00f3n<\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Los despachos al mercado interno de insumos de la construcci\u00f3n presentaron incrementos generalizados durante agosto respecto a julio. Se destaca el fuerte incremento registrado por el componente pinturas para la construcci\u00f3n, del orden del 38%. Sin embargo, con relaci\u00f3n a igual mes del a\u00f1o anterior, las variaciones para todos los insumos adquieren signo negativo. En este caso, sobresalen los ladrillos huecos, con una ca\u00edda interanual del 70%.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Tal vez para mostrar la profunda depresi\u00f3n de la construcci\u00f3n durante el a\u00f1o, el acumulado del primer semestre del a\u00f1o respecto a igual per\u00edodo del a\u00f1o anterior sea el dato m\u00e1s revelador. En este caso, los ladrillos huecos lideran la ca\u00edda, con un 60%. Le siguen el asfalto (-53%), las pinturas para la construcci\u00f3n (-39%), el hierro redondo para hormig\u00f3n, el cemento y los revestimientos cer\u00e1micos (-35%).<\/span><\/p>\n

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5.10.1.2. Entorno Regional<\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>A escala regional, uno de los principales indicador utilizados para monitorear la actividad de la construcci\u00f3n lo constituyen la superficie autorizada a construir por los municipios relevados mensualmente por el INDEC. De esta forma, los permisos de construcci\u00f3n se emplean como indicador de las intenciones de construcci\u00f3n, anticip\u00e1ndose a la oferta inmobiliaria real, lo que establece una limitaci\u00f3n en el an\u00e1lisis de la evoluci\u00f3n del sector. Por otro lado, el INDEC recopila informaci\u00f3n mensual para 42 municipios en todo el pa\u00eds, de las cuales 15 se encuentran en la Regi\u00f3n Centro, pero quedando excluidas algunas ciudades de significativa importancia, como es el caso de Rosario, lo cual supone una limitaci\u00f3n adicional en el an\u00e1lisis.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Analizando el comportamiento de los metros cuadrados autorizados a construir en los 15 municipios regionales versus la n\u00f3mina de los 42 a nivel nacional desde comienzos de los 90, se advierte que la Regi\u00f3n Centro present\u00f3 generalmente una mejor performance que el total nacional.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Es importante destacar que este mejor desenvolvimiento de la construcci\u00f3n privada regional durante los \u00faltimos a\u00f1os, se debe en gran medida al boom inmobiliario que caracteriz\u00f3 a la ciudad de C\u00f3rdoba. No obstante, tampoco hay que olvidar que parte del aumento que registr\u00f3 esta ciudad se explica por la medida adoptada por el ejecutivo municipal de no cobrar la al\u00edcuota correspondiente a la presentaci\u00f3n de proyectos, medida que estuvo vigente durante el 2001. Esto estimul\u00f3 a empresas a presentar sus proyectos para lograr su aprobaci\u00f3n, pero que nunca fueron puestos en ejecuci\u00f3n por la permanente contracci\u00f3n de la actividad econ\u00f3mica registrada desde hace m\u00e1s de 4 a\u00f1os. Durante el primer semestre de 2002, la ciudad de C\u00f3rdoba registr\u00f3 el 10% de las autorizaciones de construcci\u00f3n sobre la n\u00f3mina de 42 municipios argentinos y el 40% sobre los 15 municipios regionales, pero esos mismos porcentajes llegaron a ser del 19% y del 55% respectivamente, durante el 2001.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Analizando lo ocurrido en los primeros siete meses del corriente a\u00f1o, a nivel nacional se registraron permisos por 1,47 millones de m<\/span>2<\/sup>, un 55% menos que en el mismo per\u00edodo de 2001. Los municipios regionales, por su parte, otorgaron permisos por de 574 mil m<\/span>2<\/sup>, un 48% por debajo de los registros del a\u00f1o pasado. Estos datos muestran que si bien la regi\u00f3n alcanz\u00f3 bajas inferiores a las observadas a nivel nacional, la construcci\u00f3n privada regional no escap\u00f3 durante 2002 a los efectos de la crisis argentina, algo que no se hab\u00eda marcando con fuerte durante a\u00f1os anteriores. Por ejemplo, durante 2002 a nivel nacional los permisos cayeron 21%, mientras en la regi\u00f3n s\u00f3lo 10% y durante 2000, cuando a nivel nacional las bajas fueron del 4%, a nivel regional se presenta<\/span><\/p>\n

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\u00a0Durante el primer semestre de 2002, 14 de los 15 municipios regionales informaron contracciones en los permisos de construcci\u00f3n privada en relaci\u00f3n al mismo per\u00edodo de 2001. Es destacable que las bajas sean lideradas por C\u00f3rdoba, la ciudad que dej\u00f3 ver el mejor desenvolvimiento de la construcci\u00f3n a nivel pa\u00eds durante los \u00faltimos a\u00f1os, con una ca\u00edda del 65%, superando el promedio nacional (-59%). S\u00f3lo la localidad de Venado Tuerto, en el sur santafesino, registr\u00f3 un aumento interanual.<\/span><\/p>\n

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\u00a0Al mes de mayo de 2002, la Regi\u00f3n Centro contaba oficialmente con 15.111 empleados en la industria de la construcci\u00f3n seg\u00fan los datos de la Superintendencia de Riesgos de Trabajo. Respecto a mayo del a\u00f1o anterior, se advierte una destrucci\u00f3n de puestos de trabajo del 51,5%. La mayor reducci\u00f3n se produjo en la provincia de C\u00f3rdoba (-55,5%), siguiendo luego Santa Fe (-50,3%) y Entre R\u00edos (-40,9%).<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>A nivel nacional, la comparaci\u00f3n interanual mayo 2002\/mayo 2001 muestra una contracci\u00f3n del 47,7%, lo que determin\u00f3 que el peso de la Regi\u00f3n Centro en la generaci\u00f3n sectorial de empleo retrocediera levemente, del 14% en mayo 2001 al 13% en mayo 2001.<\/span><\/p>\n

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\u00a05.10.1.3. Impacto de la devaluaci\u00f3n en la construcci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span>Los talleres desarrollados por el CEDIN durante el a\u00f1o, permitieron detectar que las empresas que poseen capital (d\u00f3lares) para construir, hoy s\u00f3lo adquieren el terreno y aguardan. Explicaron que la inseguridad cambiaria es el factor determinante de este comportamiento, ya que hay temor de no recuperar la inversi\u00f3n medida en d\u00f3lares. Con el tiempo, quien tiene el edificio en construcci\u00f3n, va a necesitar darle movilidad a su capital y por ende acomodar los precios a lo que la demanda est\u00e1 dispuesta a pagar por ellos.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Respecto a las empresas que estaban desarrollando obras al momento de la devaluaci\u00f3n, se indic\u00f3 que sufrieron un impacto negativo de importancia, ya que los contratos en d\u00f3lares se pesificaron por un lado, mientras que los costos de construcci\u00f3n aumentaron un 45%, incluso luego de haber sustituido materiales importados por nacionales.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Tambi\u00e9n se hizo referencia a los costos de reposici\u00f3n, es decir al costo de construir un edificio. Al respecto se dijo que los mismos muestran aumentos del 70-80% en la actualidad, debi\u00e9ndose considerar adem\u00e1s que la terminaci\u00f3n de un edificio demanda entre 18 y 24 meses.<\/span><\/p>\n

\u00a0A continuaci\u00f3n se exponen los c\u00e1lculos realizados por la CAC acerca del impacto de la devaluaci\u00f3n y la inflaci\u00f3n en el costo de un edificio tipo y una obra vial tipo, discriminando los costos m\u00e1s relevantes como materiales y mano de obra.<\/span><\/p>\n

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5.10.2. Sector Inmobiliario<\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/strong>5.10.2.1. El sector frente a la devaluaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span>Con el objeto de analizar los cambios que se han producido en los precios de los bienes inmuebles y los alquileres tras la devaluaci\u00f3n, y para visualizar el grado de conveniencia de un inversor potencial en el sector inmobiliario cordob\u00e9s, el CEDIN convoc\u00f3 a una mesa de trabajo de la que participaron representantes de las m\u00e1s destacadas inmobiliarias de C\u00f3rdoba. Durante la reuni\u00f3n, se analiz\u00f3 la evoluci\u00f3n que experimentaron distintas alternativas de inversi\u00f3n que estaban al alcance de los inversores, como el Merval, las tasas de inter\u00e9s ofrecidas por el sistema financiero por un plazo fijo en pesos y en d\u00f3lares, el tipo de cambio, el precio promedio del kilo de novillo y el precio de la soja, desde fines del a\u00f1o 2001 hasta la actualidad.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Siguiendo el comportamiento de todas ellas, se advierte que las colocaciones burs\u00e1tiles arrojaron importantes p\u00e9rdidas, si se contrastan con la evoluci\u00f3n del tipo de cambio, mientras las colocaciones financieras tentaron a m\u00e1s de un inversor con altas tasas, pero se encontraron a fin de diciembre de 2001 con sus fondos totalmente il\u00edquidos por el \u00abcorralito\u00bb, que en muchos casos lograron efectivizar a expensas de importantes descuentos.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>En este contexto es que aparecen los bienes inmuebles como atractivo para potenciales inversores, ya que ca\u00eddas de los precios -en d\u00f3lares- de entre 30% y 50%, indicar\u00edan que es un buen momento para invertir en este tipo de bienes, principalmente por las expectativas de revalorizaci\u00f3n de los mismos, que oscilan entre un 30% y 40% en el mediano plazo, seg\u00fan los especialistas del sector. Sin embargo, para realizar un detalle pormenorizado de lo ocurrido con los valores de los inmuebles, durante el taller se analiz\u00f3 la realidad de cada uno de los mercados que componen la actividad inmobiliaria de C\u00f3rdoba.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

5.10.2.1.1. El Sector Inmobiliario discriminado por mercados<\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/strong>5.10.2.1.1.1. Campos<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span>En el rubro campos, la performance de los precios es buena, aunque cabe distinguir la actividad agropecuaria desarrollada. En t\u00e9rminos generales, los asistentes coincidieron en que, si bien los precios en d\u00f3lares de los campos ganaderos han ca\u00eddo alrededor de un 25-30% y el de los agr\u00edcolas entre un 10% y 15%, estas disminuciones son te\u00f3ricas, ya que no hay vendedores en el mercado dispuestos a desprenderse de sus tierras a estos precios. No ocurre lo mismo con las tierras dedicadas a explotaciones tamberas, una actividad que se encuentra en una situaci\u00f3n cr\u00edtica. Los precios de la tierra de estos establecimientos han ca\u00eddo entre un 15% y 20%.<\/span><\/p>\n

Dentro del rubro campos ganaderos, los dedicados al engorde de novillo han disminuido s\u00f3lo un 15% en d\u00f3lares, y representan una buena oportunidad de inversi\u00f3n, por el aumento de precios de los animales de invernada; por ejemplo el ternero pesado gordo ha aumentado alrededor del 100%. En el caso de los campos dedicados a la cr\u00eda, los precios en d\u00f3lares han ca\u00eddo m\u00e1s (30%), debido a que el aumento del precio del producto final s\u00f3lo fue del 60%.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Los campos agr\u00edcolas son la vedette, con ca\u00eddas te\u00f3ricas de su precio en d\u00f3lares de entre 10% y 15%, reflejo de las retenciones impuestas a los ingresos de divisas generados por el sector. En relaci\u00f3n con los arrendamientos, se mencion\u00f3 que durante los \u00faltimos seis meses mostraron aumentos.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Un punto sobre el que se insisti\u00f3 al momento de analizar el mercado inmobiliario rural, fue que actualmente se advierte un fuerte exceso de demanda de tierras, lo que estar\u00eda reflejando la tenencia de la misma como bien de inversi\u00f3n, atendiendo no s\u00f3lo a la rentabilidad operativa (que surge del margen operativo o del valor del arrendamiento) sino a la rentabilidad del capital, denominada por algunos invisible, que surge del simple paso del tiempo, una vez que la frontera de la superficie apta para actividades agr\u00edcolas est\u00e1 casi totalmente exportada.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Cerrando el an\u00e1lisis del mercado rural, tambi\u00e9n se dej\u00f3 claro que a pesar de que los precios se mantuvieron relativamente constantes en d\u00f3lares respecto a los precios vigentes del a\u00f1o pasado, en perspectiva se encuentran deprimidos, y que el mercado inmobiliario de este tipo de propiedades es el m\u00e1s l\u00edquido, realiz\u00e1ndose las operaciones en la mayor\u00eda de los casos de contado efectivo.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

5.10.2.1.1.2. Departamentos<\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/strong>Este segmento del mercado inmobiliario fue el que mayores incrementos de precios mostr\u00f3 en pesos, del orden del 100%. De esta forma, se convirti\u00f3 en la inversi\u00f3n inmobiliaria urbana que mejor se ajust\u00f3 al movimiento del tipo de cambio. Sin embargo, es importante destacar que este comportamiento s\u00f3lo se evidenci\u00f3 en las unidades de uno y dos dormitorios (especialmente aquellas ubicadas en Nueva C\u00f3rdoba y Centro), influenciado por la posibilidad de adquirir esos inmuebles por medio de fondos \u00abacorralados\u00bb y porque habitualmente este tipo de propiedad es percibida como bien de inversi\u00f3n en C\u00f3rdoba.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Durante la reuni\u00f3n, al igual que para otros sectores, se destac\u00f3 que en este segmento de departamentos hay poca oferta, ya que hay escasos propietarios dispuestos a desprenderse de sus bienes. Esto se explica, principalmente, porque el vendedor no tiene alternativas de colocaci\u00f3n para los fondos que percibir\u00eda por la venta. Inclusive hay una brecha del orden del 20% que por ahora no se puede acortar entre lo que la gente est\u00e1 dispuesta a pagar y lo que las empresas est\u00e1n dispuestas a recibir por la venta.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>En relaci\u00f3n a departamentos de mayor superficie, de 3 y 4 dormitorios, se sostuvo que aumentaron sus precios en pesos un 50% y 40%, respectivamente. Esto es un indicador de que a medida que aumenta la superficie cubierta y por ende el monto de la inversi\u00f3n, menor ha sido el aumento en los precios. En este caso, la variable explicativa es la demanda, ya que pr\u00e1cticamente ha desaparecido para este tipo de inmuebles.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Sin embargo, algunas ventas de este tipo de unidades se han generado, principalmente motivadas por la b\u00fasqueda de mayor seguridad de familias que viv\u00edan en barrios residenciales y que prefirieron mudarse a edificios con seguridad en Nueva C\u00f3rdoba.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>En relaci\u00f3n al alquiler de los departamentos, se puede decir que sufri\u00f3 fuertes recortes, producto de la recesi\u00f3n econ\u00f3mica. Por ello es que en la actualidad al momento de definir la compra de un inmueble como bien de inversi\u00f3n, el comprador piensa estrictamente en la futura revalorizaci\u00f3n del inmueble en cuesti\u00f3n. Con respecto al valor de los alquileres, se mencion\u00f3 que la ca\u00edda en pesos se ubica entre el 15% y el 25%.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

5.10.2.1.1.3. Oficinas y Locales Comerciale<\/strong>s<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>La categor\u00eda oficinas es el segmento que mayores ca\u00eddas mostr\u00f3 medidas en d\u00f3lares (70%), ya que sus precios se pesificaron luego de la devaluaci\u00f3n. Este fen\u00f3meno afect\u00f3 particularmente a las oficinas de mayor superficie.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>En cuanto a la renta de este rubro, tambi\u00e9n se habl\u00f3 de fuertes ca\u00eddas. A la escasa demanda se le sum\u00f3 la pesificaci\u00f3n 1 a 1 de los alquileres (en una gran cantidad de casos se hicieron ajustes para abajo con el fin de evitar que los inquilinos se fueran). Como ejemplo se mencionaron oficinas en edificios de primer nivel, donde los alquileres pasaron de US$ 20\/m<\/span>2<\/sup>\u00a0a $20\/m<\/span>2<\/sup>, reduci\u00e9ndose inclusive en muchos casos el valor en pesos en un 50%.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Respecto a los locales comerciales, los propietarios no est\u00e1n dispuestos a recibir menos dinero en t\u00e9rminos de d\u00f3lar, mientras que la demanda no est\u00e1 dispuesta a afrontar los mismos valores que se pagaban el a\u00f1o pasado. Esto se atribuye a dos factores: la recesi\u00f3n econ\u00f3mica y la inseguridad jur\u00eddica. En este sentido, la ley de alquileres prev\u00e9 que en el caso de contratos comerciales el plazo contractual debe ser de 36 meses, lo que genera grandes dudas en los propietarios por la imposibilidad legal de incorporar la indexaci\u00f3n a los contratos.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Puntualmente en lo concerniente al \u00e1rea peatonal, los aumentos en los precios -especialmente de alquileres- han sido estimulados por la proliferaci\u00f3n de casas cambiarias o financieras, un rubro donde la ubicaci\u00f3n es de vital importancia, y determina que en muchos casos los alquileres se paguen por adelantado.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

5.10.2.1.1.4. Casas<\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>El rubro casas mostr\u00f3 un comportamiento diferente seg\u00fan la superficie y la localizaci\u00f3n. Para las casas ubicadas en urbanizaciones privadas, los aumentos de los precios en pesos oscilan entre un 20% y un 50%, dependiendo del grado de consolidaci\u00f3n del barrio.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Considerando los barrios residenciales, los precios en pesos de las casas de 2 dormitorios tipo duplex mostraron similar comportamiento que los departamentos en Nueva C\u00f3rdoba, es decir que se incrementaron en un 80%. Por su parte, los valores de las casas de 3 y 4 dormitorios, crecieron en un 35 y 20% respectivamente.<\/span><\/p>\n

La diferencia en la evoluci\u00f3n de los precios de casas en barrios residenciales respecto a los countries fue influenciada por el factor seguridad personal, un elemento que se tiene cada vez m\u00e1s en cuenta a la hora de adquirir un bien inmueble, pesando de manera especial en los de mayor jerarqu\u00eda.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

5.10.2.1.1.5. Lotes<\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Respecto a los lotes, el valor de los mismos en $ se ha incrementado entre un 40% y un 30% dependiendo de la ubicaci\u00f3n. Se comentaron casos de grandes extensiones de tierra que, frente a una demanda que se ha replegado dr\u00e1sticamente, hoy muestran valores pesificados en un porcentaje inferior a la unidad.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Respecto a los lotes en barrios cerrados, el comportamiento de los precios dependi\u00f3 mucho del grado de consolidaci\u00f3n del emprendimiento. Es importante destacar que se consideraron como irrisorios los valores actuales de los terrenos en las urbanizaciones privadas en comparaci\u00f3n con lo que sucede en otras partes del mundo, donde es muy dif\u00edcil que se ofrezcan por US$ 8.000-9.000.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

\u00a0La conclusi\u00f3n extra\u00edda de la reuni\u00f3n, fue que el sector presenta un fuerte atractivo para aquellos que vislumbren en los inmuebles un bien de inversi\u00f3n. En este sentido, es que se defini\u00f3 como un paso importante a seguir el an\u00e1lisis del desarrollo de instrumentos que actualmente no est\u00e1n disponibles en C\u00f3rdoba para dinamizar la actividad.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/strong><\/p>\n

5.10.2.2. Instrumentos financieros para el desarrollo del sector inmobiliario y de la construcci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span>Con el objeto de dar continuidad a los planteos realizados durante su primer taller, el CEDIN arm\u00f3 una mesa de trabajo para analizar nuevas alternativas de financiamiento para el sector en virtud de las dificultades por las que atraviesa el sistema financiero argentino, participando inmobiliarias y destacados financistas y economistas del medio. Principalmente, los analistas se inclinaron por mencionar dos de ellos: el Fideicomiso y los Fondos Comunes Cerrados de Cr\u00e9dito (fondos de inversi\u00f3n directa).<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/strong><\/p>\n

5.102.2.1. Fondo de Inversi\u00f3n Directa<\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span>Un fondo de inversi\u00f3n directa es un fondo com\u00fan de inversi\u00f3n cerrado integrable con un capital predeterminado donde cada uno de los inversores compra una cuotaparte y donde el objeto no es invertir en una cartera de activos financieros, sino en viviendas (en este caso).<\/span> En Argentina la mayor\u00eda de este tipo de fondos ha sido direccionada al sector agropecuario y ha funcionado correctamente. La segunda etapa que se orientaba a impulsar un fuerte desarrollo de los fondos para vivienda, no se cumpli\u00f3 por diversos motivos, entre ellos la intensa irrupci\u00f3n de los bancos en el mercado de cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>No obstante, se mencion\u00f3 que la constituci\u00f3n de este tipo de fondos est\u00e1 m\u00e1s orientada al inversor extranjero, haciendo referencia a que en este momento existen capitales europeos interesados en comprar propiedades por la conveniencia de los precios, especulando con una apreciaci\u00f3n de su valor en 2 o 3 a\u00f1os.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>El comportamiento de los inversores extranjeros se puede comprender mejor si se analiza la evoluci\u00f3n del tipo de cambio real y el precio de los inmuebles. Siguiendo la serie de precios de vivienda que elabora Gim\u00e9nez Zapiola, se advierte la elevada relaci\u00f3n inversa existente entre el tipo de cambio real (TCR) y el valor de las propiedades. Actualmente, muchos economistas coinciden en que el TCR vigente es superior al que va a regir en los pr\u00f3ximos a\u00f1os. El TCR hoy es de 3,60 y el promedio hist\u00f3rico argentino de 2,60. En base a este an\u00e1lisis, es posible esperar que el precio de los inmuebles en t\u00e9rminos de d\u00f3lares se incremente, sin volver -no obstante- a los valores en d\u00f3lares presentes durante la Convertibilidad (a menos que el TCR baje sustancialmente). Cabe agregar que las expectativas de revalorizaci\u00f3n de los inmuebles oscilan entre un 30% o 40% para los pr\u00f3ximos 2\/3 a\u00f1os.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

5.10.2.2.2. Fideicomiso<\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span>El fideicomiso tiene lugar cuando una persona (el fiduciante) transmite a otra (el fiduciario) la propiedad fiduciaria de bienes determinados, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (el beneficiario) y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condici\u00f3n al fiduciante, al beneficiario, o al fideicomisario.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Esta figura presenta distintas ventajas con respecto a los sistemas tradicionales, tales como el consorcio, ya que se \u00abencapsula\u00bb el patrimonio, el cual tiene una afectaci\u00f3n espec\u00edfica en garant\u00eda de una cuota que se est\u00e1 pagando. Al tener la construcci\u00f3n de un inmueble como contraparte, se elimina el riesgo de la constructora, del administrador, etc., que antes exist\u00eda.<\/span><\/p>\n

Otra ventaja que presenta con respecto a la alternativa del fondo cerrado de inversi\u00f3n, es la de ser m\u00e1s r\u00e1pido e inmediato en su constituci\u00f3n. Por otra parte, el fondo de inversi\u00f3n directa es visto como algo de mayor envergadura, no pudiendo asegurarse que en la actualidad existan inversores de esa envergadura en C\u00f3rdoba.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

5.10.2.2.3. \u00bfFondos o Fideicomisos?<\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span>En referencia a este tema tambi\u00e9n surgieron opiniones encontradas al considerar al fideicomiso como una figura que, si bien cubre muchos aspectos, sigue siendo para algunos, una estructura jur\u00eddica protectora que no resuelve el financiamiento, mientras que el fondo de inversi\u00f3n s\u00ed puede hacerlo.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Varios de los presentes coincidieron en que la elecci\u00f3n de un fondo o de un fideicomiso depende del tama\u00f1o del proyecto. En t\u00e9rminos generales, dadas las caracter\u00edsticas del mercado cordob\u00e9s, se coincidi\u00f3 en que el fideicomiso es el instrumento m\u00e1s apto a implementar.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>En relaci\u00f3n al tema de la seguridad jur\u00eddica, cabe destacar la ventaja de que pueda aplicarse la ley 24.441 que establece el mecanismo de Titulizaci\u00f3n en Argentina, instrumentable tanto a trav\u00e9s de los fondos comunes cerrados de cr\u00e9dito (fondo de inversi\u00f3n directa) como del fideicomiso financiero. La titulizaci\u00f3n es el proceso mediante el cual activos crediticios il\u00edquidos (reales o financieros) son transformados en activos financieros l\u00edquidos para su negociaci\u00f3n en el mercado de capitales, es decir, es la posibilidad de cambiar esas cuotapartes de un fondo, por t\u00edtulos que cotizan en el mercado secundario.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Entre las ventajas de utilizar esta herramienta se pueden mencionar la protecci\u00f3n de los derechos de quienes aportan al fondo y el otorgamiento de liquidez, posibilitando una salida m\u00e1s r\u00e1pida de la inversi\u00f3n. Adem\u00e1s de la titulizaci\u00f3n como mecanismo generador de seguridad, se analiz\u00f3 tambi\u00e9n la posibilidad de utilizar la legislaci\u00f3n extranjera como referencia a los fines de generar confianza.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

5.10.2.2.4. Mercado Potencial<\/span><\/strong><\/p>\n

Un punto sobre el que se abri\u00f3 debate en la reuni\u00f3n, fue el de la demanda futura de los inmuebles que hoy se construir\u00edan con el fondo. Esto quiere decir, qui\u00e9n tomar\u00eda esa inversi\u00f3n y a trav\u00e9s de qu\u00e9 mecanismo se lo podr\u00eda financiar. Anteriormente, cuando se vend\u00edan propiedades a 10 o 15 a\u00f1os, las mismas eran adquiridas tanto por los inversores, como por individuos que la demandaban como vivienda propia. En la actualidad ese consumidor final desapareci\u00f3.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Al respecto, se coincidi\u00f3 en que el factor decisivo para el inversor no debe ser la escasa rentabilidad operativa actual, sino el reval\u00fao de la propiedad que adquiere. En efecto, debe considerar la oportunidad de comprar en base a los alica\u00eddos precios del mercado actual, apuntando a la revalorizaci\u00f3n de ese capital en un futuro.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>En relaci\u00f3n al tama\u00f1o de los emprendimientos, se habl\u00f3 de la conveniencia de desarrollar instrumentos financieros para proyectos medianos, orientados principalmente a los potenciales inversores locales. Dichos inversores son aquellos que conservan sus d\u00f3lares en una caja de seguridad o \u00abdebajo del colch\u00f3n\u00bb o en el exterior. Cabe destacar que las estimaciones sobre el volumen de fondos que se encuentra en estas condiciones ronda los U$S 20.000 millones, haciendo un promedio de las estimaciones realizadas por fuentes p\u00fablicas y privadas.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Dado que consisten en una inversi\u00f3n en un activo real, tangible, los instrumentos mencionados representan una alternativa v\u00e1lida para los poseedores de estos fondos, frente a la inseguridad que ha generado el sistema financiero.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

5.10.2.2.5. Desaf\u00edos<\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span>La instrumentaci\u00f3n de mecanismos como los descriptos no presenta mayores dificultades ya que existen potenciales inversores, empresas constructoras y recursos humanos id\u00f3neos para la administraci\u00f3n de los mismos. El desaf\u00edo se centra en resolver el problema de la seguridad y la confianza, lograr captar el dinero retenido fuera del circuito financiero, que podr\u00eda volcarse al sistema productivo.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Por ello, mientras no haya reglas de juego claras, un ordenamiento econ\u00f3mico y jur\u00eddico donde al inversionista se le brinde seguridad, se torna dif\u00edcil encontrar personas dispuestas a invertir, ya que en la pr\u00e1ctica el inversor atiende m\u00e1s al corto plazo debido a la incertidumbre existente en el pa\u00eds.<\/span><\/p>\n

Otro de los desaf\u00edos consiste en la gran labor educativa que se debe emprender, difundiendo claramente las ventajas inherentes al desarrollo de instrumentos como los fondos o los fideicomisos.<\/span><\/p>\n

La conclusi\u00f3n elaborada a partir de la reuni\u00f3n con los especialistas del mercado inmobiliario cordob\u00e9s es que existen instrumentos alternativos de financiaci\u00f3n, que son posibles de implementar y necesarios a los fines de que la actividad constructora e inmobiliaria no se paralice. Sin embargo, se destaca que estas herramientas s\u00f3lo tienen como mercado objetivo a aquellas personas que cuentan con ahorros relativamente l\u00edquidos y vean a los inmuebles como una alternativa de inversi\u00f3n. Por el contrario, las actuales condiciones del mercado no permiten el empleo de fondos y\/o fideicomisos para solucionar el problema de aquellos individuos que desean su vivienda propia, pero no cuentan con la totalidad de los fondos necesarios para acceder a la misma. Asimismo, se dej\u00f3 claro que la instrumentaci\u00f3n de fondos y\/o fideicomisos queda sujeta a la trayectoria de los agentes que desarrollen los mismos y -principalmente- a la seguridad jur\u00eddica que se brinde a las inversiones inmobiliarias. En este sentido, es que se defini\u00f3 como un paso importante a seguir el an\u00e1lisis de la seguridad jur\u00eddica en las inversiones inmobiliarias.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

5.10.2.3. Seguridad jur\u00eddica en las inversiones inmobiliarias<\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span>La preocupaci\u00f3n generada por el permanente cambio de las reglas de juego de la econom\u00eda, llev\u00f3 al CEDIN a hacer de este tema el t\u00f3pico a abordar en su tercer mesa de trabajo, para lo cual se invitaron a de empresas inmobiliarias, constructoras, abogados y escribanos de reconocida trayectoria.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Puntualmente, se trataron la compraventa de inmuebles y la regulaci\u00f3n de los alquileres, buscando instrumentar formas novedosas que le den respaldo a los compradores y, en materia de alquileres, lograr flexibilizar las leyes actuales para permitir que se contrate en un marco de mayor libertad.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

5.10.2.3.1. Compraventa de Inmuebles: <\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span>Un comprador potencial, al momento de desembolsar los fondos, se enfrenta a diversos riesgos, entre ellos: que la obra no se termine, que los fondos no se manejen correctamente, que la empresa quiebre, que haya demoras en la entrega, que se entregue mal o no de acuerdo a las condiciones pactadas y que no se escriture nunca. En este sentido, es que el debate gir\u00f3 en torno a buscar alternativas que hagan las veces de garant\u00edas adicionales para el eventual comprador, entre las que surgieron principalmente el fideicomiso y la conformaci\u00f3n de un ente fiscalizador de las empresas constructoras.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>La herramienta del fideicomiso surgi\u00f3 en el taller como la m\u00e1s adecuada y factible de ser aplicada, no s\u00f3lo como instrumento de financiaci\u00f3n ante la falta de cr\u00e9dito, sino como mecanismo generador de seguridad a un potencial inversor.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>La falta de seguridad se presenta principalmente en las obras en construcci\u00f3n y a construirse, particularmente en lo referente al manejo de fondos. Para superar este riesgo, es que se propuso que los fondos sean percibidos por la constructora una vez que alguien verifique el correcto cumplimiento del programa.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>La ventaja que presenta la aplicaci\u00f3n del fideicomiso en este caso es que se \u00abencapsula el patrimonio\u00bb, el cual tiene una afectaci\u00f3n espec\u00edfica en garant\u00eda de una cuota que se est\u00e1 pagando. De esta manera, el bien queda ajeno a los avatares econ\u00f3micos que pudieran present\u00e1rsele a la empresa.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Este instrumento -al igual que los fondos comunes de inversi\u00f3n- no ha tenido la necesaria difusi\u00f3n, principalmente por la gran oferta de cr\u00e9ditos hipotecarios por parte de los bancos. El desaf\u00edo se centra en hacer docencia sobre las ventajas que reviste la instrumentaci\u00f3n de los mismos, no s\u00f3lo apuntando a los potenciales compradores, sino tambi\u00e9n a las empresas constructoras, las cuales muchas veces no hacen uso de estas herramientas por desconocimiento.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Respecto a la instrumentaci\u00f3n, al igual que en el taller anterior aparecieron opiniones encontradas a la hora de definir el tama\u00f1o que debe tener el proyecto. Algunos lo consideraron \u00fatil para emprendimientos de envergadura que necesitan una gran financiaci\u00f3n. Por su parte, otros afirmaron que los fideicomisos no son exclusivamente para grandes negocios, sino que se pueden utilizar para cualquier proyecto, funcionan con una gran simplicidad y no son costosos. En primer lugar, debido a que la Direcci\u00f3n General de Rentas ya no cobra impuestos de sellos por la transferencia de bienes -luego de que el organismo asimilara que no era una transferencia de dominio sino una transferencia de administraci\u00f3n- y en segundo lugar, porque todo el resto del costo o rubros que conforman la factura de transferencia en un fideicomiso, tienen como base imponible la propiedad, cuyo valor es muy bajo. Esto implica que los costos ser\u00edan bastante bajos.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Si bien el fideicomiso es el instrumento que mayor seguridad ofrece en este momento, el riesgo de que la empresa constructora no termine la obra, persiste.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Otra alternativa que surgi\u00f3 en el debate a los fines de generar confianza a un potencial inversor, es la posibilidad de formar un ente fiscalizador formado por consultoras, estudios profesionales o alguna instituci\u00f3n vinculada a la C\u00e1mara de la Construcci\u00f3n. Su funci\u00f3n ser\u00eda realizar un monitoreo de las empresas constructoras de la plaza que est\u00e9n interesadas en tener un \u00abcertificado de calidad\u00bb. Calificar\u00eda el grado de avance de las obras, el manejo de los fondos, el cumplimiento de todas las condiciones pactadas por los clientes, etc.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>De este modo, los fondos de los compradores se destinar\u00edan a una cuenta que deber\u00eda ser manejada conjuntamente por la empresa y por el auditor, y una vez cumplido el cronograma de avance, se ir\u00eda produciendo la liberaci\u00f3n de los fondos. Esta alternativa despert\u00f3 inter\u00e9s entre los presentes en el taller, los cuales coincidieron en que es factible de ser armado. No obstante, se\u00f1alaron como desventaja el costo que podr\u00eda generar este ente y la desconfianza generalizada que existe por parte de los usuarios hacia los organismos de control ya existentes en otros sectores, (como por ejemplo el ERSEP).<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

5.10.2.3.2. Locaci\u00f3n de Inmuebles:<\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span>En materia de alquileres, el debate se centr\u00f3 en la imposibilidad de indexar los contratos. Actualmente se celebran\u00a0 contratos con distintos tipos de cl\u00e1usulas que constituyen ajustes encubiertos, especialmente en el rubro comercial. A continuaci\u00f3n se exponen algunas alternativas que permitir\u00edan mantener actualizados los t\u00e9rminos econ\u00f3micos de las contrataciones.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Teniendo en cuenta que la ley de convertibilidad contin\u00faa vigente (con la excepci\u00f3n de la paridad 1 a 1), prohibiendo la introducci\u00f3n de cualquier cl\u00e1usula indexatoria en los contratos, se debati\u00f3 sobre distintos mecanismos que las empresas podr\u00edan implementar a los fines de no verse perjudicadas ante un alza generalizada de precios. Siendo las siguientes las alternativas planteadas:<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>a)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Permuta o canje por bienes:<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Una de las alternativas que se plantearon fue la de celebrar un \u00abboleto de canje\u00bb, es decir pagar en especie (como por ejemplo en kg. de helado o litros de combustible). El problema que\u00a0 presenta esta alternativa es que en ninguna parte del contrato se va a poder incluir la condici\u00f3n \u00abtraducible a la suma de pesos…\u00bb. Por ello es que, en una hip\u00f3tesis de conflicto con el inquilino, el locador tendr\u00e1 que estar dispuesto a recibir los bienes estipulados en el contrato.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

b)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Inconstitucionalidad y homologaci\u00f3n del acuerdo: <\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Otra alternativa comentada fue la posibilidad de que, puestos de acuerdo locador y locatario en cuanto al ajuste de las prestaciones de conformidad a cualquier factor de correcci\u00f3n (costo de vida, d\u00f3lar, nafta, soja, etc), se celebre el contrato con una cl\u00e1usula de ajuste condicionando su validez y comienzo de ejecuci\u00f3n a la homologaci\u00f3n judicial del mismo.\u00a0 Para ello las partes deber\u00edan hacer un escrito en el cual soliciten la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad para ese caso de las normas que proh\u00edben la actualizaci\u00f3n, y la posterior homologaci\u00f3n del acuerdo . Esta solicitud exige que el juez se pronuncie y una vez que tenga sentencia no habr\u00eda marcha atr\u00e1s para ese contrato.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>El problema de esta opci\u00f3n es que depende de la voluntad del magistrado. Pueden existir tribunales que lo declaren inconstitucional, teniendo en cuenta que la inflaci\u00f3n existe realmente, y otros que consideren que es imposible de disponer por ser de orden p\u00fablico y de cumplimiento obligatorio.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

c)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Contratos en Bonos:<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>La firma del contrato en bonos ofrece la ventaja de no exigir la cancelaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n v\u00eda cheque, y posibilita de esta manera que la operaci\u00f3n quede fuera del \u00abcorralito\u00bb. El \u00fanico problema advertido es que no se sabe por cuanto tiempo estar\u00e1n vigentes como medio de pago. No obstante, actualmente algunas constructoras est\u00e1n firmando boletos en estas condiciones.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

d)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Contratos en d\u00f3lares:<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Otra de las alternativas que el locador tiene para hacer frente a la inflaci\u00f3n, es la de pactar el contrato en d\u00f3lares. Cabe aclarar que es dif\u00edcil que el inquilino acepte firmar un contrato en esta moneda. Por otra parte, presenta la desventaja de que en el caso de que el locatario fuese una empresa, \u00e9sta\u00a0 no podr\u00eda desgravar el IVA de esa operaci\u00f3n. Se podr\u00eda firmar con una cl\u00e1usula que fije la obligaci\u00f3n de pago en \u00abla cantidad necesaria de pesos para comprar cierta suma de d\u00f3lares\u00bb. (Se debe mencionar que si el monto supera los $1.000, la operaci\u00f3n se debe realizar necesariamente con cheque).<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

e)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>Cesi\u00f3n de Usufructo:<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>En el caso que el locatario est\u00e9 dispuesto a pagar el 100% del alquiler por adelantado, se podr\u00eda concertar una cesi\u00f3n de usufructo transitoria.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Cabe aclarar que todas las alternativas planteadas anteriormente, con excepci\u00f3n de la \u00faltima, tambi\u00e9n son v\u00e1lidas para las operaciones de compraventa de inmuebles, ya que la problem\u00e1tica central en este rubro es exactamente la misma que para los alquileres.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

5.10.2.3.2.1. Otros Aspectos a tener en cuenta en los contratos de locaci\u00f3n<\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span>En la reuni\u00f3n se discuti\u00f3 sobre un tema de gran actualidad en materia de locaciones como es el \u00abdesalojo inmediato\u00bb. El C\u00f3digo Procesal Civil y Comercial de la Naci\u00f3n ha incorporado un nuevo art\u00edculo (684 Bis) en el cap\u00edtulo dedicado al desalojo con el objetivo de agilizar dicho tr\u00e1mite. Actualmente varias provincias est\u00e1n adhiriendo a esta modificaci\u00f3n. De una primera lectura del art\u00edculo se desprende que en los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuera la de falta de pago o vencimiento del contrato, el actor podr\u00e1 obtener la desocupaci\u00f3n inmediata\u00a0 del inmueble, previa cauci\u00f3n real de acuerdo al procedimiento previsto por el art. 680bis.\u00a0 Se excluyen causales como la sublocaci\u00f3n o el destino prohibido en cuanto al objeto. En cuanto a la cauci\u00f3n real, pareciera que lo m\u00e1s l\u00f3gico ser\u00eda ofrecer como garant\u00eda el mismo bien que se pretende desalojar. Cabe agregar que en caso de probarse que el actor obtuvo el desalojo ocultando hechos o documentos que configuraren la relaci\u00f3n locativa o el pago de alquileres, no s\u00f3lo se procede inmediatamente a la ejecuci\u00f3n de la cauci\u00f3n sino que adem\u00e1s se le impone una multa de hasta $20.000.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Otro tema abordado fue la \u00abgarant\u00eda hipotecaria\u00bb, en resguardo del pago de los alquileres. La ventaja que tiene este instrumento, es que le brinda seguridad al locador, ya que al constituirse hipoteca sobre el inmueble del locatario, se evitan posibles cambios de titularidad, muy comunes en los contratos de alquiler. Sobre este tema tambi\u00e9n habr\u00eda que hacer docencia, porque existe miedo a los costos de las hipotecas, los cuales han bajado significativamente.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Otro punto que se analiz\u00f3 en la reuni\u00f3n es la cl\u00e1usula de \u00abrenuncia a la inembargabilidad de la vivienda \u00fanica\u00bb que se introduce en los contratos. El interrogante que se plante\u00f3 es el valor de esa renuncia ante la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad por parte de la Corte Suprema de Justicia.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>La Corte ha declarado que es inconstitucional el art. 58 de la Constituci\u00f3n Provincial que se entromete en materia de derecho creditorio-patrimonial, por ser una facultad delegada por la Constituci\u00f3n al gobierno federal, y que corresponde al C\u00f3digo Civil y C\u00f3digo de Comercio. Sin embargo, como la inconstitucionalidad no es extensible a todos los casos, la ley continuar\u00eda vigente, por lo que la conclusi\u00f3n de los letrados fue que siempre es conveniente incorporar la cl\u00e1usula como una herramienta m\u00e1s a la hora de brindar mayor seguridad al acuerdo.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Tambi\u00e9n se habl\u00f3 en la reuni\u00f3n sobre la \u00abrescisi\u00f3n de los contratos\u00bb (Ley 23091 art. 8). Si bien el locatario a partir del 6to mes tiene derecho a rescindir el contrato, esta norma no rige para el locador, el cual\u00a0 ante una desactualizaci\u00f3n del valor del alquiler, por ejemplo, no puede rescindir el contrato por ser una ley de orden p\u00fablico.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>\u00bfQu\u00e9 acciones le quedan al locador para protegerse ante una situaci\u00f3n como la mencionada? Puede apelar a la teor\u00eda de la imprevisi\u00f3n, que en su conceptualizaci\u00f3n moderna dice que en lugar de la resoluci\u00f3n lisa y llana, se debe buscar la compatibilizaci\u00f3n en el ajuste de las obligaciones, es decir, el reajuste de las prestaciones.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>En el Taller tambi\u00e9n se mencion\u00f3 la posibilidad de insertar en los contratos un \u00abconvenio de desocupaci\u00f3n\u00bb, con firma certificada y \u00absin fecha\u00bb cierta. En caso de que no surgiera evidente una fecha que le de apoyo al rechazo y contenga la firma de dos letrados, uno por cada parte, en principio tendr\u00eda que ser factible de ser aplicado en el futuro.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>La conclusi\u00f3n elaborada a partir de la reuni\u00f3n con especialistas del mercado inmobiliario local y prestigiosos abogados y escribanos del medio, es que existen herramientas que pueden utilizarse al momento de querer dotar de mayor seguridad jur\u00eddica y transparencia a las operaciones de compra venta. Por el contrario, en el terreno de las locaciones se detectan una serie de problemas, que requieren en forma urgente una adecuaci\u00f3n de la legislaci\u00f3n vigente, haciendo las normas congruentes con las actuales condiciones socioecon\u00f3micas. Finalmente, es importante destacar que todos los asistentes coincidieron en que es necesario hacer docencia sobre muchos aspectos vinculados a las cuestiones legales de las operaciones del mercado inmobiliario para que compradores y vendedores, locadores y locatarios, as\u00ed como las empresas inmobiliarias, est\u00e9n correctamente informados acerca de las herramientas que tienen a su alcance.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

5.10. SECTOR INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCION1 \u00a0 Respondiendo a su car\u00e1cter pro c\u00edclico y ampliamente m\u00e1s vol\u00e1til […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2548,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[39],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1441"}],"collection":[{"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=1441"}],"version-history":[{"count":8,"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1441\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3400,"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1441\/revisions\/3400"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/2548"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=1441"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=1441"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=1441"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}