{"id":1370,"date":"2014-02-03T09:41:05","date_gmt":"2014-02-03T09:41:05","guid":{"rendered":"http:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/?p=1370"},"modified":"2022-06-22T16:13:46","modified_gmt":"2022-06-22T16:13:46","slug":"2007-cap-vi-construccion-evolucion-situacion-y-perspectivas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bolsacba.com.ar\/buscador\/?p=1370","title":{"rendered":"CONSTRUCCIÓN: EVOLUCIÓN, SITUACIÓN Y PERSPECTIVAS"},"content":{"rendered":"

CAP\u00cdTULO 6:\u00a0CONSTRUCCION: EVOLUCION, SITUACION Y PERSPECTIVAS<\/h1>\n

La recuperaci\u00f3n observada en la construcci\u00f3n a partir del a\u00f1o 2002 fue inusualmente din\u00e1mica,\u00a0alcanzando niveles r\u00e9cord en muchos de los indicadores sectoriales. Eso implica que\u00a0<\/span>observar niveles de crecimiento m\u00e1s acordes a los de la econom\u00eda en su conjunto no deber\u00eda\u00a0<\/span>ser una fuente de preocupaci\u00f3n o alarma, sino simplemente un retorno a la normalidad.<\/span><\/p>\n

La literatura econ\u00f3mica ha modelado de diversas maneras los precios de los inmuebles. Un\u00a0an\u00e1lisis cualitativo de las variables com\u00fanmente estudiadas sugiere dos mensajes fundamentales\u00a0<\/span>para la Argentina. El primero es que el nivel de precios es, a priori, uno totalmente alineado\u00a0<\/span>a los \u00abfundamentals\u00bb del sector. El segundo apunta la necesidad de que el cr\u00e9dito hipotecario\u00a0<\/span>vuelva a aparecer en la escena con un rol principal.<\/span><\/p>\n

En el mundo se han puesto en pr\u00e1ctica numerosas alternativas para fomentar la difusi\u00f3n\u00a0del cr\u00e9dito a la vivienda. Las mismas pueden provenir desde diferentes sectores (p\u00fablico, financiero,\u00a0<\/span>empresarios, trabajadores, etc.), estar referidas a diferentes variables (tasa de los\u00a0<\/span>cr\u00e9ditos, mecanismos de ahorro, coeficientes de indexaci\u00f3n, etc.), tener diferentes alcances y\u00a0<\/span>costos, etc. Un an\u00e1lisis acerca de este tipo de pol\u00edticas y de su posible implementaci\u00f3n puede\u00a0<\/span>resultar ampliamente beneficioso para el sector de la construcci\u00f3n en la Argentina.<\/span><\/p>\n

6.1 Introducci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

El sector de la construcci\u00f3n fue uno de los pilares fundamentales de la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica\u00a0de la Argentina con posterioridad a la profunda crisis que comenz\u00f3 a fines de la d\u00e9cada del<\/span><\/p>\n

90. Muchas fueron las causas que motivaron tal desempe\u00f1o. En t\u00e9rminos generales, se puede\u00a0mencionar una alta rentabilidad, lo que impuls\u00f3 la oferta, y la necesidad imperante de mantener\u00a0<\/span>el valor de los ahorros en el tiempo<\/span>1<\/sup>, lo que incentiv\u00f3 la demanda.<\/span><\/p>\n

La confluencia de estos factores, entre otros, desencaden\u00f3 un boom de la construcci\u00f3n desde\u00a02002, con particular \u00e9nfasis en los principales centros urbanos del pa\u00eds. Consecuentemente, esta\u00a0<\/span>actividad mostr\u00f3 tasas de crecimiento llamativamente elevadas, alcanzando r\u00e9cords hist\u00f3ricos en\u00a0<\/span>numerosos indicadores sectoriales.<\/span><\/p>\n

Hacia fines de 2006 el ritmo de crecimiento comenz\u00f3 a mostrar signos de debilitamiento, aunque\u00a0eso no impidi\u00f3 cerrar ese a\u00f1o con un incremento del orden del 15%. Sin embargo, esa desaceleraci\u00f3n\u00a0<\/span>no amain\u00f3, lo que gener\u00f3 tasas bastante \u00abpobres\u00bb en t\u00e9rminos anuales durante la primera\u00a0<\/span>mitad del 2007. Naturalmente, esto alert\u00f3 a muchos analistas, empresarios, inversores y dem\u00e1s\u00a0<\/span>actores del sector.<\/span><\/p>\n

\n

1<\/sup> El sector financiero no era una alternativa confiable por esos tiempos.<\/p>\n

\n

\u00a0Un sano ejercicio para efectuar un an\u00e1lisis de diagn\u00f3stico y delinear lo que puede suceder a\u00a0<\/span>futuro ser\u00eda responder las siguientes preguntas: \u00bfFinaliz\u00f3 el ciclo de vertiginoso crecimiento?\u00a0<\/span>\u00bfSe est\u00e1 en presencia de un proceso de aterrizaje suave para el sector de la construcci\u00f3n? \u00bfSucedieron\u00a0<\/span>cambios en la econom\u00eda que afectaron a los \u00abfundamentals\u00bb de la actividad? En este cap\u00edtulo\u00a0<\/span>se tratar\u00e1 de avanzar en ese sentido.<\/span><\/p>\n

La estructura del an\u00e1lisis est\u00e1 fragmentada en cuatro partes. La primera indaga en la informaci\u00f3n\u00a0que surge de las estad\u00edsticas sectoriales, tratando de diferenciar entre la evoluci\u00f3n y la situaci\u00f3n\u00a0<\/span>de la actividad. En una segunda instancia, el an\u00e1lisis se fundamenta en los aspectos estructurales\u00a0<\/span>de mayor influencia en el sector. Finalmente se comentan diferentes mecanismos que\u00a0<\/span>podr\u00edan generar efectos positivos en materia de cr\u00e9dito hipotecario. En la \u00faltima secci\u00f3n se desarrollan\u00a0<\/span>las conclusiones.<\/span><\/p>\n

6.2 Estad\u00edsticas sectoriales<\/strong><\/p>\n

6.2.1 La construcci\u00f3n como componente de la demanda agregada y el nivel de empleo<\/strong><\/p>\n

El Gr\u00e1fico 6.1 muestra la evoluci\u00f3n de los componentes del PBI desde 1993. Tal como se\u00a0aprecia en la figura, la inversi\u00f3n bruta interna fija (IBIF) evidenci\u00f3 un alto dinamismo con posterioridad\u00a0<\/span>a la crisis. Entre el m\u00ednimo de la serie (primer trimestre del 2002) y el m\u00e1ximo (segundo\u00a0<\/span>trimestre del 2007), el incremento de la IBIF fue del 209%. En ese mismo per\u00edodo, el PIB\u00a0<\/span>se elev\u00f3 un 51%.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Este dato es importante,\u00a0ya que el PIB construcciones\u00a0<\/span>-junto a las Maquinarias\u00a0<\/span>y Equipos- es uno\u00a0<\/span>de los componentes de la\u00a0<\/span>IBIF. El Gr\u00e1fico 6.2 permite\u00a0<\/span>apreciar el gran crecimiento\u00a0<\/span>observado por el\u00a0<\/span>PIB construcciones a trav\u00e9s\u00a0<\/span>de su participaci\u00f3n en\u00a0<\/span>la IBIF. Resulta evidente\u00a0<\/span>all\u00ed la creciente importancia\u00a0<\/span>de la construcci\u00f3n, de\u00a0<\/span>hecho, de representar el\u00a0<\/span>59% de la IBIF en el segundo\u00a0<\/span>trimestre de 2000,\u00a0<\/span>pas\u00f3 a conformar el 70%\u00a0<\/span>del total en el tercer trimestre\u00a0<\/span>del 2002. A partir\u00a0<\/span>de ese momento el porcentaje\u00a0<\/span>comenz\u00f3 a disminuir -lo que implica que la inversi\u00f3n en \u00abladrillos\u00bb redujo su ritmo de\u00a0<\/span>crecimiento en comparaci\u00f3n a la efectuada en maquinarias y equipos-, retornando en la actualidad\u00a0<\/span>a valores similares a los anteriores a la crisis.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Naturalmente, al comparar\u00a0la participaci\u00f3n de la\u00a0<\/span>construcci\u00f3n en el PIB total,\u00a0<\/span>los resultados no difieren\u00a0<\/span>mucho de los que surgen\u00a0<\/span>de su participaci\u00f3n en\u00a0<\/span>la IBIF. Como se aprecia\u00a0<\/span>en el Gr\u00e1fico 6.3, dicho\u00a0<\/span>porcentaje ha sido creciente\u00a0<\/span>a lo largo de toda la\u00a0<\/span>etapa posterior a la devaluaci\u00f3n.\u00a0<\/span>Esto es lo mismo\u00a0<\/span>que decir que la construcci\u00f3n\u00a0<\/span>creci\u00f3 m\u00e1s que el\u00a0<\/span>PIB durante el per\u00edodo\u00a0<\/span>analizado.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Por \u00faltimo, la comparaci\u00f3n\u00a0de la evoluci\u00f3n del\u00a0<\/span>empleo registrado en la\u00a0<\/span>construcci\u00f3n con la del resto\u00a0<\/span>de la econom\u00eda arroja que la\u00a0<\/span>primera fue muy din\u00e1mica\u00a0<\/span>desde el comienzo de la etapa\u00a0<\/span>de crecimiento, tal como\u00a0<\/span>queda en evidencia en el\u00a0<\/span>Gr\u00e1fico 6.4. Sin embargo, la\u00a0<\/span>desaceleraci\u00f3n de la actividad\u00a0<\/span>entre 2003 y 2004 se sinti\u00f3\u00a0<\/span>fuertemente en el nivel de\u00a0<\/span>empleo, aunque el mismo retom\u00f3\u00a0<\/span>su sendero de crecimiento\u00a0<\/span>cuando la actividad\u00a0<\/span>volvi\u00f3 a reactivarse, hacia fines\u00a0<\/span>del 2004. Este comportamiento\u00a0<\/span>resulta l\u00f3gico luego\u00a0<\/span>de observar las diferencias\u00a0<\/span>registradas previamente entre\u00a0<\/span>la evoluci\u00f3n del PIB y la\u00a0<\/span>del sector construcciones.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

En funci\u00f3n de los argumentos anteriores, resulta evidente que el sector de la construcci\u00f3n\u00a0mostr\u00f3 un dinamismo inusual en la recuperaci\u00f3n que la Argentina experiment\u00f3 con posterioridad\u00a0<\/span>a una de las m\u00e1s profundas depresiones econ\u00f3micas de su historia.<\/span><\/p>\n

6.2.2 El ISAC y los permisos de construcci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

El Indicador Sint\u00e9tico de la Actividad de la Construcci\u00f3n (ISAC) publicado por el INDEC es\u00a0un \u00edndice sectorial que se conforma a trav\u00e9s de la demanda de insumos. El mismo se presenta en\u00a0<\/span>su versi\u00f3n con estacionalidad, sin estacionalidad, lo que a\u00edsla al indicador de las variaciones que\u00a0<\/span>sistem\u00e1ticamente se observan\u00a0<\/span>en diferentes per\u00edodos<\/span>2<\/sup> y\u00a0<\/span>la serie tendencia ciclo, que\u00a0<\/span>es la serie original suavizada,\u00a0<\/span>siendo representativa de la\u00a0<\/span>evoluci\u00f3n de largo plazo del\u00a0<\/span>indicador.<\/span><\/p>\n

Como se aprecia en el\u00a0Gr\u00e1fico 6.5, hacia mediados\u00a0<\/span>del 2005 el ISAC super\u00f3 sus\u00a0<\/span>picos hist\u00f3ricos, para buscar\u00a0<\/span>nuevos m\u00e1ximos a partir de\u00a0<\/span>ese momento pr\u00e1cticamente\u00a0<\/span>en todas las nuevas mediciones.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

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2<\/sup> Las ca\u00eddas registradas en el mes de febrero y los picos de noviembre son un ejemplo.<\/p>\n

\n

Sin embargo, adem\u00e1s del elevado crecimiento del sector desde el 2002, tambi\u00e9n se observa\u00a0una desaceleraci\u00f3n hacia fines de 2006. Este fen\u00f3meno, entre otros, es uno de los que genera incertidumbre\u00a0<\/span>acerca de la evoluci\u00f3n de la construcci\u00f3n de cara al futuro.<\/span><\/p>\n

Otro de los indicadores\u00a0sectoriales son los permisos\u00a0<\/span>de construcci\u00f3n para obras\u00a0<\/span>privadas otorgados por los\u00a0<\/span>municipios. A trav\u00e9s de un\u00a0<\/span>recuento de la cantidad de\u00a0<\/span>metros cuadrados autorizados\u00a0<\/span>para construir es posible\u00a0<\/span>obtener una medida del \u00ab\u00e1nimo\u00a0<\/span>de los empresarios\u00bb vinculados\u00a0<\/span>a la actividad. En el\u00a0<\/span>Gr\u00e1fico 6.6 se observa el relevamiento\u00a0<\/span>realizado por el\u00a0<\/span>INDEC de 42 municipios de\u00a0<\/span>diferentes provincias de la\u00a0<\/span>Argentina.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

En la misma l\u00ednea que el\u00a0ISAC, los permisos de construcci\u00f3n\u00a0<\/span>otorgados reflejan la gran predisposici\u00f3n del sector privado a iniciar obras nuevas en los\u00a0<\/span>\u00faltimos a\u00f1os. De todas maneras, es importante destacar que, en su gran mayor\u00eda, estas obras fueron\u00a0<\/span>edificios para viviendas destinados a sectores de alto poder adquisitivo (segmento que no requiere\u00a0<\/span>del cr\u00e9dito hipotecario para acceder a la vivienda propia), un mercado \u00abtarget\u00bb que, de\u00a0<\/span>no cumplirse ciertas condiciones, comenzar\u00e1 a amainar su inter\u00e9s por la inversi\u00f3n en ladrillos.<\/span><\/p>\n

Tanto el an\u00e1lisis del ISAC como el de los permisos apuntan en el mismo sentido que los mencionados\u00a0en el ac\u00e1pite anterior, el nivel de actividad de la construcci\u00f3n present\u00f3 un vertiginoso\u00a0<\/span>crecimiento en los \u00faltimos a\u00f1os, aunque comienzan a aparecer se\u00f1ales de un menor ritmo desde\u00a0<\/span>finales de 2006.<\/span><\/p>\n

6.2.3 La contracara: los costos<\/strong><\/p>\n

El alto dinamismo mostrado previamente por diferentes indicadores de la construcci\u00f3n implic\u00f3\u00a0una creciente demanda de insumos. Ello, sumado al incipiente proceso inflacionario en el que\u00a0<\/span>se embarc\u00f3 nuestra econom\u00eda luego de la devaluaci\u00f3n, desencaden\u00f3 un aumento del precio de\u00a0<\/span>los principales insumos del sector, lo que se observa por medio del \u00cdndice del Costo de la Construcci\u00f3n\u00a0<\/span>(ICC).<\/span><\/p>\n

Ese aumento es evidente en el Gr\u00e1fico 6.7, donde se muestra lo ocurrido en la Capital Federal\u00a0y el Gran Buenos Aires, zonas relevadas por el INDEC en esta materia.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Es interesante analizar la din\u00e1mica de los costos con posterioridad a la devaluaci\u00f3n. Inicialmente,\u00a0el cambio en el valor de la moneda impact\u00f3 fuertemente sobre los materiales. Ese fue el\u00a0<\/span>rubro m\u00e1s influyente en la elevaci\u00f3n del nivel general del \u00edndice. Sin embargo, a medida que la\u00a0<\/span>econom\u00eda fue creciendo, tambi\u00e9n se fue recuperando el nivel de empleo y los salarios. Eso queda\u00a0<\/span>evidenciado en el Gr\u00e1fico 6.7 por medio de la l\u00ednea que refleja el rubro mano de obra.<\/span><\/p>\n

En el interior del pa\u00eds\u00a0sucede algo parecido, aunque\u00a0<\/span>no son menores las diferencias\u00a0<\/span>que se observan\u00a0<\/span>en algunos casos. En el\u00a0<\/span>Cuadro 6.1, donde se comparan\u00a0<\/span>los casos de Gran\u00a0<\/span>Buenos Aires (GBA), C\u00f3rdoba\u00a0<\/span>(CBA) y Santa Fe, se\u00a0<\/span>aprecian claramente esas\u00a0<\/span>magnitudes. La primera columna\u00a0<\/span>del Cuadro 6.1 se\u00a0<\/span>analiza luego en el Gr\u00e1fico\u00a0<\/span>6.8, donde resultan m\u00e1s evidentes\u00a0<\/span>las divergencias.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Las diferencias m\u00e1s notables\u00a0son las de los rubros\u00a0<\/span>que incluyen todos los gastos\u00a0<\/span>que no sean ni materiales\u00a0<\/span>ni mano de obra (tienen\u00a0<\/span>denominaciones diferentes seg\u00fan cada provincia) y las del rubro mano de obra. En el primer caso,\u00a0<\/span>es probable que se est\u00e9n midiendo \u00edtem diferentes por provincia, lo que podr\u00eda estar originando\u00a0<\/span>este fen\u00f3meno. Sin embargo, las disociaciones observadas en el rubro mano de obra son sorprendentes.\u00a0<\/span>M\u00e1s a\u00fan cuando los datos del IERIC3<\/sup> arrojan salarios de aproximadamente $1.369\u00a0<\/span>en Buenos Aires, de $1.212 en C\u00f3rdoba y de $1.347 en Santa Fe para el mes de julio de 2007;\u00a0<\/span>lo que estar\u00eda indicando que en 2001 los salarios de la construcci\u00f3n eran muy diferentes en cada\u00a0<\/span>provincia<\/span>4<\/sup>.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

En s\u00edntesis, el marcado incremento de los costos, conjuntamente con un menor dinamismo en\u00a0el crecimiento del precio de los inmuebles, est\u00e1 reduciendo la rentabilidad, algo que incorpora\u00a0<\/span>nuevos condimentos a un escenario sectorial en donde lo \u00fanico que se respiraba un a\u00f1o atr\u00e1s era\u00a0<\/span>optimismo.<\/span><\/p>\n

\n

3<\/sup> Instituto de Estad\u00edsticas y Registros de la Industria de la Construcci\u00f3n.<\/p>\n

4<\/sup> Si en la actualidad los salarios son relativamente parecidos y se apreci\u00f3 una gran diferencia en la tasa de crecimiento de los\u00a0mismos en los \u00faltimos a\u00f1os, el punto de partida (diciembre del 2001) deber\u00eda haber sido muy distinto.<\/span><\/p>\n

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\u00a0<\/span>\u00a0<\/span>6.3 Aspectos estructurales. Situaci\u00f3n y perspectivas<\/strong><\/p>\n

El \u00abboom constructivo\u00bb descripto en la secci\u00f3n anterior estuvo motivado en diferentes factores\u00a0que se conjugaron en un momento preciso del tiempo, de modo tal que las actividades vinculadas\u00a0<\/span>a la construcci\u00f3n se vieran favorecidas.<\/span><\/p>\n

La demanda, al menos inicialmente (a\u00f1o 2002), estuvo motivada por dos factores. El primero\u00a0fue el de mantener el valor de los ahorros en el tiempo, algo que el sistema financiero no estaba\u00a0<\/span>en condiciones de asegurar. En esos a\u00f1os, el valor de los inmuebles hab\u00eda sido fuertemente castigado\u00a0<\/span>por la crisis, por lo que se pod\u00edan esperar altas rentas de capital en un plazo relativamente\u00a0<\/span>corto. Adem\u00e1s, exist\u00eda la posibilidad tambi\u00e9n de buscar las rentas operativas en caso de alquilarse\u00a0<\/span>la propiedad (aunque, a priori, \u00e9stas no fueran muy atractivas). El segundo factor impulsor de\u00a0<\/span>la demanda fue el tan recordado \u00abcorralito financiero\u00bb. Una de las maneras de esquivar la restricci\u00f3n\u00a0<\/span>sobre la extracci\u00f3n de fondos del circuito bancario era la compra de bienes durables.<\/span><\/p>\n

A estos dos factores puede sumarse que el sector agropecuario, casi de repente, se encontr\u00f3\u00a0con excedentes poco habituales en los a\u00f1os previos (sus ingresos en pesos se multiplicaron), lo\u00a0<\/span>que gener\u00f3 una fuente de ahorro genuino que, en parte, se derram\u00f3 en el sector inmobiliario.\u00a0<\/span><\/p>\n

Por su parte, la oferta estuvo motivada principalmente por razones de rentabilidad. Las perspectivas\u00a0de precios, como ya se dijo anteriormente, eran muy buenas; mientras que los costos\u00a0<\/span>(medidos en d\u00f3lares) se vieron muy deprimidos con la devaluaci\u00f3n. Esto posibilit\u00f3 la obtenci\u00f3n\u00a0<\/span>de m\u00e1rgenes elevados, lo que motiv\u00f3 un creciente n\u00famero de participantes (desarrollistas, comercializadores,\u00a0<\/span>inversores, etc.) en la actividad.\u00a0<\/span><\/p>\n

Sin embargo, esa situaci\u00f3n no durar\u00eda per se infinitamente. En alg\u00fan momento entre la devaluaci\u00f3n\u00a0y el presente los costos comenzaron a crecer a mayor velocidad que los precios de los\u00a0<\/span>inmuebles y los m\u00e1rgenes comenzaron a reducirse.<\/span><\/p>\n

Sumado a lo anterior -probablemente como una de sus consecuencias-, el nivel de actividad\u00a0sufri\u00f3 una importante desaceleraci\u00f3n durante la segunda mitad de 2006, momento a partir del\u00a0<\/span>cual nunca se retorn\u00f3 a los niveles de crecimiento previo.<\/span><\/p>\n

Eso gener\u00f3 algunas visiones un tanto pesimistas y comenz\u00f3 a hablarse con mayor fuerza de\u00a0saturaci\u00f3n en algunos rubros, de precios ya no convalidados por el mercado, de la necesidad de\u00a0<\/span>estimular el cr\u00e9dito hipotecario y hasta de depuraci\u00f3n de la oferta<\/span>5<\/sup>. Quiz\u00e1s exista algo de veracidad\u00a0<\/span>en estas afirmaciones, pero el panorama no es sombr\u00edo ni mucho menos. Por el contrario,\u00a0<\/span>a continuaci\u00f3n se profundiza sobre algunos de los argumentos que conducen a ser optimistas de\u00a0<\/span>cara al futuro de la actividad.<\/span><\/p>\n

6.3.1 La teor\u00eda econ\u00f3mica vinculada al sector inmobiliario y de la construcci\u00f3n. Estudios emp\u00edricos\u00a0y el caso argentino<\/span><\/strong><\/p>\n

La literatura econ\u00f3mica acerca del sector inmobiliario y de la construcci\u00f3n6<\/sup>, en general ha\u00a0tratado de estudiar cu\u00e1les son los principales factores que generan fluctuaciones en el precio de\u00a0<\/span>los inmuebles. Los estudios tratan de modelar tal comportamiento para un n\u00famero de pa\u00edses de\u00a0<\/span>similares caracter\u00edsticas o para provincias de un mismo pa\u00eds<\/span>7<\/sup>.<\/span><\/p>\n

En este estudio se realizar\u00e1 un an\u00e1lisis pormenorizado de las variables que en general deber\u00edan\u00a0influir en el precio de los inmuebles, aunque el foco se pondr\u00e1 en la evoluci\u00f3n y los aspectos\u00a0<\/span>cualitativos de las mismas. Se estima que ser\u00e1 un buen punto de partida para an\u00e1lisis econom\u00e9tricos\u00a0<\/span>de mayor profundidad en el futuro.<\/span><\/p>\n

\n

5<\/sup> Esto hace referencia a que s\u00f3lo los actores experimentados son los que podr\u00e1n sobrevivir.<\/p>\n

6<\/sup> Conocido tambi\u00e9n como el sector \u00abReal state\u00bb<\/p>\n

\u00a07<\/sup> Ver por ejemplo Terrones, M. and C. Otrok (2004), en el primer caso y \u00c1lvarez-Lois y Nu\u00f1o Barrau (2007) en el segundo.<\/span><\/p>\n

\n

\u00a0\u00a0En una reciente publicaci\u00f3n de la OECD (2006), se mencionan cinco variables que a priori\u00a0<\/span>deber\u00edan tener una fuerte influencia en el precio de los inmuebles: el ingreso disponible de las\u00a0<\/span>familias, la oferta de viviendas en relaci\u00f3n al n\u00famero de familias, las tasas reales de inter\u00e9s, el\u00a0<\/span>precio de inversiones alternativas (sistema burs\u00e1til) y el precio de bienes sustitutos en el consumo\u00a0<\/span>(alquiler de inmuebles).<\/span><\/p>\n

Para el caso argentino se ha fragmentado el an\u00e1lisis en cuatro grandes estructuras que, como\u00a0se ver\u00e1 m\u00e1s adelante, abarcan la mayor\u00eda de los factores mencionados previamente8<\/sup>:<\/span><\/p>\n

1. Ingresos<\/p>\n

2. Tendencias demogr\u00e1ficas<\/p>\n

3. Cr\u00e9dito hipotecario<\/p>\n

4. Valor de los alquileres<\/p>\n

6.3.1.1 Ingresos<\/strong><\/p>\n

En este caso, y por razones obvias, se comparar\u00e1 el nivel de salarios reales de la econom\u00eda en\u00a0relaci\u00f3n al precio de un metro cuadrado de vivienda. Si bien este indicador utiliza precios de inmuebles\u00a0<\/span>correspondientes a la Ciudad de Buenos Aires, puede hacerse extensivo a ciudades como\u00a0<\/span>C\u00f3rdoba, donde la diferencia podr\u00eda ser de magnitud, pero no en relaci\u00f3n a la tendencia.<\/span><\/p>\n

El Gr\u00e1fico 6.9 no deja\u00a0dudas en cuanto a que la devaluaci\u00f3n\u00a0<\/span>marc\u00f3 un cambio\u00a0<\/span>estructural en este ratio.\u00a0<\/span>Eso significa que los salarios\u00a0<\/span>-medidos en US$- cayeron\u00a0<\/span>fuertemente, mientras\u00a0<\/span>que los precios de las\u00a0<\/span>viviendas retrocedieron algo\u00a0<\/span>en el 2002, pero a partir\u00a0<\/span>de ese momento se recuperaron\u00a0<\/span>a gran velocidad, e incluso\u00a0<\/span>durante 2007 superaron\u00a0<\/span>a los valores registrados\u00a0<\/span>en la convertibilidad en algunos\u00a0<\/span>casos.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

\u00a0Seg\u00fan el \u00edndice del salario\u00a0<\/span>real en t\u00e9rminos del precio\u00a0<\/span>de un metro cuadrado, en la actualidad el salario real alcanza para adquirir s\u00f3lo el 50% de lo\u00a0<\/span>que adquir\u00eda durante la convertibilidad (siempre refiri\u00e9ndose a inmuebles). Por supuesto que esto\u00a0<\/span>es una aproximaci\u00f3n, ya que los precios de las viviendas son muy variables, dependiendo de\u00a0<\/span>caracter\u00edsticas tales como la ubicaci\u00f3n, el tama\u00f1o, las comodidades, etc. Del mismo modo, el nivel\u00a0<\/span>de salarios empleado en este c\u00e1lculo es un promedio nacional para los empleos formales, lo\u00a0<\/span>que implica que es posible observar numerosos casos en donde esto no se cumpla.<\/span><\/p>\n

\n

8<\/sup> No se considera en este caso la evoluci\u00f3n de los \u00edndices burs\u00e1tiles debido al limitado desarrollo del Mercado de Valores en la\u00a0Argentina.<\/span><\/p>\n

\n

\u00a0<\/span>No obstante lo anterior, el \u00abratio\u00bb es un indicio de los efectos de una devaluaci\u00f3n en los salarios\u00a0<\/span>medidos en US$ (que es lo relevante al compararlos con el precio de los inmuebles).<\/span><\/p>\n

Si bien en el \u00faltimo lustro se observaron importantes incrementos en los precios de los inmuebles,\u00a0en la actualidad el ritmo de crecimiento es bastante menor al de algunos a\u00f1os atr\u00e1s. Esto\u00a0<\/span>est\u00e1 alineado con lo que se deduce a partir del efecto de esta variable sobre la evoluci\u00f3n de los\u00a0<\/span>precios de las viviendas en los modelos standard previamente mencionados.<\/span><\/p>\n

6.3.1.2 Tendencias demogr\u00e1ficas<\/strong><\/p>\n

Los fen\u00f3menos migratorios, como tambi\u00e9n el crecimiento vegetativo de la poblaci\u00f3n, pueden\u00a0motivar importantes cambios en el mercado inmobiliario y de la construcci\u00f3n. A mayor cantidad\u00a0<\/span>de inmigrantes en un pa\u00eds, o cuanto m\u00e1s joven sea su poblaci\u00f3n, mayores ser\u00e1n las fuerzas que\u00a0<\/span>estimulen la demanda de inmuebles. Una de las formas de incluir esta variable en el an\u00e1lisis es\u00a0<\/span>a trav\u00e9s del porcentaje de propietarios sobre el total de viviendas<\/span>9<\/sup>.<\/span><\/p>\n

Seg\u00fan los datos que arroja el censo realizado en el a\u00f1o 2001, la Argentina cuenta con un porcentaje\u00a0de familias propietarias bastante elevado en t\u00e9rminos internacionales, algo menor al\u00a0<\/span>60%10<\/sup>. Ese porcentaje es bastante inferior al de pa\u00edses como Espa\u00f1a, Italia o Grecia, que cuentan\u00a0<\/span>con el 80% aproximadamente; pero superior al de Alemania y Suecia, cuyos valores son menores\u00a0<\/span>al 45%11<\/sup>.<\/span><\/p>\n

M\u00e1s all\u00e1 de este relativamente alto porcentaje de propietarios en nuestro pa\u00eds, hay que decir\u00a0que el d\u00e9ficit habitacional<\/span>12<\/sup> (algo dif\u00edcil de calcular con mucha precisi\u00f3n) se estima en torno a\u00a0<\/span>las dos millones de viviendas. Ese n\u00famero es bastante elevado, ya que la cantidad total de unidades\u00a0<\/span>habitacionales era algo superior a las diez millones de viviendas en el 2001.<\/span><\/p>\n

6.3.1.3 Cr\u00e9dito hipotecario<\/strong><\/p>\n

Es bien sabido que el cr\u00e9dito hipotecario es la herramienta que permite el acceso a la vivienda\u00a0propia a la clase media. Si bien es cierto que el mismo comenz\u00f3 a recuperarse en los \u00faltimos\u00a0<\/span>a\u00f1os, tambi\u00e9n hay que ser rigurosos y decir que durante el primer semestre del 2007, el flujo\u00a0<\/span>mensual de cr\u00e9ditos fue similar al promedio registrado durante uno de los mejores a\u00f1os de la\u00a0<\/span>convertibilidad (1998), con la salvedad de que en aquel a\u00f1o ese monto<\/span>13<\/sup> era el mismo en d\u00f3lares,\u00a0<\/span>mientras que en el presente s\u00f3lo representa un tercio de aqu\u00e9l si se lo mide en esa divisa. Este\u00a0<\/span>punto es fundamental, ya que indica que en las condiciones actuales se deber\u00edan m\u00e1s que triplicar\u00a0<\/span>los flujos otorgados a fines de la d\u00e9cada del 90 para generar el mismo efecto en el acceso\u00a0<\/span>a la vivienda.<\/span><\/p>\n

Otro de los factores a analizar en relaci\u00f3n al cr\u00e9dito hipotecario es la posibilidad de acceso al\u00a0mismo de los ocupados por categor\u00eda de ingresos. El siguiente cuadro se calcula a partir de los\u00a0<\/span>datos provistos por la Encuesta Permanente de Hogares, estableciendo tres rangos de ingresos\u00a0<\/span>totales para los ocupados del pa\u00eds.<\/span><\/p>\n

\n

9<\/sup> A priori, cuanto mayor sea el flujo inmigratorio o m\u00e1s joven sea la poblaci\u00f3n, menor ser\u00e1 ese porcentaje.<\/p>\n

10<\/sup> Ese n\u00famero surge de considerar s\u00f3lo los propietarios de la vivienda y el terreno, para el caso de casas sin instalaciones defectuosas\u00a0y departamentos.<\/span><\/p>\n

11<\/sup> Hay que decir que existen muchos fen\u00f3menos de \u00edndole social y cultural que dificultan la comparaci\u00f3n directa.<\/p>\n

12<\/sup> Con d\u00e9ficit habitacional se hace referencia a la cantidad de familias sin vivienda o con viviendas en estado de alta precariedad.<\/p>\n

13<\/sup> $400 millones aproximadamente.<\/p>\n

\u00a014<\/sup> Ingresos totales.<\/span><\/p>\n

\n

\"\"<\/p>\n

En el mismo se aprecia que una proporci\u00f3n muy baja de los ocupados (15% a nivel nacional,\u00a011% en C\u00f3rdoba) tiene alg\u00fan potencial para acceder al cr\u00e9dito hipotecario (s\u00f3lo los de la \u00faltima\u00a0<\/span>fila) dado el valor de las propiedades y los montos de las cuotas. Como puede verse, la situaci\u00f3n\u00a0<\/span>en la Ciudad de Buenos Aires es muy diferente, ya que m\u00e1s del 30% de los ocupados en esa localidad\u00a0<\/span>alcanzan ingresos superiores a los $2.000.<\/span><\/p>\n

Este es uno m\u00e1s de los numerosos indicadores que ponen de manifiesto las enormes disparidades\u00a0interregionales de la Argentina, pa\u00eds donde coexisten niveles de vida muy dis\u00edmiles seg\u00fan\u00a0<\/span>la zona geogr\u00e1fica.<\/span><\/p>\n

En la pr\u00e1ctica, esto se hace\u00a0evidente analizando la penetraci\u00f3n\u00a0<\/span>del cr\u00e9dito hipotecario.\u00a0<\/span>El porcentaje de transacciones\u00a0<\/span>realizadas por medio\u00a0<\/span>de este tipo de financiaci\u00f3n es\u00a0<\/span>menor al 10% de las operaciones\u00a0<\/span>de compra-venta en la\u00a0<\/span>Ciudad de Buenos Aires,\u00a0<\/span>cuando en el a\u00f1o 1998 ese\u00a0<\/span>porcentaje superaba el 30%.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

En cualquier caso, ese\u00a0porcentaje es bastante bajo\u00a0<\/span>en t\u00e9rminos internacionales.\u00a0<\/span>A modo de ejemplo, en el\u00a0<\/span>Gr\u00e1fico 6.11 se muestra la\u00a0<\/span>proporci\u00f3n de nuevas viviendas\u00a0<\/span>adquiridas con efectivo\u00a0<\/span>en los Estados Unidos, cerca\u00a0<\/span>del 4% a mediados del 2007,\u00a0<\/span>lo que implica que la financiaci\u00f3n\u00a0<\/span>supera el 90%.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Otro de los aspectos a resaltar\u00a0es el nivel de la tasa de\u00a0<\/span>inter\u00e9s real de los cr\u00e9ditos\u00a0<\/span>hipotecarios. Intuitivamente,\u00a0<\/span>a mayor tasa, menor expansi\u00f3n\u00a0<\/span>del cr\u00e9dito. El Gr\u00e1fico\u00a0<\/span>6.12 presenta la tasa de\u00a0<\/span>inter\u00e9s nominal anual\u00a0<\/span>(TNA) para cr\u00e9ditos a m\u00e1s\u00a0<\/span>de 10 a\u00f1os junto con la variaci\u00f3n\u00a0<\/span>interanual del \u00cdndice\u00a0<\/span>de Precios al Consumidor\u00a0<\/span>(IPC)15<\/sup>.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Al analizar el Gr\u00e1fico\u00a06.12 hay que tener en cuenta\u00a0<\/span>dos elementos. El primero\u00a0<\/span>es el reconocimiento de\u00a0<\/span>que la tasa efectiva que cobran\u00a0<\/span>los bancos es superior\u00a0<\/span>a la TNA que publica el BCRA -a lo que tambi\u00e9n pueden agregarse los gastos en seguros y comisiones,\u00a0<\/span>los que junto a la tasa efectiva conforman el costo financiero total-. En la misma l\u00ednea,\u00a0<\/span>la tasa de variaci\u00f3n interanual de la inflaci\u00f3n medida a trav\u00e9s del IPC est\u00e1 siendo muy cuestionada\u00a0<\/span>desde comienzos del 2007 debido a las posibles manipulaciones introducidas en el c\u00e1lculo\u00a0<\/span>del \u00edndice.<\/span><\/p>\n

Lo anterior implica que ambas curvas deber\u00edan situarse en un nivel superior16<\/sup>. No obstante\u00a0esta aclaraci\u00f3n, hay que decir que la tasa de inter\u00e9s real que se est\u00e1 cobrando por los cr\u00e9ditos hipotecarios\u00a0<\/span>es lo suficientemente baja como para pensar que representa un obst\u00e1culo mayor para\u00a0<\/span>la difusi\u00f3n de esta herramienta. Evidentemente, el problema est\u00e1 en otra parte. La raz\u00f3n m\u00e1s l\u00f3gica\u00a0<\/span>es el bajo nivel de ingresos en relaci\u00f3n al valor de las viviendas, tal como se dijo con anterioridad.<\/span><\/p>\n

Un pa\u00eds que increment\u00f3 fuertemente su porcentaje de propietarios es Estados Unidos. En un\u00a0reciente trabajo publicado por la Reserva Federal de Saint Louis<\/span>17<\/sup>, se sugiere que las innovaciones\u00a0<\/span>financieras (contratos menos costosos, cr\u00e9ditos a deudores con menor calificaci\u00f3n, etc.) fueron\u00a0<\/span>las que permitieron acceder a la vivienda propia a un gran n\u00famero de ciudadanos en la principal\u00a0<\/span>econom\u00eda del mundo.\u00a0<\/span><\/p>\n

Entre otras cosas, se afirma que uno de los aspectos m\u00e1s importantes para acceder al cr\u00e9dito es\u00a0el monto del pago inicial (porcentaje del valor de la vivienda no financiado), por lo que hay que\u00a0<\/span>poner especial \u00e9nfasis en su reducci\u00f3n. Si bien existen muchos mecanismos para llevar esto a cabo,\u00a0<\/span>en la Argentina el pago inicial impone una carga muy pesada para los potenciales tomadores\u00a0<\/span>del cr\u00e9dito, principalmente debido al gran desfasaje entre salarios y el valor de las viviendas.<\/span><\/p>\n

\n

15<\/sup> Un c\u00e1lculo aproximado para la tasa de inter\u00e9s real ser\u00eda restar de la TNA la variaci\u00f3n porcentual de la inflaci\u00f3n.<\/p>\n

16<\/sup> La correspondiente a la variaci\u00f3n interanual del IPC se elevar\u00eda s\u00f3lo en el \u00faltimo tramo.<\/p>\n

\u00a017<\/sup> Garriga, Gavin y Schlagenhauf (2006).\u00a0<\/span><\/p>\n

\n

\u00a0Un cap\u00edtulo aparte merece lo relativo a la estimulaci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario hasta niveles\u00a0<\/span>contraproducentes para la econom\u00eda en su conjunto. La situaci\u00f3n en Estados Unidos, a partir del\u00a0<\/span>fomento de t\u00edtulos securitizados, deriv\u00f3 en un gran crecimiento del segmento de hipotecas de\u00a0<\/span>mayor riesgo18<\/sup>. Ello no tuvo grandes repercusiones mientras el costo de endeudamiento era bajo,\u00a0<\/span>pero hacia fines del 2004 la Reserva Federal de aquel pa\u00eds comenz\u00f3 con su ajuste monetario\u00a0<\/span>a trav\u00e9s de la suba en las tasas. Como la mayor\u00eda de ese tipo de hipotecas est\u00e1 pactada con tasas\u00a0<\/span>variables, las cuotas comenzaron a elevarse. Cuando fue evidente que el negocio del sector inmobiliario\u00a0<\/span>y la construcci\u00f3n estaba sobrecalentado, comenz\u00f3 a ajustar la oferta. Si bien eso no\u00a0<\/span>tuvo un alto impacto en los precios de los inmuebles (a nivel agregado nacional), la construcci\u00f3n\u00a0<\/span>de casas nuevas y los permisos de construcci\u00f3n reaccionaron r\u00e1pidamente al nuevo escenario, tal\u00a0<\/span>como se aprecia en el Gr\u00e1fico 6.13.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Luego, en febrero de este a\u00f1o, los comentarios de Greenspan y la ca\u00edda de la Bolsa china fue\u00a0un primer aviso del problema financiero, elevando fuertemente los seguros para las hipotecas\u00a0<\/span>\u00absubprime\u00bb. Ya hacia mediados de agosto, numerosos fondos de riesgo (hedge funds) altamente\u00a0<\/span>expuestos al sector m\u00e1s cr\u00edtico del sistema financiero tuvieron problemas de liquidez que terminaron\u00a0<\/span>en una crisis financiera a nivel mundial.<\/span><\/p>\n

En Argentina la realidad es muy diferente. Su econom\u00eda cuenta con un stock de cr\u00e9dito hipotecario\u00a0inferior al 2% del PIB, mientras que en la norteamericana ese valor es cercano al 70%\u00a0<\/span>(otra forma de cuantificar la importancia de esta variable es reconociendo que el 66% de los estadounidenses\u00a0<\/span>tiene su casa hipotecada). Ello es un limitante natural ante el eventual contagio\u00a0<\/span>hacia nuestro mercado. Algo a rescatar como ense\u00f1anza de esta crisis es la realidad de que en alg\u00fan\u00a0<\/span>momento, el fomento excesivo del cr\u00e9dito hipotecario se torna altamente riesgoso en relaci\u00f3n\u00a0<\/span>a la capacidad de repago cuando las condiciones financieras se tornan poco favorables. En\u00a0<\/span>virtud de eso, hay que decir que cuando el mercado de derivados financieros estimula el crecimiento\u00a0<\/span>de su contraparte real por encima de sus niveles normales de largo plazo, la llegada del\u00a0<\/span>ajuste es s\u00f3lo cuesti\u00f3n de tiempo.<\/span><\/p>\n

\n

18<\/sup> Tambi\u00e9n denominadas \u00absubprime\u00bb. Son hipotecas otorgadas a individuos con pobre historial crediticio. Representan el 15% del\u00a0stock total y m\u00e1s del 75% de ellas son a tasa variable.<\/span><\/p>\n

\n

\u00a0<\/span>En resumen, Argentina es un pa\u00eds muy retrasado en materia de cr\u00e9dito hipotecario, algo que\u00a0<\/span>la a\u00edsla de un eventual contagio de la crisis financiera mundial de agosto de 2007. Sin embargo,\u00a0<\/span>desde el punto de vista del acceso a la vivienda propia, resultar\u00e1 crucial fomentar esta herramienta.<\/span><\/p>\n

Eso permitir\u00e1 mantener el crecimiento observado en la construcci\u00f3n en los \u00faltimos a\u00f1os, dinamizando\u00a0as\u00ed el efecto multiplicador que la construcci\u00f3n genera sobre el resto de los sectores\u00a0<\/span>econ\u00f3micos.<\/span><\/p>\n

En t\u00e9rminos del modelo de precios, no resulta costoso entender que el limitado uso de la financiaci\u00f3n\u00a0para adquirir inmuebles impone un techo lo suficientemente bajo al aumento del precio\u00a0<\/span>de las viviendas (el grado de apalancamiento financiero es muy escaso).<\/span><\/p>\n

6.3.1.4 Valor de los alquileres<\/strong><\/p>\n

Desde un punto de vista estrictamente econ\u00f3mico, alquilar una vivienda es un sustituto de la\u00a0compra del inmueble. Eso indica que el precio relativo entre estos \u00abdos bienes\u00bb impacta en sus\u00a0<\/span>demandas, afectando l\u00f3gicamente el precio. Cuanto m\u00e1s caro se torne comprar en t\u00e9rminos de\u00a0<\/span>alquilar, mayor ser\u00e1 la demanda\u00a0<\/span>de alquiler y viceversa.<\/span><\/p>\n

En la Argentina, con\u00a0posterioridad a la crisis del\u00a0<\/span>2001, se registr\u00f3 un aumento\u00a0<\/span>importante en el valor de\u00a0<\/span>los alquileres en relaci\u00f3n al\u00a0<\/span>de los inmuebles, pero la situaci\u00f3n\u00a0<\/span>se corrigi\u00f3 r\u00e1pidamente\u00a0<\/span>para retornar en la\u00a0<\/span>actualidad a los valores de\u00a0<\/span>la d\u00e9cada del 90. Eso se\u00a0<\/span>aprecia en el Gr\u00e1fico 6.14.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/span><\/p>\n

Evidentemente, la devaluaci\u00f3n\u00a0gener\u00f3 un cambio a\u00a0<\/span>favor de la compra de inmuebles\u00a0<\/span>-el precio de los\u00a0<\/span>departamentos nuevos se\u00a0<\/span>redujo bastante, mientras el de los alquileres lo hizo en menor medida-. Sin embargo, hacia el\u00a0<\/span>a\u00f1o 2004 el ratio retorn\u00f3 a sus niveles hist\u00f3ricos.<\/span><\/p>\n

Si bien se pudo haber generado alg\u00fan efecto sustituci\u00f3n en los a\u00f1os inmediatos posteriores a\u00a0la devaluaci\u00f3n, en la actualidad la influencia de este fen\u00f3meno en la demanda de inmuebles (y\u00a0<\/span>por ende en el precio) es limitada dado el nivel del cociente.<\/span><\/p>\n

6.3.2 \u00bfQu\u00e9 surge del an\u00e1lisis de estas variables?<\/strong><\/p>\n

El an\u00e1lisis anterior permite decir que, en materia de precios, el mercado argentino del sector\u00a0inmobiliario est\u00e1 muy lejos de estar atravesando una burbuja. M\u00e1s a\u00fan, la escasa difusi\u00f3n del cr\u00e9dito\u00a0<\/span>y el evidente retraso de los salarios implican una gran dificultad para acceder a una vivienda\u00a0<\/span>propia a millones de argentinos.<\/span><\/p>\n

Sin embargo, el precio de los inmuebles subi\u00f3. De hecho, subi\u00f3 mucho y r\u00e1pido, pero fueron\u00a0ahorros genuinos los que convalidaron este comportamiento. Esta es la raz\u00f3n para que la construcci\u00f3n\u00a0<\/span>estuviera quiz\u00e1s muy orientada a productos destinados a las clases sociales de mayor\u00a0<\/span>poder adquisitivo.<\/span><\/p>\n

De todas formas, el crecimiento sostenido en el largo plazo para este sector debe surgir de la\u00a0incorporaci\u00f3n a la demanda del grueso de la clase media. Para lograrlo ser\u00e1n claves dos factores: \u00a0<\/span>la recuperaci\u00f3n del salario y la aparici\u00f3n en escena del cr\u00e9dito hipotecario. Las pol\u00edticas que\u00a0<\/span>podr\u00edan orientarse al primer aspecto exceden los l\u00edmites de este cap\u00edtulo. Las que ejercer\u00edan influencia \u00a0<\/span>en el segundo son tratadas a continuaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

6.4 Pol\u00edticas orientadas al est\u00edmulo del Cr\u00e9dito Hipotecario<\/strong><\/p>\n

Como se dijo anteriormente, en la actualidad el stock de cr\u00e9ditos para la vivienda en la Argentina\u00a0es inferior al 2% del PIB, situ\u00e1ndose cerca de los $11.000 millones. Por su parte, el flujo\u00a0<\/span>de cr\u00e9ditos hipotecarios, es decir, los nuevos montos otorgados, se ubican cerca de los $350 –\u00a0<\/span>$400 millones mensuales. Estas cifras, en t\u00e9rminos de unidades habitacionales de clase media<\/span>19<\/sup>\u00a0<\/span>(unidades cuyo precio de mercado actual oscila entre los $60.000 – $100.000 con terreno incluido),\u00a0<\/span>implican que se deber\u00eda esperar entre 25 y 50 a\u00f1os para cubrir el d\u00e9ficit habitacional actual.\u00a0<\/span>Est\u00e1 claro que estos valores son una aproximaci\u00f3n, pero a\u00fan as\u00ed, hay que afirmar que la situaci\u00f3n\u00a0<\/span>actual deja mucho que desear en relaci\u00f3n al acceso a una vivienda digna.\u00a0<\/span><\/p>\n

Un an\u00e1lisis interesante es, bajo ciertos supuestos, determinar cu\u00e1l deber\u00eda ser el flujo mensual\u00a0para cubrir el d\u00e9ficit en esta materia en un plazo cercano a diez a\u00f1os. Un c\u00e1lculo simple arroja\u00a0<\/span>que el valor mensual de los nuevos montos otorgados deber\u00eda triplicarse en relaci\u00f3n a los que se<\/span><\/p>\n

aprecian en el presente (un flujo mensual cercano a los $1.200 millones).<\/p>\n

La pregunta ahora es: \u00bfC\u00f3mo lograr que los flujos de Cr\u00e9dito Hipotecario alcancen esa magnitud?\u00a0A continuaci\u00f3n se mencionan brevemente numerosas propuestas que podr\u00edan significar\u00a0<\/span>avances en ese sentido.<\/span><\/p>\n

6.4.1 Est\u00edmulos desde el sector p\u00fablico<\/strong><\/p>\n

6.4.1.1 Subsidio a la tasa de inter\u00e9s<\/strong><\/p>\n

Una v\u00eda ampliamente demandada desde el sector privado es el subsidio a las tasas de inter\u00e9s\u00a0de los cr\u00e9ditos hipotecarios por parte del gobierno nacional. Existen numerosas alternativas para\u00a0<\/span>implementar este procedimiento. De todas maneras, lo l\u00f3gico ser\u00eda pensar en un convenio firmado\u00a0<\/span>entre el gobierno y las entidades financieras que decidan incorporarse al programa, por\u00a0<\/span>medio del cual se establecen los lineamientos para ofrecer una l\u00ednea de cr\u00e9ditos con tasa subsidiada.<\/span><\/p>\n

Naturalmente, deber\u00edan definirse ciertos requerimientos a cumplir por parte de los beneficiarios\u00a0(s\u00f3lo para adquirir casas de determinadas caracter\u00edsticas, en zonas determinadas, nivel\u00a0<\/span>m\u00e1ximo de ingresos, etc.). Sin embargo, todos los mecanismos de selecci\u00f3n quedar\u00edan a cargo\u00a0<\/span>de la entidad que otorga el financiamiento, algo que simplifica su implementaci\u00f3n dada la experiencia\u00a0<\/span>de los bancos en esta materia.<\/span><\/p>\n

\n

19<\/sup> Una vivienda en un barrio de clase media t\u00edpico, de unos 75 metros cuadrados y con dos habitaciones por ejemplo.<\/p>\n

\n

\u00a06.4.1.2 El caso chileno y la Unidad de Fomento<\/strong><\/p>\n

Chile es un pa\u00eds en el que el sector financiero ha mostrado un crecimiento importante en las\u00a0\u00faltimas d\u00e9cadas. Una medida fundamental para fomentar tal desarrollo, fue el establecimiento de\u00a0<\/span>la Unidad de Fomento (UF). La UF es una medida reajustable diariamente a trav\u00e9s de las variaciones\u00a0<\/span>del \u00cdndice de Precios al Consumidor.<\/span><\/p>\n

Bajo ese esquema, las cuotas de un cr\u00e9dito hipotecario se indexan con base en la UF. Si bien\u00a0esto implica riesgos (algo contemplado de diversas maneras por el legislador), permite que las\u00a0<\/span>tasas de inter\u00e9s cargadas a los pr\u00e9stamos sean realmente reducidas, facilitando de esa forma una\u00a0<\/span>mayor extensi\u00f3n del cr\u00e9dito a la vivienda.<\/span><\/p>\n

Claramente, un mecanismo como el antes descripto requiere de una pol\u00edtica monetaria lo suficientemente\u00a0moderada que act\u00fae como contenedor del nivel general de precios de la econom\u00eda.<\/span><\/p>\n

6.4.1.3 El caso de M\u00e9xico<\/strong><\/p>\n

En el a\u00f1o 2001 se cre\u00f3 en M\u00e9xico la Banca Nacional de Desarrollo con el objetivo de fomentar\u00a0mejores condiciones de vida para los habitantes de aquel pa\u00eds. De ese programa surgi\u00f3, entre\u00a0<\/span>otras, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), una entidad bancaria de segundo grado orientada\u00a0<\/span>a facilitar el acceso a la vivienda a los mexicanos de menores ingresos.<\/span><\/p>\n

La SHF implementa diversos programas con el fin de atender las necesidades de determinados\u00a0sectores en relaci\u00f3n al acceso a la vivienda. Pueden mencionarse por ejemplo el plan Ahorra\u00a0<\/span>SHF, por medio del cual se estimula el ahorro por parte de los futuros solicitantes del cr\u00e9dito,\u00a0<\/span>Casa SHF Fijas, para garantizar cuotas mensuales fijas a una tasa razonable, Casa SHF Salarios,\u00a0<\/span>por medio del cual las cuotas del cr\u00e9dito se indexan seg\u00fan la evoluci\u00f3n del nivel m\u00ednimo de\u00a0<\/span>salarios, entre otros. Si bien estos planes implican diferentes requisitos a cumplir por parte de los\u00a0<\/span>solicitantes, diferentes niveles de tasas y plazos, hay que destacar la oferta permanente de alternativas\u00a0<\/span>de la que disponen los interesados.<\/span><\/p>\n

El alcance de estos programas ha sido muy elevado, promediando 50.000 cr\u00e9ditos anuales\u00a0otorgados entre 2001 y 2006.<\/span><\/p>\n

Por otra parte, hay que mencionar que en M\u00e9xico existen las Sofoles (Sociedades Financieras\u00a0de Objeto Limitado). Un tipo de Sofoles son las hipotecarias, que junto a los bancos comerciales,\u00a0<\/span>son las entidades encargadas de establecer el v\u00ednculo entre los programas impulsados desde\u00a0<\/span>la SHF y el p\u00fablico en general. Si bien pueden discutirse algunos aspectos del funcionamiento\u00a0<\/span>de las Sofoles hipotecarias, las ventajas de contar con entidades especializadas en cr\u00e9ditos para\u00a0<\/span>la vivienda son elevadas.<\/span><\/p>\n

6.4.2 Est\u00edmulos desde el sector privado<\/strong><\/p>\n

6.4.2.1 Planes de retiro de aporte conjunto<\/strong><\/p>\n

Las grandes empresas, por lo general, cuentan con n\u00f3minas muy elevadas de empleados. En\u00a0Argentina, seg\u00fan datos del INDEC para 2005, las 500 mayores empresas emplean una cantidad\u00a0<\/span>superior a los 560.000 trabajadores. En virtud de esto es que puede idearse un esquema de planes\u00a0<\/span>de retiro de aporte conjunto.<\/span><\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo funcionar\u00eda? Sup\u00f3ngase que por cada peso aportado por los trabajadores a esos fondos\u00a0de retiro<\/span>20<\/sup>, la empresa aporta otro tanto. Adem\u00e1s, \u00e9stos deber\u00edan quedar inmovilizados por\u00a0<\/span>un per\u00edodo especificado. De todas formas, puede establecerse que superado cierto lapso de tiempo,\u00a0<\/span>los fondos puedan ser destinados a la compra de bienes durables, garantizando de esta manera\u00a0<\/span>la disponibilidad del ahorro previo necesario para acceder a un cr\u00e9dito hipotecario. Por su\u00a0<\/span>parte, la empresa obtendr\u00eda beneficios fiscales por medio de la exenci\u00f3n impositiva de los fondos\u00a0<\/span>aportados.<\/span><\/p>\n

Si bien hay numerosos aspectos que podr\u00edan resultar problem\u00e1ticos a la hora de llevar adelante\u00a0un programa con estas caracter\u00edsticas, buen dise\u00f1o del mismo, una arm\u00f3nica implementaci\u00f3n\u00a0<\/span>y un adecuado control lo hacen totalmente viable y con buenas posibilidades de \u00e9xito.<\/span><\/p>\n

\n

20<\/sup> Fondos debidamente administrados y regulados.<\/p>\n

\n

\u00a06.4.3 Est\u00edmulos desde el mercado de capitales<\/strong><\/p>\n

6.4.3.1 Mayor fomento de la Securitizaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

La securitizaci\u00f3n hace referencia a un esquema por medio del cual se \u00abempaqueta\u00bb una cartera\u00a0de cr\u00e9ditos de similares caracter\u00edsticas (riesgo, plazo, etc.), permitiendo que la misma funcione\u00a0<\/span>como garant\u00eda para una emisi\u00f3n de t\u00edtulos en el mercado de valores. Esos t\u00edtulos pueden\u00a0<\/span>ser luego negociados en el mercado secundario como cualquier otro activo financiero.<\/span><\/p>\n

Esta operatoria permite a las entidades encargadas de otorgar cr\u00e9ditos hipotecarios obtener\u00a0fondos para continuar financiando la adquisici\u00f3n de viviendas.<\/span><\/p>\n

Naturalmente, este esquema necesita de un mercado de capitales lo suficientemente desarrollado,\u00a0conocedor de este tipo de instrumentos, que permita mantener cierto grado de liquidez a\u00a0<\/span>estos activos. En Argentina, el volumen de estas emisiones (denominadas c\u00e9dulas hipotecarias)\u00a0<\/span>alcanz\u00f3 los $75 millones en la primera mitad del 2007.<\/span><\/p>\n

En pa\u00edses como Estados Unidos, donde el sistema financiero est\u00e1 altamente desarrollado, la\u00a0magnitud de emisiones de securities hipotecarios es muy elevada. Amodo de ejemplo, entre Ginnie\u00a0<\/span>Mae, Fannie Mae, Freddie Mac y otros organismos privados, se emitieron t\u00edtulos por U$S\u00a0<\/span>1,88 billones en el a\u00f1o 2004.<\/span><\/p>\n

Adicionalmente, hay que reconocer el activo rol que cumpli\u00f3 el Estado Federal en la creaci\u00f3n\u00a0y el fomento de las entidades m\u00e1s activas en esta materia. De hecho, Ginnie Mae es una agencia\u00a0<\/span>estatal mientras que Fannie Mae y Freddie Mac est\u00e1n impl\u00edcitamente sponsoreadas por el gobierno,\u00a0<\/span>lo que hace m\u00e1s atractivas sus emisiones y facilita la liquidez de estos valores.<\/span><\/p>\n

6.4.3.2 REITs (Real Estate Investment Trust)<\/strong><\/p>\n

Los REITs son fondos de inversi\u00f3n orientados a la inversi\u00f3n inmobiliaria. Para acceder a esa\u00a0clasificaci\u00f3n, los mismos deben distribuir como dividendos el 90% de las utilidades que generan,\u00a0<\/span>entre otros requisitos. La ventaja que tienen estos instrumentos es la exenci\u00f3n del impuesto\u00a0<\/span>a las ganancias.<\/span><\/p>\n

Los REITs se clasifican en tres grupos, de capital (equity), hipotecarios (mortgage) e h\u00edbridos\u00a0(hybrid). Los primeros invierten directamente en inmuebles, los segundos est\u00e1n m\u00e1s orientados\u00a0<\/span>a la financiaci\u00f3n de la compra de los mismos (otorgando hipotecas o invirtiendo en \u00absecu-<\/span>rities\u00bb hipotecarios) y los terceros combinan ambos. Cualquier inversor particular puede acceder\u00a0<\/span>a ellos, ya que muchos cotizan en la Bolsa de Valores.<\/span><\/p>\n

Estos instrumentos son relativamente recientes, surgieron en la d\u00e9cada del 70 en Australia, y\u00a0luego se difundieron en numerosos pa\u00edses. Un ejemplo de su \u00e9xito es la magnitud que alcanzaron\u00a0<\/span>en Estados Unidos, U$S 500.000 millones en 2005.<\/span><\/p>\n

Al igual que en caso anterior, este esquema requiere de un mercado de capitales m\u00e1s desarrollado\u00a0que el argentino, pero es importante comprender su importancia, sus beneficios y sus riesgos,\u00a0<\/span>para avanzar de a poco hacia mecanismos como \u00e9ste para financiar el desarrollo del sector\u00a0<\/span>inmobiliario en la Argentina.<\/span><\/p>\n

6.5 Consideraciones finales<\/strong><\/p>\n

En la primera secci\u00f3n de este cap\u00edtulo se demostr\u00f3 que la recuperaci\u00f3n observada en la construcci\u00f3n\u00a0a partir del a\u00f1o 2002 fue inusualmente din\u00e1mica, alcanzando niveles r\u00e9cord en muchos\u00a0<\/span>de los indicadores sectoriales. En virtud de esto, no resulta extra\u00f1o que la actividad de la construcci\u00f3n\u00a0<\/span>retome tasas de crecimiento acordes a la evoluci\u00f3n global de la econom\u00eda a partir del\u00a0<\/span>2007.<\/span><\/p>\n

La segunda parte estuvo enfocada en las variables que, desde un punto de vista econom\u00e9trico,\u00a0tienen una influencia demostrable en los precios de los inmuebles. Ese an\u00e1lisis sugiere dos\u00a0<\/span>mensajes fundamentales. El primero es que el nivel de precios en nuestro pa\u00eds es, a priori, uno\u00a0<\/span>totalmente alineado a los \u00abfundamentals\u00bb del sector. El segundo apunta la necesidad de que el\u00a0<\/span>cr\u00e9dito hipotecario vuelva a aparecer en la escena con un rol principal.<\/span><\/p>\n

Finalmente, en la tercera secci\u00f3n se repasaron brevemente numerosas alternativas que permitieron\u00a0desarrollar el sector inmobiliario y de la construcci\u00f3n en diferentes partes del mundo. Las\u00a0<\/span>mismas tienen diferentes alcances, diferentes costos y deber\u00edan ser impulsadas desde diferentes\u00a0<\/span>sectores. Sin embargo, son programas que podr\u00edan ser coordinados de manera tal que los mismos\u00a0<\/span>se complementen y refuercen. Por otra parte, se debe comprender que el tiempo necesario\u00a0<\/span>para llevar a cabo muchos de esos programas no es escaso, debiendo necesariamente apuntar al\u00a0<\/span>largo plazo, con metas claramente definidas y razonablemente viables. S\u00f3lo as\u00ed se podr\u00e1 avanzar\u00a0<\/span>hacia un pa\u00eds sin d\u00e9ficit habitacional y que cuente con un mercado inmobiliario din\u00e1mico y\u00a0<\/span>prometedor.<\/span><\/p>\n

Dando respuesta a los interrogantes planteados en la introducci\u00f3n de este cap\u00edtulo hay que decir,\u00a0primero, lo que surge de la informaci\u00f3n estad\u00edstica: el vertiginoso crecimiento del sector\u00a0<\/span>construcciones ha finalizado. El futuro cercano se asoma con algunas dudas, quiz\u00e1s esperando\u00a0<\/span>que el a\u00f1o electoral se aleje pronto, que los fantasmas inflacionarios no sean m\u00e1s que eso y que\u00a0<\/span>la econom\u00eda internacional retorne a su gloriosa estabilidad. Por \u00faltimo, es evidente que existi\u00f3\u00a0<\/span>un cambio estructural y que el mismo fue de magnitudes importantes. El salario est\u00e1 muy retrasado\u00a0<\/span>en relaci\u00f3n al precio de los inmuebles, lo que no s\u00f3lo limita la demanda de forma directa\u00a0<\/span>sino que tambi\u00e9n lo hace v\u00eda cr\u00e9dito hipotecario.<\/span><\/p>\n

Los \u00faltimos a\u00f1os fueron, sin lugar a dudas, de \u00abvacas gordas\u00bb, lo que afortunadamente dej\u00f3\u00a0sus secuelas. Desde el punto de vista de la oferta, hay desarrollistas que sumaron mucha expe<\/span>riencia, que mantienen grandes proyectos y que incorporaron importantes socios locales y extranjeros.\u00a0<\/span>Tambi\u00e9n hay numerosos comercializadores que aprendieron mucho de sus clientes y\u00a0<\/span>conocen d\u00f3nde est\u00e1n las carencias (y por ende las oportunidades). Esto se combina con una demanda\u00a0<\/span>claramente segmentada, con diferentes intereses y necesidades, y que tarde o temprano\u00a0<\/span>recuperar\u00e1 el acceso al cr\u00e9dito hipotecario.<\/span><\/p>\n

Todo esto nos permite ser optimistas, sabiendo que ser\u00e1 un duro desaf\u00edo recuperar el dinamismo\u00a0de los \u00faltimos a\u00f1os, pero tambi\u00e9n reconociendo que las oportunidades no se han esfumado.\u00a0<\/span>Aquellos audaces que sepan d\u00f3nde encontrarlas y c\u00f3mo encararlas tomar\u00e1n la delantera en un\u00a0<\/span>mercado con mucho camino por recorrer.<\/span><\/p>\n

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